（2017）苏0114民初2659号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2017-11-14

案件名称

原告中国人民解放军国际关系学院与被告南京正德厚生教育咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市雨花台区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国人民解放军国际关系学院,南京正德厚生教育咨询服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

江苏省南京市雨花台区人民法院民事判决书(2017)苏0114民初2659号原告：中国人民解放军国际关系学院，住所地在南京市雨花台区板桥街道振兴路**号。法定代表人：蔡宏著，该营房处处长。委托诉讼代理人：谭丽萍，��苏格非律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏艳莉，江苏格非律师事务所律师。被告：南京正德厚生教育咨询服务有限公司，统一社会信用代码913201065628741135，住所地在南京市鼓楼区中山路179号10楼F座。法定代表人：王弼浩，该公司法定代表人。委托诉讼代理人：贾清屹，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珊珊，江苏三法律师事务所律师。原告中国人民解放军国际关系学院（以下简称国际关系学院）诉被告南京正德厚生教育咨询服务有限公司（以下简称正德公司）房屋租赁合同纠纷一案，分别本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月13日、7月11日公开开庭进行了审理。原告国际关系学院的委托诉讼代理人谭丽萍、夏艳莉，被告正德公司委托代理人贾清屹、李珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国际关系学院向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方租赁合同关系；2、被告返还房屋及附属设施、设备等；3、被告支付已拖欠租金155万元（租金计算截止日为2017年6月24日），另自2017年6月25日起，支付占用费至房屋实际返还之日，按照每日7397元计算；4、被告支付滞纳金，按155万元为基数，自2016年12月1日起按每天千分之三计算至租金付清之日；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月26日，双方就原告名下“雨花台区板桥振兴路54号小龙山营区房屋”签订《军队房地产租赁合同》，原告出租方为甲方，被告承租方为乙方，合同约定：租赁用途为办学，租赁期限为2014年6月25日至2017年6月24日，第一年租金150万元，须在2014年9月15日前缴清；第二年租金270万元，分两次支付，第一次在2015年9月15日前缴付135万元，第二次在2016年3月10日前缴清135万元。第三年租金270万元，须在2016年9月15日前缴清。双方还约定了相关违约责任。合同第六条约定“乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金”。合同第十一条约定“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。”合同签订后，原告按约定提供承租房屋，但被告自2015年起即长期拖欠租金。催缴期间，被告承诺2016年11月底之前付清租金，而截至目前，被告仍欠��金185万元。经协商，原告同意被告已缴纳的30万元保证金用于抵扣部分租金，故被告至今仍欠租金155万元，经原告多次催缴，被告仍拖欠不付，被告的行为严重损害了原告的合法权益。另外，中央军委于2016年3月下达了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》等一系列文件，要求全面停止空余房地产租赁有偿服务。原告作为军队队列单位必须执行上级文件，考虑到被告经营特殊情况，2016年4月26日，原告向被告送达了《空余房地产租赁合同期满不再续租的函》，距合同期满一年多告知被告期满不再续租，给予被告足够的时间安排其后续经营和搬迁事宜，并未影响被告任何经营工作，但被告依然以种种理由拒付租金，被告自2016年9月15日至今已延期8个月未支付租金，严重违反合同约定，系根本违约行为。因此，被告违反合同约定无故拒绝履行缴纳租金的义��长达8个月，其违约行为构成根本违约，给原告造成重大经济损失。为维护原告的合法权益和军队形象，现根据民事诉讼法相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告正德公司辩称，1、2016年3月27日，中央军委下发关于部队停止有偿服务的通知，至此南京市人力社会保障局发文对于所有承租部队的办学单位停止审核招生计划和指标，造成原被告租赁合同使用目的不能实现，属于合同法解释二中关于情势变更的情形，结合租赁合同租金条款设置，最后一年度的租金应调整为与第一年租金相同为宜；2、被告除原告诉状中认可的30万元保证金外，还有80万元保证金在原告处，我方认为即便存在租金拖欠，也应该以该部分保证金先行冲抵；3、原告主张的违约金日千分之三标准过高，我方认为应以最高院相关规定万分之一点七五每日为宜。本��经审理认定事实如下：2014年5月26日，双方就原告名下“雨花台区板桥振兴路54号小龙山营区房屋”签订《军队房地产租赁合同》，原告出租方为甲方，被告承租方为乙方，合同约定：租赁用途为办学，租赁期限为2014年6月25日至2017年6月24日，第一年租金150万元，须在2014年9月15日前缴清；第二年租金270万元，分两次支付，第一次在2015年9月15日前缴付135万元，第二次在2016年3月10日前缴清135万元。第三年租金270万元，须在2016年9月15日前缴清。双方还约定了相关违约责任。合同第六条约定“乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金”。合同第十一条约定“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。”合同签订后，原告按约定提供承租房屋，被告未依约支付全部房租，扣除原告认可的30万元保证金抵充租金，被告尚欠155万元租金未予支付。另查明，被告在原告处尚有80万元承租保证金。以上事实，有《军队房地产租赁合同》及其附件、《空余房地产租赁合同期满不再续租的函》、房租催缴通知、土地证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》，系当事人真实意思表示，对合同��方均具有拘束力。被告正德公司作为承租人，应负有如期缴纳租金的义务。经原告催告后，被告至今未缴纳完2016年9月15日前应付的租金，已经构成根本违约，原告主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上述《军队房地产租赁合同》解除后，被告作为承租人需向原告返还涉案房屋，经现场勘查，被告承租的教学楼、宿舍楼A、B、C、食堂、办公楼内均有部分房舍未清空，故原告要求被告返还房屋的诉请本院予以支持，同时在返还房屋前参照租金标准支付房屋占有使用费的诉请本院亦予支持。关于原告主张的返还附属设施和设备，被告对于原告提供的附属设施和设备予以认可，原告也认可被告归还��部分设施和设备，其余未归还的应当予以归还，具体物品见附表一。关于原告主张的欠付租金及滞纳金，对欠付租金数额被告予以认可，但抗辩应将缴纳的80万保证金予以抵扣。正德公司同时还认为中央军委下发关于部队停止有偿服务的通知，因此南京市人力社会保障局发文对于所有承租部队的办学单位停止审核招生计划和指标，造成原被告租赁合同使用目的不能实现，属于合同法解释二中关于情势变更的情形，结合租赁合同租金条款设置，最后一年度的租金应调整为与第一年租金相同为宜。本院认为，关于租金本金部分，因原告主张解除合同，自主张之日起原告应当返还承租保证金，因被告欠付租金，该部分保证金应抵扣房租本金。至于被告主张的租金减免，南京市人力社会保障局已经明确该文系部门内部指导意见，非系强制要求，且被告实际使用房屋已经超过了合同约定的承租期，故对要求减免租金的抗辩本院不予采纳。关于滞纳金，原告主张自2016年12月1日起按每天千分之三计算至租金付清之日，该诉请不违反合同约定，但滞纳金标准过高，本院酌情调整为按每年百分之十五标准计算。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定：一、原告中国人民解放军国际关系学院与被告南京正德厚生教育咨询服务有限公司2014年5月26日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年5月17日解除；二、被告南京正德厚生教育咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国人民解放军国际关系学院返还位于南京市雨花台区板桥振兴路54号��龙山营区房屋及附属设施（见附表一）；三、被告南京正德厚生教育咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国人民解放军国际关系学院支付租金75万元，并按每日7397元标准向原告支付自2017年6月25日起至房屋实际交付之日止的房屋占有使用费；四、被告南京正德厚生教育咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国人民解放军国际关系学院支付自2016年12月1日起至2017年5月17日止以155万元为基数，按年利率百分之十五计算的违约金，自2017年5月18日起至租金支付完毕止以75万为基数，按年利率百分之十五计算的违约金；五、驳回原告中国人民解放军国际关系学院的其他诉讼请求。如果被告南京正德厚生教育咨询服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事��讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18750元减半收取9375元，由被告正德公司负担。（此款已由原告预交，被告给付上述款项时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费18750元。（附户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）审判员　　陈波二〇一七年八月二十九日书记员　　毛娟品名原有数现有数小计（已交接）教学楼办公楼宿舍楼A宿舍楼B宿舍楼C食堂、模拟仓课桌13661351811367818119055床1094107625932746921椅子2256221514043620224727947床板536506217143146食堂饭桌376376376黑板393927111方凳163160213356248踏板2525241讲台3831**铁皮柜282481348空调177177380904办公桌1313办公椅88货架2617107长条桌262626固定桌椅234234234零散床架19231013附表一：小龙山营区承租房屋物品交接汇总表关注公众号“”