（2017）鲁0781民初1232号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-19
案件名称
王秀玲与潍坊盛宏假日酒店有限公司等人房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青州市人民法院
所属地区
青州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王秀玲,潍坊盛宏假日酒店有限公司,潍坊盛宏置业投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0781民初1232号原告王秀玲，女，1971年3月19日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。被告：潍坊盛宏假日酒店有限公司。法定代表人：高强，总经理。被告：潍坊盛宏置业投资发展有限公司。法定代表人：陈孝荣，董事长。原告王秀玲与被告潍坊盛宏假日酒店有限公司（以下简称酒店公司）、潍坊盛宏置业投资发展有限公司（以下简称置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王秀玲的委托诉讼代理人矫爱庆到庭参加诉讼，被告酒店公司、置业公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王秀玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《盛宏国际假日酒店租赁合同》；2.判令被告酒店公司支付原告2016年度租金23353元和违约金4270.5元（均请求判至判决生效之日止），共计27623.5元，并由被告置业公司承担连带清偿责任；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月1日，原告与被告酒店公司签订《盛宏国际假日酒店租赁合同》，约定由被告酒店公司承租原告购买的青州市盛宏国际假日酒店1615号房屋，自2010年9月21日起，承租期限为8年，每年12月31日支付下一年租金。被告酒店公司自2015年12月31日至今没有支付原告2016年度的租金，逾期12个月以上，已经构成违约。由于被告置业公司为被告酒店公司的租金支付承担担保责任，为此，被告置业公司应当依法连带向原告承担清偿责任。以上租金及违约金经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，请依法裁判。被告酒店公司未答辩。被告置业公司未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了审查。原告提交的商品房买卖合同、购房款收据、盛宏国际假日酒店租赁合同、盛宏国际假日酒店租赁合同履行担保书各一份，均真实、合法、与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月21日，原告王秀玲与被告置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告购买被告置业公司开发的盛宏国际假日酒店第13层1615号商品房一处，该房建筑面积为55.51平方米，总价款275930元。原告于当日付清购房款后，与被告酒店公司就涉案房屋租赁事宜达成口头协议，约定由被告酒店公司租赁该房用于酒店经营。被告置业公司向原告提供了落款日期为2010年9月3日的《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》一份，书面承诺：“潍坊盛宏置业投资发展有限公司（下称盛宏置业公司），以其名下盛宏国际假日酒店1-6层物业的产权，对《盛宏国际假日酒店租赁合同》中每年的租金收益和未来可能发生的潍坊盛宏假日酒店有限公司（下称盛宏酒店公司）原价回购该物业提供担保。若盛宏酒店公司不能按照《盛宏国际假日酒店租赁合同》中的约定支付出租方租金或者在租赁期满后出租方想将房屋原价出售给盛宏酒店公司而盛宏酒店公司不能回购时，盛宏置业公司有义务通过拍卖、抵押或其他方式处理1-6层物业以抵付盛宏酒店公司应付给出租方的租金或者回购款。”2010年12月30日，原告将涉案房屋交付被告酒店公司租赁使用。2013年1月1日，原告与被告酒店公司补充签订《盛宏国际假日酒店租赁合同》一份，约定：被告酒店公司租赁原告所有的坐落于盛宏国际假日酒店的1615号房产一处；租赁期限为8年，房屋交付时间为2010年12月30日；租金按年支付，第一次支付时间为2010年12月31日，第1-3年租金为每年20605元，第4-5年租金为每年21979元，第6-8年租金为每年23353元；如被告酒店公司逾期3个月未向原告支付租金，应另按日支付年度租金的0.5‰作为违约金，自违约之日起第二天开始计算；逾期12个月，原告有权解除合同；双方另就其他事项进行了约定。租赁合同履行期间，被告酒店公司依约支付租金至2015年12月31日，2016年1月1日之后的租金未支付。原告提起本案诉讼后，已将涉案房产收回并占有使用。本院认为，原告王秀玲购买被告置业公司开发的盛宏国际假日酒店1615号房产后，与被告酒店公司就涉案房屋租赁事宜达成口头协议，约定由被告酒店公司租赁该房用于酒店经营，并将涉案房屋交付被告酒店公司租赁使用，此后双方又于2013年1月1日补充签订《盛宏国际假日酒店租赁合同》，就房屋租赁的标的、期限、租金、违约责任、解除条件等进行了约定，且被告酒店公司已按合同约定交付租金至2015年12月31日，应认定双方房屋租赁合同关系已经依法成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告酒店公司逾期未支付2016年度房屋租金已超过12个月，导致原告的合同目的不能实现，上述情形符合涉案租赁合同约定的解除条件，原告有权要求解除合同，故本院对其该项诉讼请求予以支持。根据涉案租赁合同约定，被告酒店公司应于2015年12月31日前支付2016年度房屋租金，2016年度系该合同履行的第六年，租金为23353元，被告酒店公司应予支付。除此之外，原告在诉讼请求中主张的房屋租金还包括2017年1月1日至本案判决生效之日的应付租金。原告提起本案诉讼后，已将涉案房屋收回并占有使用，但未说明收回房屋的具体时间，故本院推定原告提起本案诉讼之日2017年3月2日为其收回房屋之日，在此之前2017年1月1日至2017年3月1日期间的租金，被告酒店公司应予支付。此后，因原告已收回房屋，被告酒店公司无需支付租金。按年租金23353元计算，折合每日63.98元，2017年1月1日至3月1日共计60日，租金为3838.8元。据上，对原告请求被告酒店公司支付房屋租金的合理诉讼请求，本院予以支持，超不部分，不予支持。涉案租赁合同约定，如被告酒店公司逾期3个月未支付租金，应自违约之日的次日起按日支付年度租金的0.5‰作为违约金，据此计算，被告酒店公司因逾期支付2016年度租金应承担的违约金标准为每日11.68元（23353元×0.5‰）。自2016年1月1日至2016年12月31日，共计365天，违约金为4261.92元；2017年1月1日之后，被告酒店公司因逾期支付2016年度房屋租金所应承担的违约金另行计算。根据涉案租赁合同约定，被告酒店公司应于2016年12月31日前支付2017年度房屋租金，其在2017年实际使用涉案房屋的时间为1月1日至3月1日，此后房屋即被原告收回，故被告酒店公司逾期支付2017年度房屋租金的时间尚不足3个月，根据涉案租赁合同的约定，被告酒店公司无需为此支付违约金。据上，对原告请求被告酒店公司支付逾期付款违约金的合理诉讼请求，本院予以支持，超出部分，不予支持。被告置业公司在原告与被告酒店公司形成房屋租赁合同关系时，自愿向原告提供《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》，该担保书表述的担保方式应为保证担保，但未明确系一般保证还是连带责任保证。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”据此，本案应按连带责任保证处理。该法第二十六条同时规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，被告置业公司在《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》中未就保证期间作出承诺，故其保证期间应认定为主债务履行期届满之日起6个月。由于被告酒店公司支付房屋租金的债务系分段计算的债务，因此，本案保证期间亦应分段计算。被告酒店公司支付2016年度房屋租金的履行期为2015年12月31日前，因此，原告请求被告置业公司就该部分债务承担连带保证责任的保证期间应自2016年1月1日起计算6个月。现原告无证据证实在2016年7月1日前曾要求被告置业公司承担保证责任，2016年7月1日之后，被告置业公司就该部分债务的保证期间已经经过，被告置业公司的保证责任依法应予免除。被告酒店公司支付2017年度房屋租金的履行期为2016年12月31日前，原告于2017年3月2日提起本案诉讼，要求被告置业公司对该部分债务承担保证责任，并未超出法律规定的保证期间，被告置业公司依法应当承担连带清偿责任。此外，根据被告置业公司出具的《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》，其保证范围为租金及回购款，但未明确表示包括利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等其他债务。据此，被告置业公司在本案中承担连带清偿责任的范围应限于被告酒店公司欠付的2017年1月1日至3月1日房屋租金3838.8元元。据上，对原告要求被告置业公司承担连带清偿责任诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分不予支持。被告酒店公司、置业公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己所享有的诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王秀玲与被告潍坊盛宏假日酒店有限公司于2013年1月1日签订的《盛宏国际假日酒店租赁合同》；二、被告潍坊盛宏假日酒店有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告王秀玲2016年1月1日至2017年3月1日房屋租金27191.8元及逾期付款违约金4261.92元（违约金计算至2016年12月31日，此后以23353元为基数，按每日0.5‰，另行计算至本判决生效之日）；三、被告潍坊盛宏置业投资发展有限公司对被告潍坊盛宏假日酒店有限公司欠付的2017年1月1日至3月1日房屋租金3838.8元承担连带清偿责任；四、驳回原告王秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，由被告潍坊盛宏假日酒店有限公司、潍坊盛宏置业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 赵立波人民陪审员 周顺民人民陪审员 蔡相红二〇一七年八月二十九日书 记 员 王海辉 来源：百度“”