（2016）辽0703民初1302号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-05-13
案件名称
原告孙某与被告锦州市某房屋开发有限公司、第三人锦州市太和区某办公室、锦州市太和区某乡人民政府、锦州市某区人民政府商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
锦州市凌河区人民法院
所属地区
锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙某,锦州市某房屋开发有限责任公司,锦州市太和区某办公室,锦州市太和区某乡人民政府,锦州市某区人民政府
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十九条第一款
全文
辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0703民初1302号原告：孙某，男，1956年5月27日出生，汉族，农民，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：徐继轩，锦州市兴泰法律服务所法律工作者。被告：锦州市某房屋开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人：陈某，该公司经理。委托诉讼代理人：崔晓东，该公司职员。第三人：锦州市太和区某办公室,住所地锦州市太和区。法定代表人：张洪波，锦州市太和区住房和城市建设管理局局长。委托诉讼代理人：蔡某，该办公室职员。委托诉讼代理人：李智光，辽宁玉衡律师事务所律师。第三人：锦州市太和区某乡人民政府，住所地锦州市太和区解放西路229号。法定代表人：郭某，乡长。委托诉讼代理人：李智光，辽宁玉衡律师事务所律师。第三人：锦州市某区人民政府，住所地锦州市某区。法定代表人：冯某，区长。委托诉讼代理人：李智光，辽宁玉衡律师事务所律师。原告孙某与被告锦州市某房屋开发有限公司、第三人锦州市太和区某办公室、锦州市太和区某乡人民政府、锦州市某区人民政府商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人徐继轩，被告锦州市某房屋开发有限责任公司的委托诉讼代理人崔晓东、第三人锦州市太和区某办公室的委托诉讼代理人蔡某、李智光，第三人锦州市太和区某乡人民政府、锦州市某区人民政府的共同委托诉讼代理人李智光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：1、依法解除委托建房协议书，返还原告购房款233240元；2、判决被告赔偿原告经济损失；3、被告负担本案诉讼费用及其相关费用。事实和理由：2012年11月16日，原、被告公司签订了委托建房协议书，所建房屋地址位于锦州市太和区太和里、和乐里，拆迁征地范围内，房屋面积为98平方米，预计回迁时间2014年6月底，现已经到了2017年3月，仍不见被告开发公司给原告交房入住。现在连地基都没有动，根本谈不上能回迁入住，故此，为了维护个人的合法权益不受侵害，依据相关法律规定，特诉至贵院，望判如所请。被告锦州市某房屋开发有限公司辩称，1、被告与原告签订的委托建房协议书不符合商品房预约合同买卖特征。委托建房协议签订后原告没有将委托建房款233240元和承包的集体土地交给某开发公司，原告将承包地交给太和区政府，故双方没有形成商品房预约合同的等价权利义务关系。2、该委托建房协议签订前后，协议约定征地范围土地权属归某区人民政府，土地没有出让，被告没有取得国有土地使用权证书，房产转让行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条规定。被告不存在取得征收农村承包地的权利，故原告出卖承包土地使用权与被告换房是法律强制禁止的和无效的合同行为。3、本协议的实际履行人是土地征收补偿者某区人民政府，由于某区人民政府与农民签订委托建房协议后长期未能出让该地，2015年6月30日太和区政府下属太和区国有土地上某办公室支付原告以地换房过渡期补偿款。2016年6月28日太和区国有土地上某办公室在锦州日报发布回迁通知，通知原告2016年7月3日参加回迁选房，原告选定的房屋是37号楼108号，该协议某区人民政府已履行。第三人锦州市太和区某办公室、锦州市太和区某乡人民政府、锦州市某区人民政府辩称，原告与被告之间争议的委托建房协议书与第三人没有法律上的利害关系。因此不承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，生效民事裁判文书确认的事实本院予以认定，对其他证据本院认定如下：原告提交的证据：一、委托建房协议书，欲证明回迁时间为2014年6月，但是原告至今没有回迁入住。被告反驳称，现在没有回迁入住的事由，协议对我们而不对政府是不对的。第三人的共同意见，对上述证据真实性、合法性无异议，对关联性有意见。上述证据中有关三位第三人加盖公章的承诺书中，涉及到第三人的内容只是第三人负责协调和监督，并不是第三人直接履行承诺书中涉及到委托建房协议权利义务。上述证据证明原、被告签订委托建房协议的事实，关于被告反驳称协议的当事人应为第三人一节，依照现行法律规定，政府部门不具有开发出售商品房的职能，且在后续证据中多次明确载明“某区人民政府负责协调监督此项工作”、“以上条款由太和区国有土地某办公室协调、监督”等内容，故上述证据中将锦州市太和区房屋拆迁征收指挥部列为甲方并盖有公章，但并不能改变其政府职能部门的身份，亦不能改变其履行协调、监督的职能作用，故其本身并不能作为房地产开发的投资主体，被告的辩解理由不能成立。证据二、承诺书，欲证明承诺原告等农地置换楼房的住户2013年底不能如期回迁，2014年1月开始每户每月1000元补偿。被告反驳称，承诺书不是我们做出的，可能是太和区某办公室做的。这事我不知道。承诺书2012年8月23日做出的，即使有这个承诺，签协议是2012年11月16日，与协议本身没有关系。第三人的共同意见，同第一组证据的质证意见。上述证据尾部按有被告公章，承诺的内容针对的是30#、37#楼的住户，承诺如不能按时回迁，则用在建的8#、13#、29#楼作为安置房源，故承诺书的内容并未记载承诺的有效期间，被告的辩解理由不能成立。证据三、太和区国有土地上某办公室给孙家湾村11组村民做出的答复意见，欲证明具体回迁2013年12月31日之前，证明被告没按时回迁。被告反驳称，与本案无关。第三人共同意见，同第一组证据的意见。该证据为行政部门出具，系对房屋回迁工作的行驶的行政职能，仅能证明涉案工程由某区人民政府负责协调监督。证据四、锦州市太和区国有土地某办公室和被告做出的承诺书，欲证明承诺保证2013年底竣工，但是未兑现承诺。被告反驳称，这份承诺是我们出的。当时出承诺是太和区某办公室要求我们出，如果不出就取消被告资质。第三人共同意见，同第一组证据的意见。上述证据证明被告明确了涉案楼房的开工时间、竣工时间。证据五、《关于孙家湾11组村民诉求某开发公司土地置换房屋产权条换房房屋不能按时回迁做出的答复》，欲证明房屋没有按时回迁，同时证明2014年6月30日如不能安置，则由开发商支付双倍租金或以房屋所签面积的市场价格一次性退还现款。被告反驳称，是太和区某乡政府和太和区征收办公室出具的，与本案无关。那两个问题和本案无关。这个答复不包括原告。第三人共同意见，同第一组证据的意见。上述证据载明土地置换房屋的村民回迁29号、30号楼，原告自选楼号为37号，但原告自选楼号时间在2016年7月，而答复的时间为2012年10月23日，故在答复作出时原告作为土地置换房屋的村民仍未确定是否能够得到安置，原告符合该答复的条件。被告提交的证据：某区人民政府征收土地安置公告、太和区拆迁指挥部的拆迁补偿公告、太和区房屋拆迁征地指挥部通知、责令交出土地告知书、锦州市国土资源局对被告的行政处罚告知、太和区政府关于某雅典小区的函、太和区政府以地换房过渡期补偿签收单、太和区国有土地某办公室回迁通知、农地回迁安置选房登记表、锦州市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告及须知、太和区住房和城市建设局给我们下发的通知，欲证明征收单位是某区人民政府，被告与原告签委托建房协议是违反法律强制规定的，本案的安置人是某区人民政府。原告反驳称，太和区政府是征收单位我没意见，但具体文件原告不清楚怎么回事。第三人共同意见，太和区政府征收的是土地不是地上房屋，这份征收公告与原被告之间签订的委托建房协议无关。上述证据中有关第三人加盖公章的文件，系第三人履行行政职能，与本案原、被告签订的委托建房协议无关联性。依照现行法律规定，政府部门不具有开发出售商品房的职能，且原告提交的证据三、四、五中明确载明“某区人民政府负责协调监督此项工作”、“以上条款由区国有土地某办公室协调、监督”等内容，故本案的第三人系政府职能部门，其履行的是协调、监督的职能，而其本身并不能作为房地产开发的投资主体，即并非本案责任主体，故被告提交的证据不能达到其证明目的。根据当事人的陈述和审查确认证据。本院认定下列事实：2009年2月19日，经辽宁省人民政府批准，锦州市某区人民政府征用某乡孙家湾村土地。2009年8月6日锦州市某区人民政府发布征收土地补偿安置方案公告。2009年8月7日锦州市太和区拆迁指挥部发布孙家湾村土地补偿实施通告。2012年11月16日，锦州市太和区房屋拆迁指挥部、锦州市某房屋开发有限责任公司作为甲方，被告作为乙方签订委托建房协议书，协议中约定所建房屋位于太和区太和里、和乐里拆迁征地范围，回迁户型为98平方米，单价2380元/平方米，合计233240元。2012年8月15日，锦州市太和区国有土地某办公室与锦州市某房屋开发有限责任公司联合出具承诺书：“锦州市某房屋开发有限责任公司向某乡孙家湾村11组的土地置换房屋的村民承诺保证月底前开工。本工程在2013年年底竣工。锦州市太和区国有土地某办公室负责监督落实。”2012年8月23日，锦州市太和区国有土地上某办公室与锦州市某房屋开发有限责任公司出具承诺书，载明：“原计划30#、37#楼如果在2013年年底不能按时回迁，公司用现在在建的8#、13#、29#楼做为安置房源，供该部分住户（指孙家湾村11组征收农地置换楼房的户主）。”2012年10月23日锦州市太和区国有土地上某办公室、锦州市太和区某乡人民政府、锦州市某房屋开发有限责任公司联合出具答复意见，第三条标明“如2014年6月底还不能安置开发商应向住户支付双倍租金，或以房屋所签面积的市场价格一次性退还现款（楼房已基本具备回迁条件除外）。”2016年6月28日，锦州市太和区国有土地上某办公室，公开发布回迁通知，通知太和区（某雅典小区）回迁户于2016年7月2—3日在锦州市房管局招待所召开回迁安置选房大会。此后原告自选房号为某雅典小区37号楼三单元18层108号。至今被告锦州市某房屋开发有限责任公司仍未取得该块的土地使用权。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同自成立时生效，但合同内容违反法律强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（一）项的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。本案中，被告在未取得土地使用权的情况下与原告签订委托建房协议，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，该协议依法无效。依照《中华人民共和国合同法》相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告锦州市某房屋开发有限责任公司在明知没有取得案涉地块土地使用权的情况下，仍与原告签订了“委托建房协议”，并且在明知履行不能的情况下，仍联合政府职能部门多次向原告出具回迁安置或退赔款项的承诺与答复意见，使原告因对被告及政府相关部门的信赖错过了以较低市场价格与第三人签订购房协议的机会，故被告对案涉协议的无效及因无效造成的损失扩大存在重大过错，原告无过错，被告不仅应全额返还原告支出的购房款，还应对原告因该委托建房协议签订所遭受的损失承担赔偿责任。关于原告所遭受的损失数额问题，由于被告于2012年10月23日对原告的承诺中已经答应可以以市场价格退还现款，而原告启动本案诉讼系在2016年年初，故应以本案起诉期间同地段同面积的商品房市场价为基准估算原告的损失为宜，即98平方米×4500元=441000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决如下：一、原、被告于2012年11月16日签订的委托建房协议书无效；二、被告锦州市某房屋开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告孙某441000元（购房款233240元，购房损失441000元-233240元=207760元）；三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9719元，由原告负担1972元，由被告锦州市某房屋开发有限责任公司7747元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 孟 莹审 判 员 徐 蕾人民陪审员 马晓霞二〇一七年八月二十九日书 记 员 张欣然 关注公众号“”