（2017）苏07民终1974号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-11-18
案件名称
徐艳与王广荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐艳,王广荣,连云港房管家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终1974号上诉人（原审原告）：徐艳，女，1982年7月18日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张鹏，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王广荣，女，1971年2月3日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：高能，江苏华德律师事务所律师。原审第三人：连云港房管家房地产经纪有限公司。法定代表人：徐磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍丽娟，江苏公善民律师事务所律师。上诉人徐艳因与被上诉人王广荣、原审第三人连云港房管家房地产经纪有限公司（以下简称房管家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初9251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决驳回徐艳的诉求是错误的，王广荣违约在先，合同无法继续履行是王广荣拒绝履行合同所致。一审法院推定徐艳违约在先，无事实依据。二手房交易流程中，办理贷款手续时不需要先将房屋的剩余贷款还清，而是先将贷款资料报银行预审，银行审查贷款资格及贷款能力，因此，王广荣应先协助王艳办理贷款手续，待贷款手续审批通过后才向王广荣支付首付款及剩余房款。王广荣始终拒绝提供办理贷款及过户手续的资料，合同中约定于2016年12月18日王广荣协助徐艳办理贷款手续，而合同中并没有约定首付款的付款时间、付款方式，王广荣以徐艳未给付首付款存在违约为由的抗辩不能成立。退一步讲，即使无法确定是先协助办理贷款手续再支付首付款还是先支付首付款再协助办理贷款手续，在两种交易流程皆可行的情况下，无法认定上诉人交付首付款的义务在先，即不能确认上诉人违约，被上诉人仍应退还定金。二、一审法院推定上诉人违约没有法律依据，证据不充分，不符合证据规则。在签订合同时，三方当事人均同意进行资金监管，不能因被上诉人反悔就认定口头约定无效，被上诉人不按照约定进行资金监管应承担违约责任。一审法院对首付款的约定没有查明，对录音证据没有完全采纳，合同约定首付款10万元，后被上诉人无理要求增加首付款至20万元，并要求上诉人出具关于首付款变更及缴纳的保证书，被上诉人的要求没有依据，明显违约在先。原审第三人作为中介方，能够说明合同不能继续履行的原因，一审法院没有采纳原审第三人的观点是不合理的。三、为了规避交易风险，上诉人享有抗辩权。被上诉人反悔事先口头约定的资金监管，后又要求上诉人多交首付款、签订保证书，并拒绝提供交易所需的被上诉人应提供的资料，在不知道贷款报批手续能否通过之前，若上诉人将首付款直接付给被上诉人，对于上诉人而言，交易风险过大，可能会发生贷款没有审批通过，上诉人无力购买并继续履行合同，给上诉人造成巨大损失。被上诉人王广荣辩称：上诉人的上诉理由及依据不能成立。房屋买卖交易的习惯是买房人先交付首付款用于卖房人结清其在银行的贷款，卖房人不可能仅凭买房人支付的1万元定金且在没有任何保障的前提下将价值不菲的房屋直接过户给买房人。如果按照上诉人所述，被上诉人在收到1万元定金后将房屋过户给上诉人，而银行的贷款不能审批的话，将产生另外的纠纷导致被上诉人的权利无法得到保护。上诉人不存在行使抗辩权的情形，在一审期间一审法院的承办人在审理该案时已经给足了时间给上诉人履行房屋买卖行为，而上诉人拒绝履行房屋买卖的义务。综上，一审法院查明的事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人房管家公司述称：2016年11月3日，王广荣、徐艳到第三人处签订了房屋买卖居间合同。在签订合同时，第三人明确告知双方需要进行资金托管，双方均表示无异议。合同签订后，徐艳向王广荣支付1万元购房定金。后第三人联系徐艳、王广荣一同去房产局办理资金托管手续。2016年12月初，王广荣称不愿意办理资金托管手续，要求徐艳直接将首付款交付王广荣。按照房管局相关规定，王广荣应当办理资金托管手续。后第三人多次联系王广荣，王广荣均不予回应。2016年12月16日，王广荣同意进行资金托管，但要求徐艳出具保证书。因保证书内容显失公平，徐艳没有答应，故徐艳、王广荣没有继续履行合同。本案中，王广荣违约在先，应承担相应的责任。徐艳向一审法院起诉，请求判令：1.判令王广荣双倍返还定金2万元；2.判令王广荣赔偿徐艳中介费用7000元，并承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：坐落于连云港市海州区××小区××单元××室房屋属于王广荣和其丈夫代某共同共有，代某同意王广荣将此房出售。2016年11月3日，徐艳、王广荣和第三人签订1份《房屋买卖居间合同》，约定：……二、交易房屋的基本情况。甲方（王广荣、出卖人）将其和代某共同所有的坐落于连云港市海州区××小区××单元××室房屋（丘号xxxx-37，建筑面积102.75平方米；送车库10平方米；室内中装）出售给乙方（徐艳、买受人）。该房屋已在中国银行设立抵押，贷款余额约10万元，贷款余额用乙方的首付款还贷款。三、经甲、乙双方协商一致，该房屋的交易条件为：总房价款70万元。乙方同意支付甲方购房定金10万元。甲、乙双方同意采取商业贷款付款。甲、乙双方约定签约之日起45日内/2016年12月18日前，在甲、乙双方资料齐全时到房屋权属登记部门办理贷款及过户手续。甲方应于出产权证及放款之日起3日内向乙方交房，房屋交付日前结清所有水、电、气、物管费等费用，出卖方将该房屋钥匙交付买受方。出卖方在完成以上事项当日，买受方将剩余房款（尾款）支付给出卖方。尾款买卖双方自行协商解决。……五、居间服务费及支付。甲、乙双方均向丙方（房管家公司、居间人）支付居间服务费7000元。……七、签订本合同后，如甲方未能履行本条约定的，则应向乙方双倍返还定金；如乙方未能履行本条约定的，则已支付甲方的定金不予返还。合同还备注：甲方带走客厅立柜空调、一台电视机、一台电脑。合同还对徐艳、王广荣及第三人的其他权利、义务作了约定。合同签订当日，徐艳向王广荣支付购房定金1万元。后因徐艳未按合同约定支付首付款，导致合同未能继续履行。一审法院认为，徐艳、王广荣签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。现因徐艳未按照约定支付购房首付款，导致徐艳、王广荣无法在约定的签约之日起45日内/2016年12月18日前，在甲、乙双方资料齐全时到房屋权属登记部门办理贷款及过户手续。徐艳违约在先，其无权要求王广荣退还购房定金，对其就此提出的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因徐艳、王广荣与第三人之间系居间服务合同关系，且徐艳并未向第三人实际交付居间费用，其主张王广荣赔偿中介费用7000元亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回徐艳的诉讼请求。案件受理费用480元（徐艳已预交），由徐艳自行负担。本院二审期间，上诉人徐艳提交一审法院（2016）苏0706民初5215号民事判决书一份，证明与本案具有类似情况的案件支持买房人的主张，在合同未约定首付款的付款日期的情形下，不能以未给付首付款存在违约为由进行抗辩，可以证明本案中上诉人并不存在一审判决中所述的违约在先的情形。被上诉人王广荣质证认为,对判决书的真实性、合法性没有异议，但不能作为本案的证据使用，该判决书解除合同的主要依据是卖房人未能提供土地分割证导致不能办理过户及贷款手续而判令卖房人承担责任，与本案不具有关联性，该判决是否生效不清楚。原审第三人认为，对判决书的真实性、合法性没有异议，关联性请求法院查明。判决书是否生效不知道。被上诉人及原审第三人均无新证据提交。本院认证意见，上诉人提交的判决与本案案情不同，且我国不适用判例法，对上诉人提交的判决书真实性予以确认，但对其证明目的，本院不予采纳。本院二审期间经审理查明：一审法院查明购房定金10万元的事实有误，徐艳与王广荣签订的房屋买卖居间合同约定购房定金为1万元，一审法院查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本案二审期间的主要争议焦点为：涉案的房屋买卖居间合同未能履行的原因是什么，徐艳、王广荣是否存在违约情形？本院认为，涉案的房屋买卖居间合同对于首付款10万元的支付时间、支付方式、徐艳申请贷款的审批流程等均未作明确约定。通过原审第三人员工与王广荣的录音表明，王广荣在签订协议后不同意进行资金监管，并要求变更合同将首付款增加至20万元，要求徐艳先支付首付款再配合办理贷款审批手续。对此，徐艳要求在王广荣配合其办理贷款审批通过以后支付首付款给王广荣，或者先对首付款进行资金监管再由王广荣配合贷款审批，双方对此未能达成一致意见，导致合同无法继续履行，其原因是房屋买卖居间合同约定不明确所致，不能据此认定徐艳、王广荣违约，一审判决认定徐艳未支付首付款构成违约，该认定不当，本院对此予以纠正。因徐艳已交纳购房定金1万元，鉴于涉案合同约定不明导致合同无法继续履行，合同应予以解除，王广荣应将购房定金1万元返还给徐艳。对于中介费用7000元，因系居间服务费用，且未实际交付，一审判决对此未予支持，并无不当，本院对此予以确认。综上，上诉人徐艳的上诉主张部分成立，一审判决存有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初9251号民事判决；二、王广荣于本判决送达之日起十日内返还徐艳1万元。三、驳回徐艳的其他诉讼请求。一审案件受理费480元（徐艳已预交），二审案件受理费480元（徐艳已预交），合计960元，由徐艳负担480元，由王广荣负担480元。本判决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 何 平审判员 万子榕二〇一七年八月二十九日书记员 张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：