（2017）琼01民终1639号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-11-03
案件名称
海南省国营八一总场、海南瑾宏物业服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海南省国营八一总场,海南瑾宏物业服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终1639号上诉人（原审原告）：海南省国营八一总场，住所地海南省儋州市八一南路。法定代表人：罗永华，场长。委托诉讼代理人：陈楚，海南泽田律师事务所律师。委托诉讼代理人：米威，海南昌宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海南瑾宏物业服务有限公司，住所地海南省海口市海垦路81号八一新村小区A1幢101房。法定代表人：张宗宏，总经理。委托诉讼代理人：王和裕，海南瑞来律师事务所律师。上诉人海南省国营八一总场（以下简称八一总场）、海南瑾宏物业服务有限公司（以下简称瑾宏公司）因租赁合同纠纷一案，均不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月10日公开开庭对本案进行了审理。上诉人八一总场的委托诉讼代理人陈楚、米威，瑾宏公司的委托诉讼代理人王和裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八一总场上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判瑾宏公司向八一总场支付租金24万元及利息（以24万元为基数，按人民银行一年期同期贷款利率计，自2016年1月11日起计至判决生效之日止)；3.由瑾宏公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、八一新村小区商铺前广场（以下简称涉案广场）归八一总场所有，一审判决认定涉案广场不属于八一总场所有错误。一审法庭现场勘察核实：涉案广场面积约4200㎡，涉案广场由两部分组成：一部分是规划道路用地，另一部分是海口八一新村小区规划用地。规划道路用地（约5亩）与小区用地均系八一总场征地有偿取得（合计约35.3亩），规划道路用地虽已规划但至今未被政府征用，仍属于八一总场所有。二、涉案广场内露天规划停车位（简称广场停车位）归八一总场所有，一审判决认定广场停车位不属于八一总场所有错误。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款”建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关”应当首先满足业主的需要”的规定，广场停车位是规划停车位、并非占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，不属于业主所有，八一总场有权以出售、附赠或者出租等方式处分给业主，即广场停车位属于八一总场所有。三、瑾宏公司应向八一总场支付拖欠的全部租金24万元及利息。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，瑾宏公司继续使用广场停车位而与八一总场形成不定期租赁关系，八一总场有权要求瑾宏公司根据《租赁管理协议书》约定的标准向八一总场支付使用广场停车位的租金，即瑾宏公司还应向八一总场支付2015年1月1日以后的全部租金。特此上诉，请求依法支持八一总场的上诉请求，维护八一总场的合法权益。瑾宏公司辩称，一、一审判决关于认定事实方面，除了《租赁管理协议书》签订的时间认定有误之外，其他的事实认定正确。二、一审判决认定涉案广场与停车位都不属于八一总场所有正确。三、《租赁管理协议书》并不是双方当事人真实意思表示，是趁人之危而订立的合同，而且八一总场属于无权代理，所以这是一份无效同时又属于可撤销的合同，八一总场根据《租赁管理协议书》主张租金没有事实和法律依据，所以建议二审法院驳回八一总场第2、3项上诉请求。瑾宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回八一总场一审中的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由八一总场承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。瑾宏公司和八一总场签订的落款时间为2011年4月13日的《租赁管理协议书》并非在2011年4月13日签订，而是在2015年10月9日签订。海口市龙华区八一新村第一届业主委员会(以下简称八一新村业主委员会)于2015年1月1日成立后，八一新村业主委员会有关人员多次找瑾宏公司要求支付小区门口广场及停车场租金，每年租金20万元。瑾宏公司强调小区广场和停车场是瑾宏公司与八一总场原来签订的《八一新村小区前期物业服务合同》管理范围之内，不能另外再收租金，但八一新村业主委员会有关人员并不认可，并趁海口市正在搞”双创”活动的时机，不断向政府有关部门举报瑾宏公司在广场经营夜市疏导点问题，为应对八一新村业主委员会的无理要求，八一总场与瑾宏公司商议，签订了一份涉及广场和停车场的《租赁管理协议书》，双方的意思是：瑾宏公司愿意每年支付八一总场广场和停车场租金6万元，从2015年10月10日开始计算租金，但八一总场作为国有企业为避免国有资产流失，另外也为应付八一新村业主委员会的纠缠，便伪造签订时间为2011年4月13日，瑾宏公司不同意，但八一总场坚持要签就一定按他们的要求签，瑾宏公司考虑到租金是从2015年开始计算，也只好同意。当时签订《租赁管理协议书》后第四天，瑾宏公司要求广场夜市经营者向八一总场支付6万元，但没想到八一总场签好协议后不守信用，以违背瑾宏公司真实意思的《租赁管理协议书》为依据，向瑾宏公司主张签订协议前几年的租金，并且得到了一审法院的支持。可见，一审判决认定瑾宏公司与八一总场双方于2011年4月13日签订《租赁管理协议书》属认定事实错误。二、《租赁管理协议书》是在瑾宏公司遭八一新村业主委员会无理纠缠后，八一总场谎称将时间倒签是为更好应付八一新村业主委员会和避免国有资产流失的情况下签订的，其内容也并不是瑾宏公司真实意思表示，是趁人之危订立的合同，依法应予以撤销。另外，鉴于八一新村小区广场和停车场又属于八一新村小区规划区域内，应为全体业主共同所有，且八一新村业主委员会于2015年1月1日成立，八一总场作为八一新村小区建设单位，已无权将广场和停车位对外出租，故瑾宏公司与八一总场双方签订的《租赁管理协议书》又属于一份无效合同。一审法院不依法查清事实，就认定《租赁管理协议书》合法有效，并据此判决瑾宏公司按协议约定向八一总场支付管理费显属适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销，故瑾宏公司为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向二审法院提起上诉，请支持瑾宏公司的上诉请求。八一总场辩称，一、一审判决认定瑾宏公司与八一总场于2011年4月13日签订《租赁管理协议书》正确。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款”依法成立的合同，自成立时生效”的规定，《租赁管理协议书》签订时间为2011年4月13日；其第三条约定：”租赁管理期限即2011年5月1日起至2016年4月30日止”。《租赁管理协议书》上述约定不违反法律、行政法规强制性规定，系瑾宏公司与八一总场的真实意思表示，一审判决认定《租赁管理协议书》于2011年4月13日签订正确。二、《租赁管理协议书》不存在应予撤销或无效的情形，一审判决认定《租赁管理协议书》合法、有效正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，瑾宏公司无证据证明《租赁管理协议书》存在应被撤销或无效的情形，应承担举证不能的法律后果，且瑾宏公司既主张撤销又主张无效自相矛盾，没有事实根据。综上，瑾宏公司主张撤销一审判决并驳回八一总场的诉讼请求所依据的事实及理由均不成立，应驳回瑾宏公司的上诉。八一总场向一审法院起诉请求：1.瑾宏公司向八一总场支付租金24万元及利息（以24万元为基数，按人民银行一年期同期贷款利率计，自2016年1月11日起计至判决生效之日止，至立案时暂计8700元）；2.瑾宏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、八一总场系海口八一新村小区建设单位。2011年1月22日，八一总场（甲方）与瑾宏公司（乙方）就八一总场选聘瑾宏公司对八一新村小区提供前期物业管理服务事宜签订《八一新村小区前期物业服务合同》，合同第四章”物业的经营与管理”第十条载明：”停车场收费分别采取以下方式：1、区内露天停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位90元/个·月的标准向乙方交纳停车费。2、个人购买的停车位属于业主个人所有。3、委托乙方管理的车库车位及租用者按100元/个·月的标准向乙方交纳停车费。4、摩托车、助力车停车管理服务费为30元/个·月，自行车停车管理服务费为15元/个·月。5、八一新村小区外围商铺部分停车场及广场由乙方按市物价部门规定的标准收费和管理，所收费用弥补物业管理费的不足。”第十一条载明：”乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。”第十二条载明：”本物业管理区域内属于全体业主所有的其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：纯利润中70%提取给乙方，其余归全体业主所有，转入公共维修基金。”第三十八条明确合同期限”自2011年1月22日起至八一新村小区（召开业主大会）成立业主委员会并业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同时止”。2011年4月13日，根据双方签订的《八一新村小区前期物业服务合同》，结合八一新村前期物业管理和经营状况，八一总场与瑾宏公司又签订了《租赁管理协议书》，就小区商铺前广场实施租赁和管理停车场、夜市疏导点等事宜达成协议，主要内容为：八一总场同意为了弥补因小区入住率不高造成收取物业费的不足，同意瑾宏公司租赁和管理小区商铺前广场试行实施停车场收费、夜市疏导点，相关申办手续由瑾宏公司自行办理，费用自理；停车场、夜市疏导点的地点位于海口市海垦路81号”八一新村”正门商铺（左右）广场，面积约4200㎡（以现行平面图为准）；双方同意上述广场的租赁管理期限暂定5年，即2011年5月1日起至2016年4月30日止，在租赁管理期限内如遇政府有关部门规定终止租赁，则合同自行终止；瑾宏公司同意上述租赁管理，自合同签订生效之日首先向八一总场按每月5000元缴交一年管理费，合计60000元，今后按照先缴费后使用原则，按年一次性向八一总场缴交管理费，即每年的1月10日前缴交当年60000元管理费；瑾宏公司承诺做好广场停车场、夜市疏导点的治安维稳工作，保持商铺门前及广场的清洁卫生，并自行承付相关税费、水电费及环卫费。2015年10月13日，瑾宏公司通过银行转账方式向八一总场支付夜市管理费6万元。2016年7月18日，八一总场向瑾宏公司发送《催收欠款的通知》，称根据八一总场与瑾宏公司于2011年签订的《租赁管理协议书》精神，经农垦审计部门核查瑾宏公司在八一总场财务部应收欠款挂账人民币30万元，请瑾宏公司接此通知后五个工作日内向八一总场缴交海口八一新村广场租赁管理费（2012年-2016年）合计30万元，否则将通过司法诉讼程序追缴瑾宏公司欠款。2016年9月29日，海南泽田律师事务所向瑾宏公司发送《律师函》，称该所接受八一总场委托，就瑾宏公司拖欠八一新村小区商铺前广场租赁管理费事宜致函瑾宏公司，并称在该律师函发出后7个工作日内，如瑾宏公司仍拒不支付所欠余下租赁管理费，将根据委托人的委托通过司法途径维护委托人合法权益，追究瑾宏公司违约责任。二、2015年1月1日，八一新村业主委员会（甲方、委托方）与瑾宏公司（乙方、受委托方）就甲方将八一新村商住小区物业管理服务委托于瑾宏公司实行管理和服务签订《八一新村物业管理服务委托合同》，合同第六章”物业的经营与管理”第九条载明：”停车场、小区公共资源公告、小区外场经营场地收费：1、停车场、小区外经营场地属于全体业主共有的；2、停车场、小区外经营场地属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权；3、停车、公共资源广告、小区外经营场地收费标准由业主委员会与物业公司签订补充协议。”第十二条载明：”本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1、业委会日常经费从经营收入提取1%；2、全体业主收益金提取，第一年按物业公司经营年收入中提取15%，第二年按物业公司经营年收入中提取20%（二年均为税后收入提取比例）;3、所提取的收益金每月转账到业委会专用账户。”第六条明确合同期限两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。后为方便、简单计算，八一新村业主委员会与瑾宏公司就八一新村共同场地经营收入提成问题，经协商变更为：采取一次性包干方法，即瑾宏公司从2015年1月，每月支付给业委会人民币6000元，作为经营公共场地收入提成，同时，每月从物管费中提取300元作为业委会经费，两项合计人民币6300元，该款项在次月10日前以现金形式支付；2016年的提成，视2015年瑾宏公司经营状况等因素决定是否变更。2015年1月至2015年12月，瑾宏公司共计向八一新村业主委员会支付”经营提成款”75600元(6300元/月X12月)；自2016年1月开始，上述每月6300元标准调整为每月7000元，2016年1月至8月，瑾宏公司共计向八一新村业主委员会支付”经营提成款”56000元(7000元/月X8月)。三、经一审法院现场勘查，《租赁管理协议书》项下的标的物（即涉案广场）位于海口市××路正门商铺前，涉案广场内正对商铺有一排露天停车位，八一总场、瑾宏公司双方对涉案广场的四至方位界线及涉案广场内上述一排露天停车位属于小区规划停车位无争议。但关于涉案广场的面积，双方均表示涉案广场面积未经测量，无法确认。涉案广场（含露天规划停车位）现由瑾宏公司经营管理。一审法院认为，一、八一总场系海口八一新村小区建设单位。2011年1月22日，八一总场与瑾宏公司签订《八一新村小区前期物业服务合同》。2011年4月13日，根据双方签订的《八一新村小区前期物业服务合同》，结合八一新村前期物业管理和经营状况，八一总场与瑾宏公司又签订了《租赁管理协议书》。从《八一新村小区前期物业服务合同》和《租赁管理协议书》的相关内容来看，《租赁管理协议书》属于八一总场与瑾宏公司对《八一新村小区前期物业服务合同》相关内容的补充，《租赁管理协议书》属于《八一新村小区前期物业服务合同》内容的一部分，不违反法律、行政法规的强制性规定，且没有证据证明《租赁管理协议书》的签订违背了瑾宏公司的真实意思，故应当认定八一总场与瑾宏公司签订的《租赁管理协议书》合法、有效，双方均应依约履行。瑾宏公司主张《租赁管理协议书》项下的标的物归属八一新村业主委员会（业主），八一总场无权就该标的物与瑾宏公司签订《租赁管理协议书》，因八一总场与瑾宏公司签订《八一新村小区前期物业服务合同》和《租赁管理协议书》时，八一新村业主委员会尚未成立，八一新村小区业主、业主大会并未与物业服务企业签订物业服务合同，而国务院《物业管理条例》明确规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，并与物业服务企业签订前期物业服务合同，故瑾宏公司的上述主张不能成立，一审法院不予支持。二、关于八一总场与瑾宏公司签订的《八一新村小区前期物业服务合同》和《租赁管理协议书》的期限。国务院《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，八一总场与瑾宏公司签订的《八一新村小区前期物业服务合同》第三十八条亦载明合同期限自2011年1月22日起至八一新村小区（召开业主大会）成立业主委员会并业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同时止。八一新村业主委员会与瑾宏公司于2015年1月1日签订了《八一新村物业管理服务委托合同》。如前所述，《租赁管理协议书》属于《八一新村小区前期物业服务合同》内容的一部分，故应当认定《八一新村小区前期物业服务合同》和《租赁管理协议书》的期限均截止于2015年1月1日，《租赁管理协议书》约定的5年租赁管理期限因《八一新村物业管理服务委托合同》的生效而于2015年1月1日提前终止。三、关于涉案广场（含场内露天规划停车位）的归属。《中华人民共和国物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，八一总场提供的证据不能证明涉案广场（含场内露天规划停车位）属其所有，而非属于八一新村小区建筑区划内的公共场所或者公用设施，况且，本案中，从相关合同内容来看，无论是八一总场与瑾宏公司签订的前期物业服务合同，还是八一新村业主委员会与瑾宏公司签订的物业服务合同，均将涉案广场（含场内露天规划停车位）的经营与管理纳入物业的经营与管理之中，而八一总场与瑾宏公司签订的《租赁管理协议书》亦未明确八一总场系将自己所有的物业交由瑾宏公司租赁管理，《租赁管理协议书》明确载明瑾宏公司向八一总场缴交的是管理费而非租金，故本案依法不能认定涉案广场及其场内露天规划停车位归属八一总场所有，《租赁管理协议书》之外，八一总场以所有权人身份主张瑾宏公司应向其支付租金没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上，本案中，八一总场依据其与瑾宏公司2011年4月13日签订的《租赁管理协议书》主张瑾宏公司向其支付剩余租金（应为管理费），有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。但因《租赁管理协议书》于2015年1月1日提前终止，故对于八一总场请求的2015年1月1日之后的债务部分，一审法院不予支持。2015年1月1日之前，依据《租赁管理协议书》约定，瑾宏公司应向八一总场支付的债务数额为22万元（6万元/年X3年+5000元/月X8月），瑾宏公司已经支付6万元，故还应支付16万元。而至于利息，因瑾宏公司未依约向八一总场支付管理费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，八一总场仅主张瑾宏公司向其支付自2016年1月11日起计算至判决生效之日止的利息（按人民银行一年期同期贷款利率计算），符合法律规定，故一审法院予以照准。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、瑾宏公司于本判决生效之日起十日内向八一总场支付管理费16万元及利息（利息计算方式：以16万元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2016年1月11日起计算至判决生效之日止）；二、驳回八一总场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2515元（八一总场已经预付），由八一总场负担845元，瑾宏公司负担1670元。二审中，瑾宏公司向本院申请对《租赁管理协议书》中的签名及单位印章加盖的具体时间进行司法鉴定。本院经审查认为，一、《租赁管理协议书》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，即使存在倒签也是双方达成一致的结果，且经法庭调查，瑾宏公司自认《租赁管理协议书》中乙方瑾宏公司加盖的公章及法定代表人张宗宏的签字均为真实有效；二、对《租赁管理协议书》中的签名及单位印章加盖的具体时间进行鉴定技术要求过高，也会产生较高的费用，目前在海南省还无法对此进行鉴定。故对《租赁管理协议书》中的签名及单位印章加盖的具体时间进行司法鉴定意义不大，本院对瑾宏公司的鉴定申请不予准许。本院二审中，瑾宏公司没有提交新证据。八一总场提交了三组证据，第一组证据：《海南省国营八一总场关于要求按照市规划局核准给我场规划使用土地面积缴交地价款的请示》、《海口市土地管理局关于给海南省国营八一总场改变用地性质的批复》，拟证明八一新村小区及小区前广场用地面积合计30.3亩，其中小区用地面积24.96亩，规划道路用地面积5.34亩但至今未征用，其土地使用权属于八一总场所有，八一总场基于土地使用权人的身份有权要求瑾宏公司支付租金。第二组证据：《房屋所有权证》二份《房字第10732号、107**号》、《国有土地使用证》[（海口市国用（籍）字第Q1125号]，拟证明八一总场名下包括建设八一新村小区用地在内的地块范围包括了涉案的24.96亩小区用地及5.34亩规划道路用地。第三组证据：原海口市新华区人民法院1999年8月20日作出的（1999）新民初字第123号民事判决书，拟证明八一总场诉争的35.3亩土地是经政府有关部门批准征用的，在国家没有改变该土地使用权属时，其土地使用权属于八一总场这一事实已被生效法律文书所确认。经质证，瑾宏公司对第一组证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为该组证据不足以证明涉案停车场归八一总场所有。因第二、三组证据没有原件，故瑾宏公司对该两组证据的真实性、证明效力均有异议。经审查，本院对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以确认；因八一总场未能提供第二组证据原件，且《房屋所有权证》涉及的房屋已被拆除不复存在，故本院对第二组证据中二份《房屋所有权证》的真实性及证明效力不予认可，另外，《国有土地使用证》虽无原件，但其所载内容与第一组证据能够相互印证，故本院对其证明内容予以认可；因第三组证据为已生效的裁判文书，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院二审查明，1993年8月31日八一总场向海口市土地管理局作出《关于要求按照市规划局核准给我场规划使用土地面积缴交地价款的请示》，主要内容为：八一总场申请将征用的滨濂村的工业用地改变为商住用地。在征用的35.3亩土地中，1987年因农垦路扩大路面已占用5亩，根据现在海口市道路规划，农垦路还要扩大，尚要占用八一总场土地5亩多，市规划局于1992年11月核发给八一总场（92）0-026号建设用地许可证中只核准八一总场规划使用土地面积16641.48㎡（24.96亩），另外的5.34亩留做农垦路扩大用地，该地当时虽然没有动用，但没有市规划局颁发的建设用地规划许可证，八一总场无法规划使用该地。因此，八一总场请求按照市规划局核准给八一总场建设用地许可证中允许八一总场规划使用的土地面积24.96亩，按当时地价减免70%后缴交地价款。1993年12月24日海口市土地管理局作出《关于给海南省国营八一总场改变用地性质的批复》（市土字[1993]1696号），主要内容为：八一总场根据城市建设总体规划，申请将位于海南农垦教育中心西南侧24.96亩（已扣除规划道路用地），工业用地改为商住用地问题，海口市土地管理局于1993年7月15日市土字（1993）0987号文报经市政府批准，同意按现规划要求给予办理改变土地使用性质的用地手续。八一总场1995年1月17日办理的国有土地使用证[海口市国用（籍）字第Q1125号]载明：土地使用者为八一总场，土地坐落于海口市秀英坡（海南农垦教育中心西南侧），土地用途为商住用地，土地独自使用权面积16641.48㎡，使用期限为70年（1993年12月24日至2063年12月23日），土地东至公路、南至空地、西至规划路、北至空地。原海口市新华区人民法院（现海口市龙华区人民法院）1999年8月20日作出（1999）新民初字第123号民事判决书，确认：1986年1月13日八一总场经海南行政区人民政府批准向海口市滨濂村民委员会第三、第五生产队征用荒坡地20亩，1987年4月8日经城建管（87）115号批文批准向海口市滨濂村民委员会第五生产队征用荒墓地15.3亩，两次合计征用土地35.3亩。八一总场征用海口市滨濂村土地35.3亩（23534.51㎡），其中用地19719.3㎡（已发证16641.48㎡），拟道路规划用地3815.21㎡，但道路规划用地没有向八一总场办理有关征用手续。八一总场征用海口市滨濂村的35.3亩土地是经政府有关部门批准的，在国家没有改变该土地使用权属时，其土地使用权属于八一总场。本院于2017年7月11日进行现场勘查，八一新村小区为商业住宅，大部分业主为八一总场职工，涉案广场绿化带以内为八一新村小区用地，绿化带以外为市政道路规划用地，瑾宏公司负责管理涉案广场北侧停车场及南侧八一新村夜市疏导点，八一新村夜市疏导点面积为2000㎡，主要经营百货、衣服、小吃、床上用品等，经营时间为18:00-23:00。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、争议的涉案广场及场内露天规划停车位权属于谁，八一总场是否有权出租并收取租金；二、双方签订的《租赁管理协议书》是否有效。三、业主委员会成立后，租赁管理协议书的效力是否终止。一、争议的涉案广场及场内露天规划停车位权属于谁，八一总场是否有权出租并收取租金。根据本院二审查明的事实，八一总场曾征用海口市滨濂村土地面积35.3亩，其中1987年因农垦路扩大路面占用5亩，八一新村小区规划用地面积24.96亩，剩余的5.34亩为道路规划用地，但至今未被政府部门征用。根据八一总场提供的报建规划图及现场勘查情况，可以认定，涉案广场绿化带、隔离带以内为八一新村小区建设规划用地，隔离带、绿化带以外为市政道路规划用地。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。据此，本案涉案广场绿化带向小区以内为八一新村小区建设规划用地，应属于业主共有；绿化带以外为市政道路规划用地，在未被政府部门依法征用前，该土地使用权应属于八一总场。小区铺面前面的停车位及住宅小区内停车位属于建筑区划内规划停车位，属于业主共有。两个争议广场不属于规划停车位，属于市政道路规划用地，在未征用前仍属于原土地使用权人八一总场。二、《租赁管理协议书》的效力问题。八一总场基于其建设单位和土地使用权人的身份与瑾宏公司签订《租赁管理协议书》并无不妥。双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效协议。瑾宏公司诉称《租赁管理协议书》存在时间倒签的情形，但未能提供相应的证据进行佐证，且其庭审时承认《租赁管理协议书》中其公司公章及法定代表人签字均为真实，故本院对其该主张不予支持。三、业主委员会成立后，《租赁管理协议书》的效力是否终止。根据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《物业管理条例》第二条、第六条规定，业主及业主大会成立后，应当由业主及业主大会选聘物业服务企业。业主享有管理物业的各项权限。本案中，2011年1月22日八一总场与瑾宏物业签订《八一新村小区前期物业服务合同》，同年4月13日签订《租赁管理协议书》该两份合同意思表示真实，内容不违反法律规定，是有效合同。业主大会成立后，《八一新村小区前期物业服务合同》自动终止。但《租赁管理协议书》具有双重性质。既具有物业服务合同的性质，又具有租赁合同的性质，作为物业服务合同，已经完成其使命，自动终止，但作为租赁合同，收取租金的合同性质并不当然终止。八一总场作为两个涉案广场的实际土地使用权人，有权享有土地出租、使用、收益的权益。一审关于2015年1月1日业主委员会成立后，租赁管理协议终止的认定欠妥，应当认定作为物业服务合同的内容终止，租赁合同内容应继续履行。故八一总场上诉主张瑾宏公司向其支付租赁管理涉案广场及场内露天规划停车位自2011年5月起至2016年4月30日止的租金24万元（6万元/年×5年-6万元），有事实和法律依据，本院予以支持。八一总场仅主张瑾宏公司向其支付自2016年1月11日起至判决生效之日止的利息（按人民银行一年期同期贷款利率计算），符合法律规定，本院予以照准。综上，八一总场的上诉请求有事实和法律依据，应予支持。一审判决欠妥，应予纠正。瑾宏公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初634号民事判决；二、限海南瑾宏物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向海南省国营八一总场支付租金24万元及利息（利息计算方式：以24万元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2016年1月11日起计算至判决生效之日止）；三、驳回海南瑾宏物业服务有限公司的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2515元，二审案件受理费9560元，均由海南瑾宏物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 武雪丽审 判 员 王曼莉审 判 员 陈杰林法官助理 汪园圆法官助理 汪园圆书 记 员 张晨曲速 录 员 黄晓霞 更多数据：搜索“”来源：