（2017）粤0103民初5661号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-07-18
案件名称
广州牵晴汇房地产有限公司与上海胜涛餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州牵晴汇房地产有限公司,上海胜涛餐饮管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0103民初5661号原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区黄沙大道8号。法定代表人：霍业生，董事长。委托诉讼代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：上海胜涛餐饮管理有限公司，住所地：上海市闸北区广中西路1207号707室。法定代表人：庄玉莹。原告广州牵晴汇房地产有限公司诉被告上海胜涛餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法由审判员马文洁适用简易程序独任审理，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告广州牵晴汇房地产有限公司的委托诉讼代理人邓斌到庭参加诉讼，被告上海胜涛餐饮管理有限公司经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州牵晴汇房地产有限公司诉称：2012年9月18日，原告、被告签署了《广州市房屋租赁合同》和《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其附件，2012年10月7日签订了上述合同的《补充协议》，约定：原告将位于广州市荔湾区某号商铺出租给被告经营等。合同签署之后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用。但被告自2017年2月开始未按约向原告缴付租金及其他费用，且2017年3月31日起原告日常巡查发现被告擅自提前撤离场地并暂停营业，为此原告多次发函警告，被告未予回复，但在2017年6月16日签收了原告发出的《合同解除通知书》，可是一直未与原告联系。原告为此请求法院判令：一、确认原告与被告于2012年9月18日签署的《广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（含附件）于2017年6月16正式解除。二、被告向原告支付拖欠的费用及逾期付款违约金。其中包括：①：2017年2月1日至2017年6月16日的基本租金399758.4元（每月88182元）及逾期付款违约金（以当月所欠基本租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止）；②：2017年2月1日至2017年6月16日的服务费为144840元（每月31950元）及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止）；③：2017年2月1日至2017年6月16日的推广费28968元（每月6390元）及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止）；④：2017年2月1日至2017年6月16日（合同解除之日）止的中央隔油系统维护费8980.53元（每月1981元）及逾期付款违约金（以当月所欠中央隔油系统维护费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止）；⑤：2017年1月23日至2017年4月24日实际发生的水费（包含商铺水费、公摊水费、污水费、公摊污水费）共2028.62元及逾期付款违约金（以当月所欠水费为本金，从每月《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；⑥：2017年2月1日至2017年5月1日实际发生的商铺电费40975.24元、公摊电费1160.59元及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费、公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）。三、原告没收被告已支付的保证金360396元。四、被告应向原告支付广州市荔湾区某号商铺的恢复原状费用79800元。五、被告支付房屋占用期间的商铺使用费、推广费、服务费共85881.60元，[占用期限自合同解除之日第2日起（2017年6月17日）至原告收回商铺另行出租之日（2017年6月28日），支付标准以合同约定商铺使用费为2倍租金数额176364元/月、推广费为6390元/月、服务费为31950元/月]。六、被告支付因房屋闲置而产生的租金损失共234822.16元（自2017年6月29日至2017年7月12日按租金88182元/月计算，2017年7月13日至2017年9月25日按租金差额80050.5/月计算）。七、诉讼费用由被告承担。被告上海胜涛餐饮管理有限公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2012年9月18日，原告[出租人、甲方，前身：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司]与被告（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其附件，2012年10月7日签订了上述合同的《补充协议》。其中，《广州市房屋租赁合同》第二条约定：甲方同意将坐落荔湾区某号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积639平方米。《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》中约定：（5.5.3）乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）。（5.6）若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费（如有），附加空调费（如有）、POS机租金（如有）以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算。（10.1）乙方应当按时足额缴付租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费及其他应付款项。（13.1）除租赁合同另有约定外，租赁合同提前终止时，乙方应在租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方允许的其他状态下的该房产交还甲方，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担。（13.3）租赁期届满或租赁合同提前终止后，除非双方另有书面协议，在乙方完全撤离该房产之前，因继续占有该房产，乙方应自租赁期届满或租赁合同提前终止之日起至该房产被甲方实际收回之日止，向甲方交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付服务费和实际发生的其他应付费用，并应继续遵守租赁合同以及该商场各项管理制度的有关规定；如乙方未按照租赁合同规定的期限向甲方归还该房产，构成乙方违约。甲方及受托管理人有权采取本补充合同第17.11条规定的救济措施。（17.4.H）下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方已付的保证金。若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿：乙方违反租赁合同的规定，构成违约的。（17.5）租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。（17.11）租赁期届满或租赁合同提前终止后，乙方未按租赁合同规定的期限向甲方归还该房产的，构成乙方违约。甲方有权收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方已付的保证金，若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿。（19.2）任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均发送至租赁合同列明的通讯地址或双方提供的最新联络地址。附件三（第一部份：租金）租赁期之第一年至第三年每月基本租金72846元，租赁期之第四年至第六年每月基本租金88182元；（第二部份）服务费每月31950元、推广费每月6390元。水电周转金9585元和装修押金21170元，在租赁期届满后三十个工作日内受托管理人将水电周转金扣除乙方未付水电费（若有）无息退还乙方。中央隔油系统维护费每月1981元。（第三部份）保证金相当于三个月的基本租金及三个月的服务费95850元。如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方须在收到甲方关于补足保证金的书面通知之日起十个工作日内按照每月基本租金或服务费之调整幅度而根据上述计算方法相应补足。《及之补充协议》就租赁期限做出新的约定，租赁期限从2012年10月9日至2018年10月8日，其中2012年10月9日至2013年1月6日为免租期、2013年1月7日至2015年10月8日月租金72846元、2015年10月9日至2018年10月8日月租金88182元。租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按银行汇款或支票付款方式缴付租金给甲方。签订合同后，原告将案涉商铺交付给被告使用。自2017年1月23日起被告存在拖欠租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费、水电费的情况，根据原告提交的《商户结算单》显示：2017年1月23日至2017年2月24日被告拖欠的水费、污水费、公摊水费、公摊污水费共1210.54元，2017年2月1日至2017年3月1日被告拖欠电费13339.66元、公摊电费369.82元，以上费用付款截止日为2017年4月5日。2017年2月24日至2017年3月24日被告拖欠的水费、污水费、公摊水费、公摊污水费共795.8元，2017年3月1日至2017年4月1日被告拖欠电费14902.87元、公摊电费412.15元，以上费用付款截止日为2017年5月5日。2017年3月24日至2017年4月25日被告拖欠的公摊水费、公摊污水费共22.28元，2017年4月1日至2017年5月1日被告拖欠的电费12732.71元、公摊电费378.62元，以上费用付款截止日为2017年6月5日。2017年2月至4月的《商户结算单》、《水电明细单》由被告员工确认签收，但2017年3月31日起因被告擅自提前撤场并暂停营业，故原告通过邮寄方式向被告送达2017年5月至6月的《商户结算单》、《水电明细单》，但邮件均被退回。之后原告多次向被告邮寄《欠款及逾期付款违约金催缴单》，但邮件均被退回。2017年6月13日原告向被告发出书面《合同解除通知书》，邮寄至被告在租赁合同中预留的联系地址，通知被告需在收到通知书后三日内向原告支付所有欠费及逾期付款违约金等；如未按时履行相应义务，原告将采取相关救济途径。该通知书于2017年6月16日成功派递。庭审中，原告陈述收取了被告水电周转金9585元，但不要求在本案中予以扣除。且其已于2017年6月26日将案涉商铺重新出租给案外人，并提交了6月26日及6月28日与案外人签订的新的租赁合同，合同显示从2017年7月13日起租至2017年9月25日月租金8131.5元，实际收租起算日期为2017年9月26日。原告为将案涉商铺恢复原状以便重新出租自行与他人签订了《广州西城都荟广场某商铺打拆还原交付工程合同》，合同约定了打拆费用为79800元。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其附件、《及之补充协议》是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，被告应足额缴付租金、服务费、推广费等合同约定的费用，被告违反租赁合同约定，构成违约的，原告有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、没收被告已付的保证金。现被告欠付租金等费用已构成违约，原告要求解除合同、没收被告已付保证金360396元，要求被告支付自2017年2月1日起拖欠的租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费、电费、公摊电费和自2017年1月23日拖欠的商铺水费、公摊水费、污水费、公摊污水费，并按照合同标准支付相应的逾期付款违约金均符合合同约定，本院予以支持。由于原告已收取的水电周转金，根据合同约定，在被告支付拖欠的水电费后，原告应将水电周转金退回给被告。合同约定，租赁合同提前终止后，被告继续占有案涉商铺的，应自租赁合同提前终止之日起至原告实际收回商铺之日止，向原告交纳等于届时租金数额两倍的房屋使用费、推广费，并向原告支付服务费和实际发生的其他应付费用，现原告要求被告按上述标准支付自合同解除后至原告收回商铺另行出租之日的房屋占有使用费、推广费、服务费符合合同约定，本院予以支持。由于原告就案涉商铺已于2017年6月26日与案外人重新签订租赁合同，故对于该项费用本院仅支持从合同解除次日至2017年6月26日期间的相关费用。关于恢复商铺原状费用，原告称其为将案涉商铺重新出租而自行将商铺恢复原状并提交了相关打拆合同，但未能举证证明其已实际支出该合同项下的费用，故对于该项诉求，本院不予支持。关于2017年6月29日至2017年9月25日房屋闲置而产生的租金损失，被告已为自己的违约行为承担了相应的违约责任，且原告在主张违约金、商铺使用费（双倍租金）及没收保证金的前提下，另行主张该租金损失无合同依据且有违合同法的精神，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告上海胜涛餐饮管理有限公司2012年9月18日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（含附件）于2017年6月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告上海胜涛餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2017年2月1日至2017年6月16日商铺基本租金共399758.4元（2月至5月每月为88182元，6月份为47030.4元）及延付上述租金的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月欠付租金之日止，每期违约金总额以当月所欠租金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告上海胜涛餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2017年2月1日至2017年6月16日的服务费共144840元（2月至5月每月为31950元，6月份为17040元）及延付上述服务费的违约金（违约金以当月所欠服务费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月服务费之日止，每期违约金总额以当月所欠服务费为限）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告上海胜涛餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2017年2月1日至2017年6月16日的推广费共28968元（2月至5月每月为6390元，6月份为3408元）及延付上述推广费的违约金（违约金以当月所欠推广费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月推广费之日止，每期违约金总额以当月所欠推广费为限）。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告上海胜涛餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2017年2月1日至2017年6月16日的中央隔油系统维护费共8980.53元（2月至5月每月为1981元，6月份为1056.53元）及延付上述中央隔油系统维护费的违约金（违约金以当月所欠中央隔油系统维护费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月中央隔油系统维护费之日止，每期违约金总额以当月所欠中央隔油系统维护费为限）。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告上海胜涛餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2017年2月1日至2017年5月1日的商铺电费40975.24和公摊电费1160.59元。七、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告上海胜涛餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付商铺电费和公摊电费的违约金（其中，2017年2月的违约金以13709.48元为本金，从2017年4月6日起按每日万分之五标准计算至清偿之日止；2017年3月的违约金以15315.02元为本金，从2017年5月6日起按每日万分之五标准计算至清偿之日止；2017年4月的违约金以13111.33元为本金，从2017年6月6日起按每日万分之五标准计算至清偿之日止；每期违约金总额以当月所欠费用为限）。八、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告上海胜涛餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2017年1月23日至2017年4月24日的水费（包括商铺水费、污水费、公摊水费、公摊污水费）共2028.62元。九、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告上海胜涛餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付水费的违约金（其中，2017年2月的违约金以1210.54元为本金，从2017年4月6日起按每日万分之五标准计算至清偿之日止；2017年3月的违约金以795.8元为本金，从2017年5月6日起按每日万分之五标准计算至清偿之日止；2017年4月的违约金以22.28元为本金，从2017年6月6日起按每日万分之五标准计算至清偿之日止；每期违约金总额以当月所欠费用为限）。十、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告上海胜涛餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2017年6月17日至2017年6月26日的房屋占用使用费、推广费、服务费共71568元（标准为房屋占有使用费88182元/月*2倍、推广费6390元/月、服务费为31950元/月）。十一、被告上海胜涛餐饮管理有限公司已支付的保证金360396元归原告广州牵晴汇房地产有限公司所有。十二、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5180元，由原告广州牵晴汇房地产有限公司负担2411元，被告上海胜涛餐饮管理有限公司负担2769元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 马文洁二〇一七年八月二十九日书记员 黄少敏 关注微信公众号“”