（2017）吉2401民初4126号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-25
案件名称
白银玉与延吉旅游集散中心有限公司确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白银玉,延吉旅游集散中心有限公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初4126号原告：白银玉，女，朝鲜族，住：延吉市新兴街。委托诉讼代理人：李明国，男，朝鲜族，住：延吉市新兴街。系原告配偶。委托诉讼代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。被告：延吉旅游集散中心有限公司（下称旅游集散中心），住所地：延吉市铁北路。法定代表人：康阳顺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。案由：确认合同效力纠纷。原告白银玉与旅游集散中心之间确认合同效力纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨雪松独任审判，于2017年7月28日、8月3日、8月21日三次公开开庭进行了审理。原告白银玉的委托代理人张云龙、李明国，被告旅游集散中心的委托代理人扈玉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白银玉起诉称，原告与被告于2014年6月23日签订了租赁合同，约定原告承租被告开发建设的旅游物流集散中心1700平方米房屋经营，合同签订后，原告在经营期间，被告无故刁难原告，声称要参与经营并要求原告无偿给付70%的股份，致使原告不能正常经营。同时，原告经初步了解发现，涉案租赁房屋无土地使用权证或建设用地批准书，无合法的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在出租时也未经过综合验收和消防验收，故诉至法院，要求判令确认原告与被告签订的房屋租赁合同无效。被告旅游集散中心答辩称，1．被告与原告于2014年6月23日签订的房屋租赁协议合法有效，之所以出现纠纷，是因为原告没有近期缴纳租赁费出现违约情形，并非是被告刁难其经营；2．因原告未按合同约定按期缴纳房屋租赁费，故被告正式通知原告解除双方签订的合同，支付拖欠的租金157．5万元并支付利息；3．原告支付拖欠被告的水电费67908万元。同时提起反诉，要求无论合同是否有效，本案的原告应当立即将房屋、场地归还给被告。本案经公开开庭审理查明：原告与被告于2014年6月23日签订了租赁合同，约定原告承租被告旅游物流集散中心的1700平方米房屋经营，但在原告经营过程中，双方发生纠纷，因协商未果，原告诉至法院要求确认双方之间签订的房屋租赁合同无效。另查明，被告开发建设的延吉市旅游物流集散中心（延吉市欢乐宫）工程共分二期，被告尚未取得二期工程的部分土地使用权，但其已于2012年5月25日取得延吉市规划管理局发放的建设用地规划许可证（X－XX号）和建设工程规划许可证（建字第X－XX号）。案外人吉林省兆源文化旅游发展有限公司已于2016年5月12日取得了涉案房屋所在的7093．69平方米的土地使用权。同时，被告未在取得建设工程规划许可证（建字第X－XX号）之后的两年内办理建设工程开工许可手续。被告称其包括出租房屋在内的建筑房屋均已通过消防验收和工程质量验收，与原告订立租赁合同中所涉的房屋属一期工程，一期工程已经取得房屋权属证书，但在本院三次开庭中均未举证加以证明。上述事实，有原告提供的证据：小剧场租赁合同。被告提供的土地使用权人为吉林省兆源文化旅游发展有限公司的土地使用权证［延国用（2016）第XX号］、延吉市规划管理局于2012年5月25日发放的建设用地规划许可证（X－XX号）和建设工程规划许可证（建字第X－XX号）。本院根据原告申请依职权调取的证据：分别于2017年7月11日、7月31日向延吉市国土资源局土地利用科科长韩成海所作的两次调查笔录以及涉案建设工程的土地图纸、第一期工程的国有土地批准书副页、2010年7月13日延吉市规划局发放的第一期工程建设用地规划许可证；分别于2017年7月17日、2017年8月2日向延吉市规划管理局总工办主任和总工，以及原延吉市规划管理局审查科科长（现延边朝鲜族自治州住房建设管理局稽查办科员）金永所作的调查笔录；于2017年8月18日向延吉市建设局、延边朝鲜族自治州建设局调取的关于涉案房屋所在工程的建筑工程施工许可说明，和向延吉市规划局审查科科长所作的调查笔录，以及记录在卷的当事人答辩、质证、代理意见和有关陈述加以证明，本院予以确认。本案在立案时确定为房屋租赁合同纠纷，但经审查，本案应为合同效力确认纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及其他法律、行政法规关于合同租赁合同效力的有关规定处理；本案审理的焦点是：原告与被告于2014年6月23日签订的租赁合同是否在效力问题上符合有关法律、行政法规的规定，依法成立并生效或者无效。本院认为，关于合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条进行了明确的规定，其中第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”所订立的合同无效。就本案而言，也必须对涉案合同进行是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定进行考察。被告提出，就《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”而言，被告已经于2012年5月25日取得了建设工程规划许可证（建字第X－XX号），故应当认定涉案合同有效。该建设工程规划许可证，虽据本院依职权调查所获取的证据来看，被告所取得的建设工程规划许可证存在违反法定程序而取得的情形，但该建设工程规划许可证确系行政机关发放的有效许可证件，是真实的具体行政行为，而这一具体行政行为是否违法，民事诉讼不能超过权力边界对此问题进行否定性评价。但据对被告提供的2012年5月25日取得了建设工程规划许可证（建字第X－XX号）进行审查，发现该证底部有“注：依据吉林省城乡规划条例第五十条之规定‘建设单位或者个人取得建设工程规划许可证及其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。两年内未取得建设工程建设开工许可的，建设工程规划许可证自行失效’”的内容，结合本院于2017年8月18日向延吉市建设局、延边朝鲜族自治州建设局调取的关于涉案房屋所在工程的建筑工程施工许可说明，因被告未在2014年5月24日前取得建设工程开工许可手续，已经失效，而原告与被告订立的租赁合同时间是2014年6月23日，即在被告所取得的建设工程规划许可证（建字第X－XX号）失效之后，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，本院对原告要确认原告与被告之间订立的租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。关于被告的反诉问题。结合被告的答辩内容看，是主张在合同解除的前提双方依照合同的相关规定，达到使被告履行恢复原状、采取补救措施、赔偿损失等义务，但合同解除是对有效合同因符合合同法规定的解除条件下的法定解除，与本案原告的诉讼性质存在截然不同的主张，且本案是合同效力确认纠纷，系特别程序的诉讼，同时，因本案被告已在另一案件中提起对原告的有关诉讼，其诉讼请求与本案被告的反诉请求一致，故本院不予受理被告的反诉请求。被告要求原告立即将房屋、场地归还给原告的反诉请求，可以在本案生效后另寻他途或者另案中诉讼解决。被告提出的要求原告支付拖欠的水电费67908元的抗辩，因与本案属不同的法律关系，且本案暂不涉及财产纠纷，本院对此不予审理。综上，经本院第20次审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：确认原告白银玉与被告延吉旅游集散中心有限公司之间2014年6月23日签订了租赁合同无效。案件受理费3500元（原告已预交），减半收1750元，由被告延吉旅游集散中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 杨雪松二〇一七年八月二十九日书记员 李 越 来自：