（2017）鄂0525民初13号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2017-10-26

案件名称

远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店与王培华、汪丽莉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

远安县人民法院

所属地区

远安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店,王培华,汪丽莉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条

全文

湖北省远安县人民法院民事判决书（2017）鄂0525民初13号原告：远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店，经营场所远安县鸣凤镇解放路*号，注册号420525600231393。经营者：王腊年，女，1991年12月28日出生，汉族，个体工商户，住远安县，委托代理人：杨玉玲（特别授权代理），湖北力效律师事务所律师。被告：王培华，男，1951年5月5日出生，汉族，退休职工，住远安县，被告：汪丽莉，女，1979年8月25日出生，汉族，职工，住远安县，系被告王培华儿媳。二被告委托代理人：娄小兵（一般授权），湖北诚业律师事务所律师。二被告委托代理人：陈欢（一般授权），湖北诚业律师事务所实习律师。原告远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店与被告王培华、汪丽莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。诉讼中，双方申请和解期2个月。原告远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店经营者王腊年及其代理人杨玉玲，被告王培华、汪丽莉及其共同委托代理人娄小兵、陈欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店向本院提出诉讼请求：1、远安县鸣××镇××号“艾美妆园商铺”拆迁安置补偿款中的门面装修补偿32002元、停产停业损失11438.40元、搬迁补助费1000元、附属设施迁移费4900元、搬迁奖30000元，合计79340.40元归原告经营者王腊年所有。2、判令二被告退还租金20000元及水电费押金1000元。事实与理由：远安县鸣凤镇解放路3号房屋所有权系远安县金帝商贸公司所有，2012年7月1日远安县金帝商贸公司将位于远安县鸣××镇××号商铺（即艾美妆园）以每年9600元出租给本公司退休职工王培华，王培华及其儿媳妇汪丽莉对该商铺进行了转租。2013年12月16日在鸣××镇××号店经营服装店的杨治蓉作为甲方与乙方邓明保签订“转让合同”，一次性向杨治蓉支付转让费10万元，上述转让费包括剩余房租和门面转让费，并约定“遇国家征用店铺，有关赔偿归乙方所有”。该门面系王腊年与邓明保合伙经营，转让两个月后因邓明保不喜欢从事化妆品行业，就退出合伙，由王腊年独自经营，并于2014年2月24日办理了个体工商营业执照。同月，被告汪丽莉以出租方的身份作为甲方与乙方王腊年补签了“门面租赁合同”，约定“租期从2014年2月17日至2017年2月17日止，合同期内，甲方不得收回门面（因乙方违约、政府改造、城镇规划等原因需征收或拆迁门面，以及不可抗拒的自然灾害等情况无条件收回，所造成的一切经济损失由乙方自行承担，与甲方无关）。除因乙方违约外，其它条件收回门面时，多收租金退还乙方。”王腊年承租该门面后，重新安装了电线，更换了玻璃门玻璃，门头招牌铝塑板、发光字、监控等，并于2015年元月和2016年元月向被告汪丽莉支付了两年的房租8万元。2016年7月，远安县一高空间拓展及功能建设项目实施，政府拆迁办工作人员到商铺通知王腊年搬迁，7月20日左右，评估公司到原告的店铺测量面积，对装修及所用材料进行评估，并由王腊年对测绘进行了签字确认。远安县金帝商贸公司也通知王腊年在8月31日之前搬出，王腊年响应号召在8月19日搬出。在此期间王腊年多次问被告汪丽莉房租及补偿怎么办，汪丽莉一概说不知道，等她公公王培华通知。现拆迁办已将其它搬迁安置补偿款支付给被告王培华，因装修补偿、附属设施补偿、停产停业损失补偿，搬迁费及搬迁奖励原告与被告产生争议，都主张归自己所有，经拆迁办组织调解也未能达成协议，故诉至本院。二被告辩称：1、原告远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店作为被征收房屋的次承租人，不是接受征收补偿的权利主体，没有权利提起补偿请求。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定接受征收补偿的权利主体应是被征收房屋所有权人，即在本案中应是远安县金帝商贸公司，而不是租赁门面进行经营的次承租人远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店。再者，远安县人民政府2016年9月14日下发的《远安县一高空间拓展及功能建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》第五点第（五）项对拆迁安置补偿款的归属作出了明确规定，即涉及房屋装修补偿、附属设施补偿、停产停业损失、搬迁补助和奖励等全部归房屋所有权人所有。因此，原告作为房屋次承租人根本无权享有上述各项补偿，其没有权利对他人所有的房屋涉及征收补偿事宜提起诉讼请求。2、本案中原告与被告之间系房屋转租合同关系，不存在房屋拆迁安置补偿合同关系，原告起诉要求被告支付相关安置补偿款没有事实和法律依据，并且基于该补偿请求，本案所列被告不适格。首先，原告方在庭审中一直陈述并认可，本案是基于房屋转租合同关系引起的拆迁安置补偿纠纷，原告为证明该转租事实，向法庭提交了王腊年与被告汪丽莉之间签订的房屋转租合同作为证据，原告方对该转租合同作为证据的“三性”本身是认可的，而在法庭辩论阶段，原告代理人又提出该转租合同无效，本身就是自相矛盾。被告认为，该转租合同合法有效，该合同虽为被告汪丽莉签订，但涉案门面承租人王培华对该门面的经营管理事宜已全权委托其儿媳汪丽莉办理，当庭也对该事实认可，这是对民事行为效力的追认。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收补偿法律关系的双方是征收部门和被征收人。县政府下发的《远安县一高空间拓展及功能建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》第五点第（五）项中规定，对于租赁户所租赁房屋的室内装修、附属设施迁移及停产停业损失、搬迁补助与房屋产权人协商确定。根据房屋征收补偿合同相对性原则和政府征收补偿方案的规定，原告如果认为远安县政府的征收行为侵犯了其合法权益，即便要提起诉讼，也只能以房屋征收补偿合同的签订主体为被告，即被告要么是远安县项目征地搬迁办公室，要么是远安县金帝商贸公司。而本案中却以承租人王培华、汪丽莉为被告，则完全突破了征收补偿合同权利义务的承载主体，于法无据。因此，本案所列被告主体不适格。3、基于原、被告签订的转租合同约定，原告在遇到门面征收或者拆迁时应无条件腾退门面，原告没有权利要求任何赔偿或者补偿。本案中，被征收房屋的所有权人是远安县金帝商贸公司，承租人是王培华，次承租人是王腊年。根据双方签订的合同约定，因乙方（王腊年）违约、政府改造、城镇规划等原因需征收或者拆迁门面，以及不可抗拒的自然灾害等情况无条件收回，所造成的一切经济损失由乙方（王腊年）自行承担。王腊年具备完全的民事行为能力，在签订合同时对该条款是知晓并认可的，也应当预见其发生的可能性，现合同所附条件（门面遇到征收）已经成就，则被告当然有权利无条件收回门面，原告理应受合同条款的约束，无条件腾退门面，无任何权利提出赔偿或者补偿请求。4、被告王培华获得征收补偿款有合法依据。被告王培华是远安县金帝商贸公司的退休职工，因房改时公司不具备房改条件，因而在公司认可的情形下，被告王培华以承租的形式实际占有门面至今。这种承租的方式不完全等同于市场上的一般租赁行为，带有一定的职工福利性质。因此，在该门面被征收时，房屋所有权人金帝商贸公司与王培华签订了解除租赁协议，在协议中约定将金帝商贸公司所获得的部分安置补偿款49340.4元支付给了王培华本人，这是安置补偿款的法定受偿主体金帝商贸公司对自己所得征收安置补偿款的自主合法处置，与本案原告没有关联。因此，被告王培华依据房屋所有权人金帝商贸公司的合法处置财产行为，获得相关安置补偿款有合法依据。至于原告诉请中主张的“搬迁奖3万元”实际并没有发生，该部分请求没有事实依据；另外，原告基于被告王培华已经领取了49340.4元安置补偿款的事实，向被告主张相关补偿款请求，属于法律关系适用的对象错误，其应向房屋所有权人金帝商贸公司主张。5、对于原告请求判令退还租金及水电费押金21000元的请求，应属另案处理的问题，在本案中应依法驳回该诉讼请求。原告以房屋征收补偿的事实提起诉讼，而退还租金及水电费押金的请求属于房屋租赁合同所约定的权利义务，应属于另一法律关系，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告王培华获得的实际补偿款，根据本院调查的证据即2016年11月25日远安金帝商贸公司与王培华签订解除租赁补偿协议，王培华获得门面装修补偿32002元、停产停业损失11438.40元、附属设施迁移费4900元、搬迁补助费1000元；2、关于装修工程项目，原告与被告汪丽莉对各自进行装修的项目争议较大，目前实物已不存在，双方均没有提供证据支持，本院参照双方签订租赁合同的剩余租赁期间确定；3、关于杨治蓉与邓明保（合伙人为王腊年）签订的转让合同。被告汪丽莉对杨治蓉转租给王腊年的事实予以认可，对其他情况不知情，且双方均不知杨治蓉下落，本院无法对杨治蓉核实，故对杨治蓉转租给王腊年的事实予以确认。经审理查明：远安县鸣××镇××号房屋所有权系远安县金帝商贸公司所有，2012年7月1日远安县金帝商贸公司将位于远安县鸣××镇××号的门面2间以每年9600元出租给本公司退休职工王培华，王培华委托儿媳汪丽莉经营管理，刚开始王丽莉自己经营皇家宝贝婴幼用品店，2013年2月汪丽莉将其中的一间商铺（即艾美妆园门面）转租给杨治蓉经营服装店，租赁期间为2013年2月17日至2016年2月17日。2013年12月16日杨治蓉又将该门面转租给王腊年。2013年12月16日当天被告汪丽莉作为甲方与乙方王腊年补签了“门面租赁合同”，该租赁合同约定：1、租赁期间为2014年2月17日至2017年2月17日止，交付时间为2013年12月16日；2、门面租金每年40000元；3、水电费交纳方式，水电费抄表计算，电费1.15元/度，水费10元/月，交付门面时预存1000元，以后按季度结算；4、合同期内，甲方不得收回门面（因乙方违约、政府改造、城镇规划等原因需征收或拆迁门面，以及不可抗拒的自然灾害等情况无条件收回，所造成的一切经济损失由乙方自行承担，与甲方无关）。除因乙方违约外，其它条件收回门面时，多收租金退还乙方。”，签订协议当天，原告支付了2014年2月17日至2015年2月16日的房租40000元。2014年2月24日王腊年办理了个体工商营业执照。2015年初和2016年初，原告向被告汪丽莉支付了下剩两年的房租80000元。2016年7月，远安县一高空间拓展及功能建设项目实施，2016年7月6日远安县金帝商贸公司通知被告王培华解除租赁合同，要求王培华于2016年8月31日前将房屋腾退后交予远安县金帝商贸公司。2016年11月25日远安金帝商贸公司与王培华签订解除租赁补偿协议约定将门面装修补偿32002元、停产停业损失11438.40元、附属设施迁移费4900元、搬迁补助费1000元，合计49340.4元支付给被告王培华。同时查明：王腊年实际经营到2016年8月19日即将门面内物品腾空，但一直到2016年12月该门面拆除，门面钥匙一直未交出，王腊年租赁期间，远安县金帝商贸公司未提出异议；艾美妆园附属设施迁移费为固定电话移机费180元，宽带移机费180元，空调挂机拆装费200元，两相电表迁移费340元，监控一套（含4个探头）迁移费4000元；门面内空调为被告王培华所有，两相电表为王培华安装，其他可迁移设施为被告王腊年所有；搬迁补助费100平方米以下的补助1000元；停产停业损失按实际经营面积40元/平方米标准计算6个月；装修补偿价格按建材市场价格行情和装修装饰取费标准，并根据工程量计算为32002.00元,折旧后为24001.00元；远安县一高空间拓展及功能建设项目国有土地上房屋征收补偿方案第五条第（五）项规定补偿归房屋所有人所有，对于租赁户，由房屋所有权人负责自行解除租赁合同、督促腾退房屋，租赁户所租赁房屋的室内装修、附属设施迁移及停产停业损失、搬迁补助与产权人协商确定。本院认为：1、2013年12月16日汪丽莉与王腊年所签合同的效力？被告王培华原系远安县金帝商贸公司职工，远安县金帝商贸公司将位于远安县鸣××镇××号的门面2间以较低价格出租给王培华具有职工福利性质，王培华将门面交给儿媳汪丽莉管理，其以自己名义将其中的一间门面出租给王腊年，王培华是认可的，故其与王腊年签订的合同，实则代表王培华签订的合同，且产权人远安县金帝商贸公司未提出异议，该合同合法有效。2、二被告是否为本案的适格主体？汪丽莉与王腊年签订的租赁合同，实则代表王培华与王腊年签订，根据合同的相对性，二被告系本案的适格主体。3、双方租赁合同解除后，远安县金帝商贸公司因拆迁给予被告王培华解除租赁合同的补偿，原告能否主张适当补偿？汪丽莉代表王培华与王腊年签订租赁合同约定因王腊年违约、政府改造、城镇规划等原因需征收或拆迁门面，以及不可抗拒的自然灾害等情况无条件收回，所造成的一切经济损失由王腊年自行承担，与王培华无关。双方签订的租赁合同约定的解除条件已成就，被告方收到远安县金帝商贸公司解除合同通知后，要求解除与王腊年签订的租赁合同，王腊年于2016年8月19日腾空房屋，该租赁合同解除。解除合同后双方关于经济损失负担的约定，是汪丽莉代表王培华与王腊年的约定，不能约束第三方远安县金帝商贸公司，对第三方远安县金帝商贸公司给予的补偿，王腊年根据自己的实际损失可适当要求补偿。门面装修补偿款为32002元，其并未按折旧价值24001元补偿，本院按照剩余租赁期间6个月占租赁期间36个月比例确定为5334元；停产停业损失11438.40元是按面积确定，不是按实际损失确定，被告王培华是以租赁为主要用途，且自己支付带有福利性质的艾美妆园门面租金与转租的租金40000元/年相差较大，因拆迁造成王培华的租金损失比补偿的停产停业损失还要多，在王培华退还原告预交的剩余租赁期间房租的情况下，本院确定停产停业损失11438.40元归王培华所有；附属设施迁移费4900元，除200元空调拆装费及340元电表迁移费为被告王培华之外，其余应为补偿原告王腊年的；搬迁补助费1000元是按面积确定，不是按迁移费的多少确定补助，本院确定双方各得500元；4、关于租金，原告王腊年2016年8月19日即将门面房腾空，未再经营，未交钥匙是因与被告王培华补偿问题未达成协议，并未影响实际拆迁，故预交的2016年8月20日至2017年2月17日房租应退还给原告；5、关于预交一年的1000元水电费预收款。经核实水电费已用508元，剩余492元应退还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：被告王培华补偿原告远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店经济损失10194元，限本判决生效之日起30日内履行。二、被告王培华退还原告远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店房屋租金19780.8元及水电费预收款492元，限本判决生效之日起30日内履行。三、驳回原告远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2306元，原告远安县鸣凤镇艾美妆园化妆品店负担1406元，被告王培华负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审　判　长　　宋方权审　判　员　　张冬云人民陪审员　　李　胜二〇一七年八月二十九日书　记　员　　余家淇更多数据：