（2017）粤17民终777号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2017-10-24

案件名称

阳江同心房地产开发有限公司、项柏商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省阳江市中级人民法院

所属地区

广东省阳江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

阳江同心房地产开发有限公司,项柏

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省阳江市中级人民法院民事判决书（2017）粤17民终777号上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路m号乙小区。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏锦年，该公司员工。委托诉讼代理人：吴美怡，该公司员工。被上诉人（原审原告）：项柏，男，1978年11月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人项柏商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年3月29日作出的（2017）粤1702民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。同心房地产公司上诉请求：（一）请求撤销原判第一、二项，驳回项柏原审所有的诉讼请求；（二）本案一、二审诉讼费用由项柏承担。事实和理由：（一）一审判决事实不清。1、同心房地产公司逾期交房时间最多为72天。商品房买卖合同约定的交楼时间为2013年6月30日，同心房地产公司逾期交楼主要是因为受市政供水工程影响。阳江市城市综合管理局出具的《协助调查函》已经证实同心房地产公司早在2013年5月已向其提出申请；亦证实2013年5月起至2013年12月26日期间因创建“国家园林城市”停止城市道路开挖许可。事实上，同心房地产公司早在2013年1月与阳江市自来水安装工程有限公司签订了施工合同，因创园迎检期间不许施工导致。同心房地产公司在2013年12月13日获得阳江市城市综合管理局施工许可证（许可在2013年12月4日至2014年1月4日期间施工）后，立即进行开挖施工，涉案工程于2014年1月13日获得了竣工验收备案。扣除上述时间，逾期天数最多为72天。原审判决认定延迟交付时间为241天没有任何事实和法律依据。2、同心房地产公司不存在逾期办证的情况。（1）同心房地产公司已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，已履行了办理产权登记责任，无需承担违约责任。涉案房屋于2014年2月26日交付使用。根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条可知：办理产权登记期限为商品房交付使用后90日内。后双方签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第五条第二款中明确约定：“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记、取得房产证的责任”。而事实上，同心房地产公司已于2014年2月22日至2014年5月21日期间，将相关资料交给产权登记机关，即从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，并没有违约。（2）项柏对“权属证书”理解有误，其提供证据不足以证明同心房地产公司违约。办理房产证需要两个环节，分别为房屋初始登记与转移登记环节。补充协议中约定的提交办理“权属证书”（权属证明书）中该环节属于商品房初始登记环节，即确定房屋归属权归开发商所有，称之为“大确权”，后期办理房屋转移登记，将房屋归属转移至业主名下，为“小确权”。同心房地产公司确实在规定的时间内提交办理权属证书的资料，但由于房管局在收取资料时手续缺失，并没有为同心房地产公司开具接收凭证，也拒绝在同心房地产公司资料清单上签名或盖章，为此，请求二审法院查明事实真相。（二）一审庭审仅有审判长一人参与诉讼，违反了法定程序。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，支持其上诉请求。项柏辩称：（一）关于逾期交楼问题。同心房地产公司主张逾期交楼最多72天，并没有事实与法律依据。首先，开挖道路的工程与商品房验收无关，不构成其免责事由；其次，同心房地产公司自认商品房各项工程是交付期限（2013年6月30日）届满后才完成，由此说明同心房地产公司没有按期完工，造成商品房逾期交付是其自身原因所致，与开挖道路的工程无关。同心房地产公司强调只是因道路开挖未被审批导致无法交付，不存在逾期建设原因，与上诉状理由互相矛盾；最后，同心房地产公司以分项工程的完成时间作为认定逾期交付的天数，不符合合同的约定及法律规定。（二）关于逾期办证问题。同心房地产公司称其在2014年1月14日至2014年4月14日（原审其主张在2014年2月22日至2014年5月21日）期间已将办理权属证书的资料交给了产权登记机关，但没有证据证明，对此应当承担举证不能的责任。《补充协议》第五条第二项约定的提交办理权属证书的资料属于办证资料，同心房地产公司未在合同约定的期限内履行，应当承担违约责任。（三）一审不存在程序违法问题。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。项柏向原审法院起诉请求：一、同心房地产公司支付逾期交房违约金40580.04元给项柏；二、同心房地产公司支付逾期办证违约金5612.73元给项柏；三、本案诉讼费由同心房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年6月4日，项柏（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××87），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区第a幢b号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共122.91平方米（其中套内建筑面积98.41平方米，公共分摊建筑面积24.50平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5703.41元，房屋总价款为561273元，签订合同时交付首期款169273元，余款392000元由银行提供按揭；出卖人应当在2013年6月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……等内容。项柏与同心房地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议其中约定：买受人应当在出卖人发出交楼通知后十五日内办理收楼手续，如因买受人通讯地址变更未通知出卖人，导致无法及时通知的，视为商品房自通知收楼之日已经交付，如出卖人已符合本合同约定的交付条件，而买受人拒绝收楼的，按出卖人发出的收楼通知所载明的收楼日期之日视为商品房已交付；买受如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准），并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费，否则出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任；合同第八条约定的“商品房经验收合格”指商品房已经有关政府部门办理了竣工验收备案手续；买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任……等内容。上述合同及补充协议签订后，项柏按时支付了全部购房款给同心房地产公司。2016年2月1日，项柏以同心房地产公司没有按时交付经验收合格的商品房及逾期办证，应承担违约责任为由向原审法院提起本案的诉讼。原审庭审中，同心房地产公司向递交一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》，该份协助查询函是同心房地产公司因其他与本案相关联的系列案件向二审法院广东省阳江市中级人民法院提出调查申请，申请到阳江市城管局调查2013年3月至2013年12月期间，该局是否因阳江市申请“国家园林城市”称号而暂缓或停止审批阳江市内道路面挖掘等工程的申请，阳江市中级人民法院根据同心房地产公司的申请，去函阳江市城管局进行调查，该局于2014年11月10日复函，主要内容为“一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建国家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行。为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为甲路路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖检路段道路。二、创园检查工作结束后，我局即刻恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日”；一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是广东省阳江市中级人民法院向阳江市城管局了解何时恢复道路挖掘施工许可审批，该局对原来的复函所做的补充说明，主要内容是“我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月份起，停止市区道路挖掘施工许可审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务”；一份《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是城管局就2014年11月21日下午乙小区的业主代表到该局上访就前两份复函相关问题提出的询问，该局作出的补充说明，内容主要为“同心房地产公司于2013年5月曾口头向我局申请办理道路挖掘许可，但并没有正式申报。鉴于当时我局创建国家园林城市现场验收工作定于2013年6月进行，为减少由于道路挖掘等对市容市貌的影响，保证迎检工作顺利进行，我局应创园办及创园工作要求，从2013年11月25日创国家园林城市现场验收工作结束后，2013年11月26日开始恢复该项业务”；一份《施工合同》，证明涉案给水工程的工期为40天的事实;一份收楼通知书、快递单。经质证，项柏对同心房地产公司提供的证据不予认可，同心房地产公司的主张没有事实与法律的依据。同心房地产公司提供的证据施工合同，明显是与自然人签订的施工合同，该自然人是没有施工资质，根据法律规定没有效力。且根据合同相对性，同心房地产公司与该自然人的合同关系不影响本案的合同履行。庭审中，同心房地产公司主张同心房地产公司已于2014年2月20日向项柏邮寄一份收楼通知书，通知项柏于2014年2月26日前前来办理收楼手续，项柏已于2014年2月21日收到收楼通知，但未按通知要求于2014年2月26日前到同心房地产公司处收楼，项柏于2014年10月19日领取涉案房屋钥匙正式收楼。项柏主张迟延交房的时间从2013年7月1日至2014年2月26日，共241天；同心房地产公司主张迟延交房的时间从2013年7月1日计至2014年2月21日，共235天，但还应扣除顺延的186天。另查明，同心房地产公司向项柏邮寄的《阳江市乙小区收楼通知书》主要载明：“项柏先生您所购买的乙1幢1403房经验收合格，现可交付使用，请接到本通知后于2014年2月26日前来阳江市乙小区n幢首层物业管理中心办理收楼手续。”；该份收楼通知的邮寄日期为2014年2月20日，收件日期为2014年2月21日。再查明，本案讼争房屋所在的乙工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。涉案商品房的房地产证权的登记时间为2015年6月4日，房产证号为：粤房地权证阳字第01××××××80号。诉讼中，项柏拟证明同心房地产公司逾期办理房产证构成违约行为，向本院提供了《阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）》，该《阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）》载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年5月25日收到涉案商品房的购房款发票、权属证明书、维修资金收据、测绘图、申请书、身份证、质量保证书、商品房买卖合同、委托书等资料，并备注评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，同心房地产公司认为收件的日期并不等于提交权属证书资料的时间，同心房地产公司不应该承担违约责任。此外，同心房地产公司在庭审过程主张提交办证材料的时间在2014年2月22日至2014年5月21日期间，房管部门当时没有同心房地产公司登记资料的备案，但没有提供证据予以证实。一审法院认为，项柏与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，项柏与同心房地产公司双方应按合同约定履行。本案争议的焦点有：一、涉案房屋不能按时交付是否因城管局停止市区道路挖掘施工许可证审批业务所导致，即是否属于涉案《商品房买卖合同补充协议》第十一条第6项约定的可以顺延交房期限的情形；二、同心房地产公司是否构成逾期办证违约行为；三、项柏请求同心房地产公司支付逾期交房违约金是否已过诉讼时效。关于焦点一，涉案《商品房买卖合同补充协议》第十一条第6项约定：“买受人同意：除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程、政府部门公布的公共卫生事件、其他突发事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书的期限，无须承担违约责任。”本案中，因阳江市进行创建”国家园林城市称号”活动，城管局从2013年5月至2013年11月26曰停止市区道路挖掘施工许可证审批业务，未受理同心房地产公司于2013年5月提出的挖掘道路许可证的申请，导致阳江市自来水安装工程有限公司不能施工挖掘道路，受影响的应是案涉楼盘通自来水的时间。“建筑给水、排水及采暖”分部工程的质量属于《建筑工程施工质量验收统一标准》中的验收内容，但是否通自来水并不属于商品房竣工验收的内容。通自来水还是通临时用水，跟居民生活用水品质相关，跟建筑工程施工质量无关，跟房屋的竣工验收与交付没有必然联系。同心房地产公司所称的“给水工程”其实就是申请开通自来水，与建筑物本身所应具备且属于竣工验收内容的“给水、排水工程”（管道安装）根本就不是同一回事情。因此，同心房地产公司主张其迟延交付房屋的原因是市政部门迟延审批相关工程，导致其无法按时办理竣工验收程序，属于双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第6项约定的免责事由，没有事实依据，不应顺延交房期限。同心房地产公司于2014年2月20日向项柏邮寄涉诉房屋的收楼通知，项柏于2014年2月21日收到该份收楼通知，通知其于2014年2月26日前收楼及涉诉房屋所在的乙工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续的事实，应认定同心房地产公司于2014年2月26日交付经验收合格的商品房给项柏。从2013年7月1日起计至实际履行交房义务2014年2月26止，同心房地产公司迟延241天交房，其行为已构成违约，应承担逾期交房责任，支付逾期交房违约金给项柏，违约金依合同约定的按已付房价款每日万分之三计算为40580.04元（561273元×0.0003/天×241天）。关于焦点二，涉案房屋所在的乙工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续，同心房地产公司于2014年2月20日邮寄《收楼通知书》给项柏，通知项柏于2014年2月26日前来收楼。项柏于2014年2月21日收到上述《收楼通知书》，其实际收楼时间为2014年10月19日。项柏与同心房地产公司在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，同心房地产公司办理涉案商品房权属登记的时间应自2014年10月20日起90日内办理。诉讼中，项柏提供的收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年5月25日收到涉案商品房的购房款发票、权属证明书、维修资金收据、测绘图、申请书、身份证、质量保证书、商品房买卖合同、委托书等资料，主张同心房地产公司于2015年5月25日递交涉案商品房的办证材料构成逾期办证的违约行为，虽然同心房地产公司在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年2月22日至2014年5月21日期间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但同心房地产公司对其主张的事实没有提供证据予以证实，根据“谁主张谁举证”的证据规则，同心房地产公司应承担举证不能的后果，应对同心房地产公司的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年6月4日的情况，应认定同心房地产公司于2015年5月25日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料明显违约，应向按合同的约定向项柏承担违约责任。现项柏请求同心房地产公司支付逾期办证违约金5612.73元（561273元×1%）,合理有据，应予以支持。关于焦点三，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”和第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，合同约定的最后交房期限为2013年6月30日，项柏请求同心房地产公司承担逾期交房责任的诉讼时效从2013年7月1日起算，期间为两年。项柏于2014年2月21日收到同心房地产公司邮寄的收楼通知书，要求项柏于2014年2月26日前来办理收楼手续，诉讼时效从2014年2月21日发生中断，应重新计算。据此，项柏于2016年1月27日向本院提起诉讼，要求同心房地产公司支付逾期交付违约金的诉讼请求尚未超过诉讼时效。同心房地产公司辩称项柏上述诉讼请求已经超过诉讼时效，理据不足，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十八条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，作出判决：一、限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金40580.04元给项柏；二、限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5612.73元给项柏。一审案件受理费954元，由同心房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，项柏与同心房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是同心房地产公司是否存在逾期交房和逾期办证的违约行为，应否支付逾期交房和逾期办证的违约金给项柏。关于同心房地产公司是否存在逾期交房的违约行为，应否支付逾期交房的违约金给项柏的问题。根据双方当事人的诉辩意见，涉案商品房不能按约定时间交付，是否因阳江市城市综合管理局因“创园”活动停止市区道路挖掘施工许可证审批业务所导致，即是否属于双方于《商品房买卖合同补充协议》第十条第6项约定的可以顺延交房期限的情形。阳江市城市综合管理局因“创园”活动，从2013年5月至2013年11月26日停止市区道路挖掘施工许可证审批业务，导致阳江市自来水安装工程有限公司不能施工挖掘道路，受影响的应该是涉案楼盘通自来水的时间。“建筑给水、排水及采暖”部分工程的质量属于《建筑工程施工质量验收统一标准》中的验收内容，但是否通自来水并不属于商品房竣工验收的内容。因此，同心房地产公司主张其迟延交房的原因是市政部门迟延审批相关工程，导致其无法按时办理竣工验收程序，属于双方于《商品房买卖合同补充协议》第十条第6项约定的可以顺延交房期限的情形，理据不足，原审不予支持并无不妥，本院予以维持。双方约定的交房时间为2013年6月30日，同心房地产公司于2014年2月26日才实际交付，故原审判决同心房地产公司按合同约定标准，支付逾期交房约定金40580.04元，并无不当，应予以维持。同心房地产公司主张其逾期交房时间最多为72天理据不足，本院不予支持。关于同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证的违约金给项柏的问题。项柏与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定从常理上应理解为出卖人协助买受人办理产权登记的约定，而《商品房买卖合同补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充约定，因此，该协议中关于办证补充条款中的“权属证书”亦应当理解为出卖人为买受人办理产权登记，同心房地产公司主张该约定中的“权属证书”应理解将房屋登记在开发商名下有悖常理，且项柏对此亦予以否认，同心房地产公司主张理据不足。本案中，项柏已按约付清购房款，同心房地产公司于2014年2月26日将房屋交付给项柏使用。同心房地产公司应当按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中阳江市住房和城乡规划建设局是在2015年5月25日收到涉案商品房的办证资料，涉案商品房于2015年6月4日办理产权登记，可认定同心房地产公司是在交付房屋给项柏一年多后才向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，同心房地产公司主张其在2014年2月22日至2014年5月21日期间已将相关资料交给产权登记机关，但没有提供证据予以证明，其主张证据不足。原审按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定认定同心房地产公司构成逾期办证违约并判决同心房地产公司向项柏支付逾期办证违约金5612.73元，并无不当，应予以维持。同心房地产公司主张其不需要承担逾期办证的违约责任，理据不足，应不予采纳。综上所述，同心房地产公司上诉主张理据不足，应予以驳回。原审认定基本事实清楚，处理结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费955元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　林　广审判员　何桂霞审判员　莫怡华二〇一七年八月二十九日书记员　陈予昕来源：百度“”