（2017）津02民终4496号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-04
案件名称
李善义、刘剑龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李善义,刘剑龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终4496号上诉人(原审被告)：李善义，男，1957年8月2日出生，汉族，天津市物资回收公司河东分公司五金经营部工人，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：崔光敏（李善义之妻），住天津市东丽区。委托诉讼代理人：任祥明，天津恩汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘剑龙，男，1953年6月14日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：黄婷，天津宝砚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国良，天津市河东区148专线法律服务所法律工作者。上诉人李善义因与被上诉人刘剑龙房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017）津0102民初2387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李善义上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院在本案审理中存在案件关键事实未查清及适用法律错误的问题。一、被上诉人一审诉请将诉争房屋过户至其名下的前提应是确认房屋买卖合同成立并有效，但被上诉人在一审中并未诉请确认房屋买卖关系成立有效，一审判决应当依法驳回被上诉人的诉请。但一审判决违反“不告不理”之原则，主动审理未提起的相关诉请，明显错误。二、被上诉人提供的全部证据不能证实本案双方存在房屋买卖关系。被上诉人提供的调查笔录和录像资料实际上属于证人证言，但是两个证人均未到庭作证，不符合法定证据形式，不能作为证据使用，该证据不能证实双方达成房屋买卖合意，恰恰可以证明上诉人李善义之母王秀英收取了被上诉人诉称的房钱，上诉人并未收取。被上诉人提供的电话录音只强调了2500元，不能证实出卖房屋，不能将2500元定性为购房款，一审判决的推断结果并非是排他性的，存在2500元是租金或房屋维修改建等费用的可能性。上诉人李善义在视听资料中所涉及的比例，是上诉人出于息事宁人，为达成调解提出的。该证据不能证实上诉人与被上诉人存在房屋买卖关系。被上诉人自始至终没有提供证据证明上诉人李善义与其存在诉争房屋买卖关系，依法应承担举证不能的不利后果。三、就本案是否超过诉讼时效的问题，被上诉人认为被上诉人的权利被侵害时间应当自其要求上诉人李善义过户遭拒时起算，故不存在超过诉讼时效的问题。上诉人认为诉讼时效起算时间应当自1987年5月诉争房屋变更到上诉人名下时起算。根据《中华人民共和国民法通则》第137条的规定，本案已经超过最长诉讼时效期间。一审判决认为“办理涉诉房屋的产权变更手续具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。”上诉人认为存在错误。本案系二手房买卖，而非商品房买卖，上诉人要求被上诉人过户的权利不是物权请求权，而是要求被上诉人履行《房屋买卖合同》项下的义务，是债权请求权，依法应当受诉讼时效期间的限制。本案已明显超过最长诉讼时效期间，依据法律规定，被上诉人已经丧失胜诉权。四、被上诉人诉称的双方存在房屋买卖关系的“买卖”在法律上是无效的。被上诉人李剑龙明知上诉人李善义取得涉诉房屋产权证的时间是在其结婚后的1987年5月，明知诉争房屋为上诉人夫妻共同财产，被上诉人存在过错，损害了上诉人李善义配偶崔光敏的利益，其诉称的房屋买卖关系显然在法律上是无效的。刘剑龙辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘剑龙向一审法院起诉请求：1、被告将位于天津市河东区××××号的房屋过户到原告名下（房屋面积7.1平米）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：坐落天津市河东区××××号房屋原系案外人暴希功名下私产房屋，暴希功1978年去世。1983年3月24日天津市公安局河东分局大桥道派出所证明“暴希功原住我界东孙台11号，孤身一人，无儿无女，已于1978年6月12日病故，亡年78岁。暴希功原住八平方米土房一间，已倒塌。死前将房契交予李善义。”1983年3月29日天津市煤建公司一厂出具证明“我单位李敬文之子李善义住河东区××东孙台11号平房1间。该房系暴希功之私产。暴希功孤身一人无儿无女，于78年因病去世，暴希功在世时由李善义赡养，去世后由李善义承担办理丧事善后料理，因而暴希功生前将该房契交给李善义所有，请予办理过户手续为盼。”天津市物资回收公司河东分公司五金经营部和河东区××东孙台大楼居委会五七加工厂也出具类似证明。1983年10月28日，李善义向天津市河东区房地产管理局提交变更涉诉房屋产权人登记申请。1986年，被告李善义出具《具结书》，内容“本人李善义住河东区××××号。由于当时住房困难于1975年经杨素霞介绍购买暴希功房屋1间，价钱200元。由于当时不懂房屋政策，没有及时办理过户手续，原产权人暴希功已故，又无子女。现要求办理单方过户，承担一切手续费。出现一切后果，愿负法律责任。”1987年5月23日，涉诉房屋变更产权人为被告李善义。原告刘剑龙替被告李善义从房屋管理部门领取产权证。原告刘剑龙持有涉诉房屋产权证至今。原告刘剑龙一直居住在涉诉房屋至今，该房屋产生的各种费用均由原告刘剑龙交纳。涉诉房屋面临拆迁。一审法院认为，涉诉房屋原系案外人暴希功名下，暴希功1978年去世。多部门出具证明证实李善义赡养暴希功并为其料理后事，暴希功将房契交予李善义，李善义也实际居住在涉诉房屋内，原告有理由相信被告李善义对房屋具有占有、使用、收益、处分的权利，李善义在1987年也取得涉诉房屋的产权证，完善了其处分权。原告提供的证人证言证明原告具有购买涉诉房屋的意思表示，且已经实际支付了房屋对价。原告提供的与被告姐姐的电话录音也证明支付了2500元房款，故被告应协助原告办理涉诉房屋的过户手续。关于被告抗辩购房款即使支付也是支付给被告母亲王秀英一节，一审法院认为原告提供的录音证实出卖涉诉房屋一事被告一家都知晓，事隔多年被告一家人均没有提出异议或主张过权利，且王秀英和被告是母子关系，如果王秀英接受房款一直隐瞒被告至今也不符合常理。涉诉房屋的产权证一直在原告手中，被告未举证证明其在长达近三十年时间内向原告主张过返还产权证一事。原告一直居住在涉诉房屋至今，涉诉房屋内所有费用都是原告交纳，综上这些事实可以推断被告知晓并同意出售房屋一事。被告抗辩是借用关系未提供证据证实，不予采信。关于被告抗辩涉诉房屋应为夫妻共同财产，出售房屋未经被告妻子崔光敏同意，即使被告出售涉诉房屋也应属无效情形一节，一审法院认为，出卖人转让仅登记在自己名下的共有房屋，未征得其他权利人同意，基于不动产的公示公信原则，如买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，应当认定为双方之间的房屋买卖合同有效。本案中，双方当事人均无法确认买卖涉诉房屋的具体时间，即使买卖涉诉房屋的时间是在被告李善义结婚之后，基于涉诉房屋的来源和历史背景，原告也有理由相信被告对涉诉房屋有完全的处分权利，故被告该抗辩不予采信。关于被告抗辩超过诉讼时效，被告将涉诉房屋交付原告居住使用，原告亦实现对房屋的占有，原告要求被告协助其办理涉诉房屋的产权变更手续具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。综上，原告刘剑龙的诉讼请求符合法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：本判决生效之日起十五日内，被告李善义协助原告刘剑龙办理坐落天津市河东区××××号房屋的所有权转移登记手续，所需费用由原告刘剑龙自行负担。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告李善义负担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案争议焦点为：上诉人与被上诉人是否存在涉诉房屋的买卖关系，被上诉人是否享有将涉诉房屋过户至其名下的权利。上诉人对其母亲收取的被上诉人2500元款项认为存在租金或房屋维修改建等费用的可能性，上诉人主张双方不存在房屋买卖关系，但上诉人对其主张双方存在的法律关系，没有提交相应证据予以证实。上诉人对其将涉诉房屋的土地使用证交予被上诉人，未作合理解释。被上诉人长期持有涉诉房屋土地使用证、房产证及居住涉诉房屋至今，上诉人未曾主张相应权利，不符合常理。原审法院根据在案证据认定双方之间存在房屋买卖关系，并无不当。上诉人主张双方不存在房屋买卖关系，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人基于双方存在房屋买卖关系，诉请要求将涉诉房屋过户至其名下，原审法院予以支持，并无不妥，原审判决不存在违反“不告不理”的原则问题。被上诉人要求办理涉诉房屋的产权变更手续具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，上诉人主张被上诉人诉请超过诉讼时效，本院不予支持。上诉人主张即使双方存在买卖关系，因未征得其妻子同意，买卖协议应属无效，没有法律依据，本院亦不予支持。综上，李善义的上诉请求，不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李善义负担。本判决为终审判决。审 判 长 李国敏代理审判员 苏美玉代理审判员 孟 夏二〇一七年八月二十九日书 记 员 穆 艺 搜索“”