（2016）苏0803民初6290号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-22
案件名称
淮安金地广场商业管理有限公司与张如英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市淮安区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安金地广场商业管理有限公司,张如英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0803民初6290号原告：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道588号。法定代表人：郑建辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱润元，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：翁树忠，江苏知缘律师事务所律师。被告：张如英，女，1972年1月6日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张如伟（系被告张如英的哥哥），男，1970年10月6日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：姜康兵，江苏兴宇律师事务所律师。原告淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地公司）与被告张如英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金地公司的委托诉讼代理人邱润元、翁树忠，被告张如英的委托诉讼代理人张如伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2014年2月22日签订的《租赁合同》；2、腾空租赁房屋并交付给原告；3、被告给付租金95312元（自2014年9月1日至2016年8月31日）；4、被告支付违约金35899元（自2014年9月10日至2016年8月31日）;5、被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年2月22日，原、被告双方签订了《金地广场租赁合同》，合同约定原告将金地商业广场室内1栋一层A034号商铺出租给被告经营餐饮，经营品牌为“棒约翰”；租期8年，租赁面积为249平方米，该合同第四条约定，原告收取租金按被告年销售额抽成：年销售额在400万以下按7%抽成；400万元至600万之间，400万以下部分按照7%抽成，超出400万的部分按照8%抽成；年销售额600万以上，400万以下的部分按照7%抽成，400万至600万部分，按照8%抽成，600万以上按9%抽成；租金按月结算（先按销售额的7%交纳，如年销售额超过400万，须在下个租约年的第一个月30日前补足）。双方确认，被告免租期11个月，具体分配为第一个租约年的第一、第三、第五、第七、第九、第十一个月免租，第二个租赁约年的第一、第三、第五、第七、第九个月免租。从2014年9月1日起到2016年8月31日，被告共欠租金95312元。另依据《金地广场租赁合同》第22.4条第一款约定，被告还应当支付所欠租金95312元的1‰的迟延履行违约金，截止到2016年8月31日，违约金为35899元。被告张如英辩称，被告欠原告租金属实。2014年6月19日，因原告将三相电接错，造成被告的空调、冷库电机烧坏，食品变质，三天无法正常营业；2014年8月31日，因原告未将消防栓的封头进行封堵，在试水的过程中，导致被告装修好的餐厅顶部漏水造成财产损失；2015年7月31日，金地广场发生坍塌事故，造成恶劣影响，营业额下跌，金地处置不力，导致购房业主、部分经营户多次围堵金地广场大门；被告经营的“棒约翰”店投资300万元，证照齐全，验收合格，原告仅以几万元的租金就提出解除租赁合同，显然有失公正，综上因原告违约在先，故被告不承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告金地公司于2011年11月24日经工商行政主管部门核准注册登记成立，其经营范围：商业管理、物业服务。2014年2月22日，甲方（××）金地公司与乙方（××）张如英签订《金地广场租赁合同》，约定：甲方是位于淮安市淮安区的淮安金地商业广场内（包括1号楼、2号楼、3号楼、4号楼）的建设单位；甲方同意在商业广场建设完成后将其室内1栋一层A034号商铺，房号为1栋A034出租给乙方使用；房屋套内建筑面积为249平方米；租赁期限为捌个租约年，自计租日计算；装修免租期贰个月；原告收取租金按被告年销售额抽成：年销售额在400万以下按7%抽成；400万元至600万之间，400万以下部分按照7%抽成，超出400万的部分按照8%抽成；年销售额600万以上，400万以下的部分按照7%抽成，400万至600万部分，按照8%抽成，600万以上按9%抽成；租金按月结算（先按销售额的7%交纳，如年销售额超过400万，须在下个租约年的第一个月30日前补足）。双方确认，被告免租期11个月，具体分配为第一个租约年的第一、第三、第五、第七、第九、第十一个月免租，第二个租赁约年的第一、第三、第五、第七、第九个月免租。违约责任，双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；双方特别确认在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或商业及物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。另查明，2012年9月11日，金地商业广场1号楼商铺工程取得建设工程规划许可证（建字第3208012012500140号）。施晓丽、杨晋（案外人）购买了金地商业广场1号楼一层1022、1023的2间商铺，被告从原告处承租的房屋是由上述2间商铺以及原告所有的1020、1021、1024、1025、1038的5间商铺组成，1022、1023的2间商铺为原告与产权所有人签订委托经营合同后返租给原告使用。原告金地公司于2014年6月27日通过消防验收。同年6月28日试营业，9月28日开业。被告实际经营后，未能缴纳分文租金。自2014年9月28日起至2016年8月31日止，被告欠原告租金共计为87342元。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的金地广场租赁合同、补充协议、结算情况一览表、催缴通知书、建设工程规划许可证、房屋所有权证、委托经营合同、竣工验收报告；被告提供的特许加盟协议、发票、照片等证据在卷，予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是××将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议。××应当按照约定的期限支付租金。协议明确约定被告延迟超过30日支付租金，原告有权解除租赁合同并收回房屋。因此，逾期30日不支付租金，是协议约定的解除条件。被告租赁原告商铺，其至今未缴纳分文租金，构成根本违约，合同约定的条件已成就，依法应予解除该租赁合同并由原告收回房屋。按照合同约定被告尚欠原告租金87342元（自2014年9月28日起至2016年8月31日止），现原告要求被告缴纳租金87342元，符合法律和合同约定，本院予以支持。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。租赁合同约定被告延迟交纳租金，每延迟一日，应向原告金地公司支付相当于欠费金额1‰。本院认为，原、被告约定的违约金标准过高，已超过法律规定，应予以适当减少。本院酌定被告就延迟支付的租金按日万分之三的标准向原告金地公司支付违约金为宜。截止2016年8月31日，违约金为8540元。被告张如英认为是原告金地公司的过错，造成其财产受损、营业额下降，因其在审理过程中未提起反诉，本院不予理涉，可另行诉讼主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告淮安金地广场商业管理有限公司、被告张如英于2014年2月22日签订的《金地广场租赁合同》；二、被告张如英于本判决生效后十日内腾空租赁房屋并交付给原告淮安金地广场商业管理有限公司；三、被告张如英于本判决生效后十日内支付原告淮安金地广场商业管理有限公司租金87342元，承担违约金8540元（均计算至2016年8月31日）；四、驳回原告淮安金地广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3004元，由被告张如英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行；收款账号：62×××27）审 判 长 杨明辉人民陪审员 马红香人民陪审员 叶 波二〇一七年八月二十九日书 记 员 毕 颖附:裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是××将租赁物交付××使用收益，××支付租金的合同。第二百二十六条××应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条××无正当理由未支付或者迟延支付租金的，××可以要求××在合理期限内支付。××逾期不支付的，××可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 关注公众号“”