（2017）鄂01民终5061号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-04
案件名称
郭迪、武汉汉口北商贸市场投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭迪,武汉汉口北商贸市场投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5061号上诉人（原审原告）：郭迪，男，1994年8月14日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：郭立平，1966年7月30日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市，系郭迪之父。被上诉人（原审被告）：武汉汉口北商贸市场投资有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特1号。法定代表人：李斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：方倡、吴兰，该公司员工。上诉人郭迪因与被上诉人武汉汉口北商贸市场投资有限公司（以下简称汉口北商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。郭迪上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。合同约定了逾期交房的违约责任，这对双方均有约束力。我已经履行了全部付款义务，但被上诉人没有按期交房，造成我一直在外租房居住。一审将违约金按时间分段计算，且调低第二段时间违约金的支付标准，不符合法律规定。本案合同约定的违约金标准与民间借贷纠纷中贷款利息差不多，应受法律保护。违约金本身具有惩罚性和赔偿性，一审法院擅自调低，不利于惩罚被上诉人的违约行为。我认为法院只能在违约金约定过分高于损失的情况下才可以调低违约金。2.既然一审认定被上诉人违约，还让我方承担部分诉讼费，这不合理。汉口北商贸公司答辩称，上诉人认为应适用民间借贷相关法律规定，但因本案是商品房销售合同纠纷，故不适用民间借贷相关法律对贷款利率的规定，不存在适用法律错误。涉诉房屋于2015年1月30日取得竣工验收备案证后，我方多次与上诉人联系收房，上诉人拒绝收房。上诉人主观上恶意不收房，造成损失扩大，其无权主张此部分违约金。另，上诉人居住的地点与涉诉房屋非常近，应当知道房屋已经具备交房条件。即使一审后上诉人也没有收房。我公司今年也邮寄过收房通知书，上诉人签收了，仍没有收房。一审调整1月30日后的违约金正确，应予以维持。但考虑到上诉人2017年6月23日签收了收房通知书，要求改判我方支付违约金至6月23日。郭迪向一审法院起诉请求：汉口北商贸公司向郭迪支付自2013年12月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以购房总额1394742元为基数计算，按日万分之二即每日279元，自2013年12月29日起暂计算至2017年3月8日止，共计324477元）。一审法院认定事实：2013年1月13日，郭迪与汉口北商贸公司签订了三份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：由郭迪购买汉口北商贸公司开发的位于黄陂区盘龙城经济开发区刘店村、滠口村的汉口北国际商品交易中心（二期综合仓储物流用房及生活服务设施用房）项目中第H幢2层248号、249号、263号房屋，建筑面积分别为29.97平方米、29.97平方米、34.33平方米，合同价款分别为438374元、443888元、512480元，三套房屋总价款合计为1394742元；汉口北商贸公司于2013年12月28日前，将符合条件的商品房交付给郭迪使用。其中第十一条约定：逾期交付不超过30日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，郭迪按约定履行了全部付款义务。但双方至今未办理房屋交接手续。郭迪认为汉口北商贸公司未按合同约定交付房屋，其行为构成违约，由此双方发生诉争。另查明，汉口北国际商品交易中心一、二期H区于2015年1月30日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。一审法院认为，郭迪与汉口北商贸公司签订的三份《武汉市商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效合同，双方均应严格遵守并履行。现郭迪已按合同约定全额支付了三套商品房的购房款，但汉口北商贸公司未能如期交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于汉口北商贸公司应如何承担违约责任的问题，评判如下：2015年1月30日，郭迪购买的三套商品房所在楼栋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时涉案房屋方才具备法定交付条件。而双方在合同中约定的交付时间为2013年12月28日前，显然汉口北商贸公司可交房时间远迟于约定的交房时间，其行为构成逾期交付，依合同约定应承担违约责任。因此，自2013年12月29日起至2015年1月30日止，汉口北商贸公司应按日向郭迪支付已交付房价款万分之二的违约金，即110742.51元（1394742元×0.2‰×397天）。一审庭审查实，涉案房屋具备法定和约定的交付条件后，汉口北商贸公司仍未按合同第十二条之规定通知郭迪收房和验房，履行约定的通知义务。同时，郭迪作为商品房的买受人，在交房期限届满后，本应足够地关注出卖人的交房动态，主动查询出卖人不能按期交房的原因，恰当并适时地维护自身合法权益，但其未尽到必要的注意义务，有效防止损失继续扩大。基于此，结合汉口北商贸公司要求调整违约金的抗辩主张，在考量郭迪的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后，依据公平原则和诚实信用原则，对汉口北商贸公司的部分请求予以准许，即自2015年1月31日起至实际交房之日止，将汉口北商贸公司应承担的违约金标准从合同约定的日万分之二调整为日万分之一。一审庭审中，汉口北商贸公司辩称郭迪起诉已超过诉讼时效的问题，因有证据证明郭迪在汉口北商贸公司逾期交房后，曾以信访的方式主张过相关权利，存在诉讼时效中断的事由，故汉口北商贸公司的抗辩理由不成立。一审法院判决：一、武汉汉口北商贸市场投资有限公司向郭迪支付逾期交房违约金110742.51元（自2013年12月29日起至2015年1月30日止）；二、武汉汉口北商贸市场投资有限公司向郭迪支付逾期交房违约金（该违约金以1394742元为基数，按日万分之一自2015年1月31日起计算至实际交房之日止）；三、驳回郭迪的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3085元，由武汉汉口北商贸市场投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，被上诉人汉口北商贸公司在取得了案涉工程竣工验收备案证以后，曾经用座机电话联系过上诉人郭迪，被上诉人认为打电话是通知上诉人来收房，上诉人承认接到过对方打来的电话，但否认是通知自己收房。上诉人于2017年6月21日收到了被上诉人寄来的《交房通知书》，并按《交房通知书》通知的时间于2017年6月23日接收了房屋。本案争议的焦点是，房屋自取得竣工验收备案证以后至交房之前的违约金是否应当执行合同的约定。本院认为，对于逾期交房违约金的责任，双方当事人已经在《武汉市商品房买卖合同》第十一条中约定，即逾期交付不超过30日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。一审对涉诉房屋具备交房条件之后、正式交房之前这段期间的违约金进行了减半处理，由日万分之二调整为日万分之一，依据有二：一是上诉人知道涉诉房屋已具备交房条件而没有尽到必要的注意义务，没有防止损失的继续扩大；二是基于汉口北商贸公司要求调低违约金的抗辩。本院认为该两项下判理由均不够充分。因为，以书面形式通知买房人收房是合同约定的通知形式，这是卖房人的义务；合同没有约定买房人有随时关注所购房屋是否具备交付条件的义务，故买房人对涉诉房屋是否具备交房条件并无注意义务。关于原判调降违约金的问题，依照有关法律及司法解释的规定，调低违约金的前提是约定的违约金超过了损失的30%。本案约定日万分之二的违约金标准，不属于明显偏高。因此上诉人的上诉理由有理，本院予以支持，汉口北商贸公司应以1394742元为基数，按照日万分之二的标准向郭迪支付自2013年12月29日起至2017年6月23日止的违约金。综上所述，郭迪的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1377号民事判决；二、自本判决生效之日起十日内，武汉汉口北商贸市场投资有限公司向郭迪支付逾期交房违约金354822.37元（该违约金以1394742元为基数，按日万分之二，自2013年12月29日起计算至2017年6月23日止）。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3085元，由武汉汉口北商贸市场投资有限公司负担。二审案件受理费6170元，由武汉汉口北商贸市场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一七年八月二十九日书记员 宋 飞 搜索“”