（2017）皖1126民初2041号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-07-19
案件名称
顾增林与鲁桂昌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
凤阳县人民法院
所属地区
凤阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾增林,鲁桂昌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初2041号原告：顾增林，男，1949年9月3日出生，汉族，初中文化，凤阳县百货公司退休职工，住安徽省凤阳县，委托诉讼代理人：陈友利，凤阳县小溪河镇法律服务所法律工作者。被告：鲁桂昌，男，1945年11月25日出生，汉族，文盲，凤阳县百货公司退休职工，户籍地安徽省凤阳县，现住安徽省凤阳县,委托诉讼代理人：ＸＸ，凤阳县大溪河镇法律服务所法律工作者。原告顾增林与被告鲁桂昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月8日第一次公开开庭进行了审理。审理中，被告鲁桂昌申请对涉案《住房转让》中的签名是否为本人签名进行字迹鉴定。鉴定程序终结后，本案于2017年8月8日第二次公开开庭进行了审理。原告顾增林及其托诉讼代理人陈友利、被告鲁桂昌及其委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾增林向本院提出诉讼请求：1、确认顾增林、鲁桂昌于2000年4月30日签订的房屋转让协议无效；2、鲁桂昌将所收取的房屋转让款1500元返还给顾增林；3、鲁桂昌赔偿顾增林房屋装修工时和材料款10060元；4、鲁桂昌自2000年4月30日起以本金1500元按月利息2分支付利息6120元；5、本案诉讼费用由鲁桂昌承担。事实与理由：原、被告都是凤阳县百货公司退休职工，双方都各自分得公司宿舍一间瓦房和一间简易厨房。双方各自取得的房屋在没有经过房改前，顾增林住在东，鲁桂昌住在西。时至2000年4月20日，鲁桂昌因另有房屋居住，自愿将自己分得的宿舍一间，砖木结构，建筑面积23.76平方米和一间简易厨房，建筑面积12.58平方米，以1500元转让给顾增林所有。顾增林自2000年4月30日实际取得这些房产权后，花钱找人对一间砖木结构23.76平方米的房屋进行扣板吊顶、墙面粉刷、地面铺地板装修，又对一间简易厨房也进行墙面贴瓷砖，用白瓷砖砌灶台。经测算，用于房屋装修工时和材料款为10060元。顾增林把这两间房屋装修好后一直交由儿子顾广胜一家三口进行居住至2016年已长达16年。在这16年当中，鲁桂昌也未对该房产权提出异议。然而，鲁桂昌在2016年6月20日将这两间房屋经评估和房改变为自己的房产权，这时，顾增林才知道自己的合法权益被侵害。随后，经双方协商解决未果，顾增林又找房产主管机关解决，却得到答复是双方签订的房屋转让协议违反国家法律法规的强制性规定而导致无效。既然如此，顾增林要求鲁桂昌返还房屋转让款1500元并赔偿顾增林对两间房屋进行装修所花费的工时和材料款10060元也在情理之中。同时，鲁桂昌对1500元使用至今长达17年不能白用，也应该比照公民之间借贷关系，按照2分计算月利息补偿给顾增林。然而，鲁桂昌不愿协商处理，为此，顾增林依法提起诉讼。鲁桂昌辩称：1、双方签订的协议，不是房屋转让协议。从房屋的面积和价格可以看出，如果是房屋转让其转让价格不可能是每平方米40元。当时考虑到双方是一个单位同事关系，鲁桂昌将房屋交给顾增林居住，收取了租赁费用1500元。2、顾增林并未对涉案房屋进行装修，其主张装修材料款无事实依据，所提交的销售清单是虚假证据，拆迁单位也未向鲁桂昌补偿装修费用。顾增林诉称的装修材料款在其自己的拆迁补偿协议中有明确载明，已经由拆迁单位以返还房屋的方式补偿给了顾增林。3、顾增林主张的利息部分，无法律依据。顾增林居住鲁桂昌房屋事实客观存在，但鲁桂昌并不是无偿提供房屋给顾增林居住，鲁桂昌收取顾增林1500元不违反法律规定。请求驳回顾增林的诉讼请求。顾增林为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、2000年4月30日《住房转让》一份，证明房屋转让事实，转让价格是1500元。鲁桂昌质证意见：证据是伪造的，当时是鲁桂昌与顾增林的儿子顾广胜签订的租赁协议，对协议上鲁桂昌签名持有异议，不是其本人签名。2、房屋拍摄照片七张、光盘一份、销售清单二份、个体工商户营业执照一份，证明转让房屋的位置及结构，顾增林买过后对房屋进行装修，共花费10060元的事实。鲁桂昌质证意见：照片和光盘不能证明是诉争房屋，因为在房地产估价报告中明确载明被征收房屋地面为水泥地坪，并未载明有其他装修物品；销售清单是伪造的，营业执照注册时间为2012年12月13日，而销售清单上载明的时间是2000年5月2日，销售清单下面载明的电话为铁通电话，而铁通进入凤阳县是2005年之后。顾增林辩证认可销售清单是在起诉之前找到经营人方敏要求提供的清单，方敏以前是在小本子上记录顾增林买材料的情况，顾增林认为不正规，又要求其重新抄写一份销售清单并提供的营业执照。3、鲁桂昌房屋的房地产估价报告一份，证明涉案房屋以前是转让给顾增林的，鲁桂昌经房屋评估变成了自己的产权，但该评估报告对灶台的评估价格过低，对主房的状况评述也与实际情况不符。鲁桂昌质证意见：真实性无异议，房屋就是涉案房屋，且该表格中载明的房屋状况，可以证明顾增林并未对该房屋进行装修，顾增林装修的是自己所有的房屋，拆迁单位已经作价补偿给了顾增林。4、顾增林房屋征收与补偿安置协议书一份，证明顾增林本人房屋的补偿数额与鲁桂昌的房屋没有关系。鲁桂昌质证意见：系复印件，没有加盖证据来源单位的公章，该证据系补偿安置协议，不能够反映出拆迁单位对被拆迁人具体的分项补偿标准。鲁桂昌为支持其抗辩意见，向本院提交了《凤阳县国有土地上房屋征收与补偿安置协议书》一份，证明鲁桂昌并未领取顾增林诉称的任何补偿款，34.86平方米包括两间房屋在内，装潢及附属物的价格982元，且是在交付给顾增林之前本身就有的灶台和面砖，不是顾增林对房屋进行装修的费用。顾增林质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议，顾增林装修自己的房屋补偿本来就应该归顾增林所有，顾增林对鲁桂昌的房屋实际装修10060元应该由鲁桂昌返还。本院认证情况：顾增林所提交的证据1，经本院委托司法鉴定部门鉴定后确认协议上鲁桂昌的签名系其本人签名，故本院对该证据的证明力予以确认。顾增林所提供的证据2，不足以证明顾增林对涉案房屋支付装修费10060元的事实，对该证据的证明效力本院不予确认。顾增林所提交的证据3、4及鲁桂昌所提交的证据，均系从房屋征收管理部门获取，其真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：顾增林与鲁桂昌均系凤阳县百货公司职工，在该单位均分得瓦房和简易厨房各一间，两家房屋相邻。2000年4月30日，鲁桂昌将其分得的房屋转让给顾增林，并出具《住房转让》一份，内容：“本人鲁桂昌住百货公司宿舍，现在将宿舍和厨房（共计三十个平方米）转让给顾增林。收到顾增林现金人民币壹仟伍佰元正。百货公司有其它情况由顾增林谈，鲁桂昌不问事”。2016年6月20日，因凤阳县百货公司宿舍地块棚户区改造，凤阳县房屋征收办公室对凤阳县百货公司宿舍进行征收估价补偿。对于鲁桂昌名下使用的房屋状况，凤阳县房屋征收办公室委托评估机构作出的房地产初步估价报告上载明被征收房屋实物状况为铁门、木门；内墙为腻子；地面为水泥地坪。评估价值：砖木住宅一间，建筑面积23.76平方米，总价值46926元。附件《房屋装潢及附属物估价结果一览表》载明：简易房12.58平方米，评估价值5196元；灶台2.35米，评估价值329元；面砖0.94平方米，评估价值42元，总值5567元。2016年8月2日，鲁桂昌作为被征收人与凤阳县房屋征收办公室签订了《凤阳县国有土地上房屋征收与补偿安置协议书》，协议书上载明：被征收房屋面积34.86平方米，补偿价格67639元；装潢及附属物等补偿982元。协议书附件《房屋装潢及附属物估价一览表》载明：简易房1.48平方米，评估价值611元；灶台2.35米，评估价值329元；面砖0.94平方米，评估价值42元，合计982元。同日，顾增林也签订了征收与补偿安置协议书，协议书上载明其被征收房屋装潢及附属物等补偿款为15277元。协议签订后不久，上述被征收房屋即被相关部门拆迁。顾增林因向鲁桂昌主张返还房屋转让款及房屋装潢费用未果，起诉来院。审理中，鲁桂昌认为其当时签订的是租赁协议，不是转让协议，申请对《住房转让》上鲁桂昌的签名进行字迹鉴定。经本院依法委托，安徽天正司法鉴定中心于2017年8月1日作出司法鉴定意见书，鉴定意见：落款日期为2000年4月30日《住房转让》尾部此据处“鲁桂昌”签名字迹是鲁桂昌本人书写形成。本案的第二次庭审中，顾增林提供录像光盘一份，要求依据该光盘及其拍摄的照片对涉案房屋的装修费用进行评估。鲁桂昌对顾增林提供的评估证据不予认可，认为不能证明是诉争房屋。本院认为，本案争议的焦点：一、涉案协议性质为房屋买卖还是房屋租赁及该协议的效力认定，鲁桂昌应否返还合同对价款1500元；二、顾增林主张装修费用10060元及利息是否有事实依据，其申请价格评估是否应予准许。关于争议焦点一。鲁桂昌对涉案2000年4月30日《住房转让》上其本人签名持有异议，但经本案司法鉴定程序后确认系鲁桂昌本人签名。据此，可以认定涉案协议的性质为房屋买卖并非房屋租赁。因案涉房屋系凤阳县百货公司为其内部职工分配的单位宿舍，职工仅享有居住权并不享有房屋所有权和处分权，鲁桂昌无权处分转让涉案房屋，双方形成的房屋买卖合同关系应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效、被撤销或者被终止的，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，鲁桂昌依据合同而取得的房屋转让款1500元应当予以返还，顾增林的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。对于鲁桂昌名下使用的房屋实物状况，凤阳县房屋征收办公室委托评估机构作出的房地产初步估价报告上明确载明“内墙为腻子、地面为水泥地坪”。涉案房屋的征收补偿协议书中明确载明“房屋装潢及附属物补偿款合计为982元，其中包括简易房611元、灶台3**元、面砖42元”。可见，顾增林认为其已支付装修费用10060元，显然不能成立。对于鲁桂昌已获得补偿的982元，鲁桂昌认为该部分房屋装潢及附属物在房屋交付之前就已存在，而顾增林所提交证据也不足以证明上述装潢及附属物系其所添置，对此，顾增林应承担举证不能的相应法律后果。关于申请评估的问题，因涉案房屋已被拆迁，实物现已不存在，顾增林提交的光盘、照片也不足以作为涉案房屋装修评估的依据，且房屋在被拆迁前，相关主管部门已经对该项费用进行了评估，本案已然不具备价格评估的基础条件，故对顾增林要求价格评估的申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告顾增林与被告鲁桂昌于2000年4月30日签订的房屋转让协议无效；二、被告鲁桂昌于判决生效后十日内返还原告顾增林房屋转让款1500元；三、驳回原告顾增林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242元，减半收取121元，由原告顾增林负担111元，被告鲁桂昌负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 赵燕二〇一七年八月二十九日书记员 刘辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：