（2017）1681民初1201号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-31
案件名称
原告华蓥市万和物业管理有限公司与被告周文娟物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
华蓥市人民法院
所属地区
华蓥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华蓥市万和物业管理有限公司,周文娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百三十八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书(2017)1681民初1201号原告：华蓥市万和物业管理有限公司，住所地：四川省华蓥市红星西路三段666号附1号。法定代表人：赵国荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉平，该公司项目经理，男，生于1970年6月23日，汉族，住四川省华蓥市。被告：周文娟，女，生于1985年1月9日，汉族，初中文化，农村居民，住四川省华蓥市。原告华蓥市万和物业管理有限公司（以下简称“万和物业公司”）与被告周文娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告万和物业公司的委托诉讼代理人张玉平到庭参加了诉讼。原告万和物业公司的法定代表人赵国荣未到庭参加诉讼。被告周文娟经本院送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告万和物业公司向本院提出的诉讼请求：依法判决被告周文娟给付物业服务费1831.20元、公共能耗费60.00元以及滞纳金3528.50元，共计5419.70元。事实及理由：被告周文娟系华蓥市御景花园31栋业主，于2011年3月入住小区住房。2012年11月17日，小区业主委员会代表业主与原告万和物业公司签订了新的物业服务合同。从2014年1月1日起至2017年6月30日止，被告周文娟拒付物业服务费，累计拖欠物业服务费及滞纳金5419.70元。原告万和物业公司多次催收未果，故依法提起诉讼。被告周文娟未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周文娟居住在华蓥市宏云御景花园（建筑面积72.67平方米）。2012年11月17日，原告万和物业公司与华蓥市宏云御景花园业主委员会签订《物业服务合同》。该合同约定：管理期限从2012年12月1日至2017年12月30日止；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元标准收取，每半年交纳一次物管费，每次交纳费用时间为交费周期的第一个月；物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按多层住宅10元/月/户的标准计算。原告万和物业公司从2012年12月1日至2017年6月30日为被告周文娟提供了物业管理服务。被告周文娟从2014年1月1日至2017年6月30日未缴纳物业管理服务费1831.20元。被告周文娟从2014年1月1日至2014年12月30日未向原告万和物业公司交纳公共能耗费60.00元。本院认为，一、关于被告周文娟是否应当向原告万和物业公司交纳物业服务费的问题。原告万和物业公司与案外人华蓥市宏云御景花园业主委员会签订《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该《物业服务合同》合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述《物业服务合同》对原、被告及案外人华蓥市宏云御景花园业主委员会均具有约束力。原、被告双方应当按照物业服务合同的约定履行各自的权利与义务。被告周文娟入住的华蓥市宏云御景花园31栋房系华蓥市宏云御景花园小区的组成部分，属于原告万和物业公司的管理范围，根据国务院《物业管理条例》第七条关于“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，被告周文娟作为原告万和物业公司的管理服务对象应当向原告万和物业公司交纳物业服务费。故原告万和物业公司诉请要求被告周文娟交纳2014年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费用1831.20元的主张，理由充分，本院予以支持。二、关于被告周文娟是否应当向原告万和物业公司交纳公共能耗费的问题。原告万和物业公司采取包干制收取物业服务费，根据国家发展改革委员会、建设部《物业管理收费办法》第二条“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”的规定及第十一条“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。……物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……”的规定，物业服务费不包含公共能耗费，被告周文娟应当向原告另行交纳公共能耗费。根据国务院《物业管理条例》第十五条关于“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，原告万和物业公司于2012年11月17日与华蓥市宏云御景花园业主委员签订的物业服务合同合法有效，原告万和物业公司与被告周文娟均应受该物业服务合同的约束。被告周文娟从2014年1月起未向原告万和物业公司交纳公共能耗费60.00元，根据该合同第六章第二十一条第三款“物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按多层住宅10元/月/户；高层住宅10元/月/户共同分摊”之约定，原告万和物业公司要求被告周文娟均交纳公共能耗费60.00元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。三、关于被告周文娟是否应向原告万和物业公司交纳滞纳金及滞纳金是否过高的问题。根据原告万和物业公司与案外人华蓥市宏云御景花园业主委员会签订《物业服务合同》第二十一条第九项“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。”的约定，被告周文娟应当向原告万和物业公司交纳逾期交纳物业管理服务费的滞纳金。但该合同约定逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，明显过高，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院根据原告万和物业公司的损失情况，适当调整其交纳其滞纳金的比例，其滞纳金从逾期之日起按每天应交管理费的万分之八计算。因此，被告周文娟应当从2014年2月1日起开始向原告万和物业公司交纳迟延交纳物业服务费的滞纳金。而被告周文娟2014年1月应交纳2014年1月至6月的物业管理服务费为261.20元，迟延日从2014年2月1日起至2017年6月30日止为1230天，其滞纳金应为257.02元（261.20元×1230天×0.8‰）；被告周文娟2014年7月应交纳2014年7月至12月的物业管理服务费为261.20元，迟延日从2014年8月1日起至2017年6月30日止为1050天，其滞纳金应为219.41元（261.20元×1050天×0.8‰）；被告周文娟2015年1月应交纳2015年1月至6月的物业管理服务费为261.20元，迟延日从2015年2月1日起至2017年6月30日止为870天，其滞纳金应为181.80元（261.20元×870天×0.8‰）；被告周文娟2015年7月应交纳2015年7月至12月的物业管理服务费为261.20元，迟延日从2015年8月1日起至2017年6月30日止为690天，其滞纳金应为144.18元（261.20元×690天×0.8‰）；被告周文娟2016年1月应交纳2016年1月至6月的物业管理服务费为261.20元，迟延日从2016年2月1日起至2017年6月30日止为510天，其滞纳金应为106.57元（261.20元×510天×0.8‰）；被告周文娟2016年7月应交纳2016年7月至12月的物业管理服务费为261.20元，迟延日从2016年8月1日起至2017年6月30日止为330天，其滞纳金应为68.96元（261.20元×330天×0.8‰）；被告周文娟2017年1月应交纳2017年1月至6月的物业管理服务费为261.20元，迟延日从2017年2月1日起至2017年6月30日止为150天，其滞纳金应为31.34元（261.20元×150天×0.8‰）；故原告万和物业公司诉请要求被告周文娟承担滞纳金应为1009.28元。综上，被告周文娟应当向原告万和物业公司交纳2014年1月1日至2017年6月30日的物业服务费1831.20元、公共能耗费60.00元及逾期交纳物业服务费的滞纳金1009.28元的主张，理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款、国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周文娟在本判决生效之日起十日内向原告华蓥市万和物业管理有限公司交纳2014年1月1日至2017年6月30日的物业服务费1831.20元、公共能耗费60.00元及逾期交纳物业服务费的滞纳金1009.28元，共计2900.48元。二、驳回原告华蓥市万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告周文娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 蔡中华二〇一七年八月二十九日书记员 李昕宇 百度搜索“”