（2017）皖0826民初1942号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-11-28
案件名称
叶遇丰、高燕等与宿松县帝豪房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宿松县人民法院
所属地区
宿松县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶遇丰,高燕,宿松县帝豪房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0826民初1942号原告：叶遇丰，男，1982年12月3日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：高燕，女，1983年10月13日出生，汉族，住安徽省宿松县。二原告共同委托诉讼代理人：石学军，安徽皖松律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：陈文，安徽皖松律师事务所律师。被告：宿松县帝豪房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿松县。法定代表人：桂金德，该公司总经理。委托诉讼代理人：董邦强，男，该公司法律顾问。原告叶遇丰、高燕与被告宿松县帝豪房地产开发有限责任公司（以下简称帝豪公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告叶遇丰、高燕的委托诉讼代理人石学军、被告帝豪公司的委托诉讼代理人董邦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶遇丰、高燕向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告逾期交房违约金2344.5元（从2012年8月31日至2012年11月5日止，按逾期67天、349928元的日万分之一计算）、未办理产权登记违约金1749.5元（349928元×0.5%），合计4094元；2、依法判决被告向产权登记部门提交综合验收材料，协助原告办理房产登记。事实与理由：原告与被告签订《商品房预售合同》约定被告将位于迎奥嘉苑第X幢X单元XXX室的房屋卖给原告，原告已通过首付和按揭的方式交清购房款349928元，被告应于2012年8月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给原告，逾期交房的，按日以交付房价款的万分之一向原告支付违约金，合同可继续履行；未在180天内为原告办理房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。2012年11月5日，宿松县盛发物业管理有限公司向原告收取了物业管理费、装修押金、垃圾清运费，但时至今日，被告一直未向产权登记部门提交综合验收材料。被告应承担违约责任，同时继续履行合同约定的办理房屋产权登记的义务。帝豪公司辩称，延期交房和未能办证都属实，系因被告与周边老百姓发生冲突，小区围墙无法施工，而政府处理不力造成的，延期的情由符合房屋买卖合同上的“因政府原因造成”，被告方不应承担违约责任。原告购买的房屋，被告已经交付原告，且原告已经装修入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一之规定，对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用。庭审中，原告就其诉讼请求提交了证据，庭审中，被告就原告所举证据进行了质证。对原告提交的原、被告身份事项的证据，被告无异议，本院予以采信。原告提交的《商品房预售合同》、购房发票、物业收费发票以及宿松县住建局的答复意见。证明双方合同关系成立；被告迟延交房、办证，将未竣工验收合格的和不符合使用条件的房屋交付给原告使用，违反法律强制性规定，应承担违约责任。被告对该组证据真实性无异议，但认为迟延交房和办证是因为政府的原因，符合合同约定的被告免责事由。本院认为，原告提交的该组证据符合证据的真实性、合法性以及关联性要求，但被告将未经综合验收合格的房屋交付给买受人使用，买受人同意接收，并未违反法律效力性强制性规定，故原告据此要求被告承担违约责任本院不予支持。被告提出的迟延交房、办证的抗辩理由本院将在后面再行分析认证。被告就其抗辩没有提交证据。根据以上采信的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案如下事实：两原告系夫妻关系。2012年4月5日，两原告与被告签订《商品房预售合同》，约定两原告购买被告开发的迎奥嘉苑小区第X幢X单元XXX室房屋，房屋价款349928元；被告应当在2012年8月30日前将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测基数报告书、经综合验收合格的商品房交付给原告；逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告按约支付了房屋价款，但至合同约定的交房时间2012年8月30日，被告未能向两原告如期交付房屋。2012年11月5日，两原告受领了涉讼商品房。因消防通道及围墙建设未达标，涉案房屋至今未能通过综合验收。被告亦未能将办证所需材料报送相关行政机关。原告要求被告承担违约责任未果，故成本案诉讼。本院认为，本案中原、被告就被告开发的迎奥嘉苑小区第1幢1单元201室房屋签订的《商品房预售合同》内容合法，意思表示真实，系有效合同。我国《合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同或者履行合同不全面的，应承担违约责任。原、被告签订的《商品房预售合同》依法成立，该合同对原、被告双方均有约束力，原、被告应按照合同的约定履行义务。原告已经按照合同约定履行了交付房款的义务，被告应在约定的期限内向原告交付符合合同约定的房屋，其未能如期交付符合合同约定的商品房，应承担相应的违约责任。故原告要求被告承担迟延交房违约责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于迟延的时间，虽然涉讼房屋至今未经综合验收合格，但2012年11月5日，原告受领了该房屋，该行为应依法视为房屋的交付使用，故被告承担的迟延交房违约责任的时间应截止至2012年11月5日，共计67天，违约金应为349928元×1/10000×67天=2344.5元。被告因消防通道及围墙建设未达标而未能通过综合验收，以致无法向产权登记机关提交办证所需资料，其行为显然构成违约，原告要求其按照已付购房款的0.5%即1749.50元支付违约金的诉请符合双方合同的约定以及法律规定，本院予以支持。但对于原告要求判令被告向产权登记部门提交综合验收材料，协助原告办理房屋产权登记的诉请，因提交材料行为的前提是经过了综合验收合格，而综合验收系相关行政机关的职责和权限，该项请求超出了法院审理的民事案件的范畴，故本院对原告的该项请求不予支持。被告主张的因政府原因造成交房迟延的抗辩，因被告举证不力，本院对其该项抗辩意见不予采纳。为保护合同双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宿松县帝豪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告叶遇丰、高燕支付延期交房违约金2344.5元，支付迟延提交办证资料违约金1749.5元，共计4094元。二、驳回原告叶遇丰、高燕的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告宿松县帝豪房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 吕芳二〇一七年八月二十九日书记员 殷琪附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人车孤单，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自：