（2017）甘0102民初2595号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-05-31
案件名称
杨菊萍和王荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨菊萍,王荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初2595号原告杨菊萍，女，委托诉讼代理人：苗晋铭，被告王荣，原告杨菊萍与被告王荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨菊萍委托诉讼代理人苗晋铭、被告王荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨菊萍向本院提出诉讼请求：1、依法解除其与王荣签订的房屋租赁合同；2、依法判令王荣腾交位于兰州市城关区张掖路街道大众巷120号经营性用房；3、诉讼费由王荣承担。事实和理由：2004年，王荣承租了杨菊萍所有的案涉营业性用房，期满后双方又续租一次，再次期满后，依据近年来租金每年上涨的现实，双方口头协商租金每年协商一次。但王荣不同意其上调租金的请求，其多次通过不同方式催告王荣协商租金事宜并请求交付租金时，王荣均不予理会。王荣以其行为表明不再继续履行合同，已构成违约，使其合同目的不能实现。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。王荣辩称，其于2004年5月起承租了杨菊萍的营业性用房经营餐饮业。2014年3月10日，应杨学荣（系杨菊萍之父）请求双方将租金调整为每年46,000元。由于2015年以来餐饮业不甚景气，当杨学荣再次提出上调租金时，其因经营困难未同意。2016年，杨学荣提出出售该商铺并口头承诺给其50,000元的补偿，其未同意。2017年4月，其依据每年协商租金的约定，以短信方式请求与杨学荣协商租金事宜，但杨学荣未能协商。现因合同履行期限并未到期，且其未欠付租金，更为重要的是：其因与杨学荣在2013年签订了长期租赁合同之后，又与案外人签订了租赁合同扩大经营，新开店面，拟以杨学荣的商铺作为经营门面，如解除与杨学荣的租赁合同，则会造成其新租店面资金投入无法收回的损失。故请求人民法院依法驳回杨菊萍的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人在开庭时时行了质证。本院对杨菊萍提交的证据认定如下：1、案涉营业性用房所有权证。杨菊萍拟证明案涉营业性用房系其所有。王荣对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。2、2009年协议书。杨菊萍拟证明其委托其父杨学荣与王荣签订租赁协议，双方存在租赁法律关系及解除合同的条件。王荣对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。3、律师函及向王荣送达律师的照片、解除合同通知书、兰州晚报刊登向王荣发出解约的通知。杨菊萍拟证明向王荣通知协商租金事宜，如逾期则将解除租赁合同。王荣质证认为其未见过该律师函，但双方就上调租金的事宜协商过，只是未能达成一致。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实双方就合同中约定的租金需每年协商而定之事宜未能达成一致，杨菊萍曾向王荣发出过解约通知具有关联性，本院予以采信。4、（2016）甘0102民初4409号民事裁定书。杨菊萍拟证明王荣已构成违约。王荣质证认为该裁定书其未收到。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，能够证明杨菊萍因双方就租赁合同发生租金未能协商一致之争议起诉过王荣的事实，该案受理后，尚未送达，杨菊萍撤回起诉。该证据与本案待证事实杨菊萍知道其权利受到损害之日起是否主张过诉讼权利具有关联性，本院予以采信。5、杨学荣银行账户历史明细清单。杨菊萍拟证明2016年5月6日返还王荣租金26,000元，王荣自2016年9月起欠付租金的事实。王荣质证认为该清单不能证明其欠付租金。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实王荣已付租金数额具有关联性，本院予以采信。6、兰州博元房地产评估有限公司关于案涉营业性用房所在区域租金市场价的证明。杨菊萍拟证明案涉营业性用房每月每平方米租金约为150元，故其向王荣主张上调租金符合市场规律。王荣质证认为，该评估价格不符合市场价，故其不认可。本院认为，该证明结论缺乏作出价格评估的市场调查记录，亦未提供市场参考数据等要素，其证明依据不足，缺乏证据合法性要件，故本院不予采信。本院对王荣提交的证据认定如下：1、2004年、2009年、2013年案涉营业用房租赁合同、2014年补充协议。王荣以该组证据拟证明双方签订的租赁期限为20年，调整租金的前提是依市行情而定。杨菊萍对该组证据无异议，本院予以采信。2、中国工商银行客户付款凭条。王荣以拟证明其已付清2014年、2015年、2016年度的租金。杨菊萍对该组证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但质证认为其父在2016年5月6日退回王荣26,000元租金，故王荣尚欠2016年度的租金未付清。本院认为，该组证据可以证明王荣已付租金的事实，与本案待证事实王荣是否欠付租金具有关联性，本院予以采信。3、王荣向杨学荣以短信方式请求协商租金事宜的记录。王荣拟证明其曾与杨学荣协商租金问题，但未协商一致。杨菊萍对该证据无异。本院认为，该证据因符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实双方协商解决租金上调事宜未协商一致具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月5日，王荣与杨菊萍之父杨学荣签订房屋租赁合同1份。双方约定：杨学荣将位于兰州市城关区大众巷34号楼一楼120号商铺1间出租给王荣经营餐饮。租赁期5年，自2004年5月5日至2009年5月5日。租金按年度一次付清，每年度前5日支付，租金每年18,000元，每月租金1500元。双方还约定了其他事宜。该合同租赁期限内双方均履行了自己的合同义务没有争议。2009年5月1日，杨菊萍之父杨学荣与王荣签订协议书1份。双方约定：王荣续租上述营业性用房，租期3年，2009年5月1日至2011年4月30日。2009年度的租金每月1500元，每年18,000元；2010、2011年度租金按每月1600元收取。该协议成立后，双方依约履行了各自的义务，没有争议。2012年度双方仍按该协议继续履行。2013年3月10日，杨菊萍之父杨学荣再次与王荣签订房屋租赁协议。双方约定：王荣续租案涉营业性用房，每年租金33,000元，每年3月10日一次性付清。租赁期限20年，自2013年3月10日至2033年3月10日。租金每年根据情势变化双方协商解决。该合同成立后，双方依约履行了自己的合同义务。2014年3月10日，双方签订补充协议约定：根据2013年3月租房协议，每年商议一次价格，2014年租度租金46,000元，于2014年3月10日前一次付清。该补充协议成立后，王荣按此租金数额分两次向杨学荣支付了租金。2015年度双方仍按此租金数额履行租赁合同。2016年3月10日，杨菊萍以律师函形式向王荣提出增加租金的请求，王荣以经营不景气为由拒绝提租，仍按46,000元的标准向杨学荣付款26,000元，杨学荣于5月6日将该款退回王荣。双方就提租事宜未能协商一致的情况下，杨菊萍于2016年7月将王荣起诉至人民法院后又撤回起诉。9月22日，王荣向杨学荣支付租金20,000元。之后，双方陷入僵局，再未进行协商。2017年4月12日，王荣向杨学荣发出短信，要求协商提租事宜，当日，杨学荣在兰州晚报上刊登通知要求与王荣解除租赁合同，并于4月19提起诉讼。另查明：杨菊萍于2012年3月1日取得案涉营业性用房的所有权证，产权证号为房权证兰房历城产字第216**号，建筑面积58.21平方米。本院认为，本案争议焦点：案涉租赁合同是否应当解除，案涉营业性用房是否应当返还。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本条规定了法定解除合同的五种情形。本案中，在2016年3月之前的履行过程中，双方履行合同基本未发生争议，也不存在履行合同时发生不可抗力的法定事由及法律规定的其他解约情形，王荣亦未迟延给付租金，故不存在法定解除租赁合同的事由。双方的争议点在于依2013年订立的租赁合同和2014年订立的补充协议中约定的每年根据市场行情协商调整租金的问题上，杨菊萍对该条款的理解就是每年要提租，王荣对该条款的理解是视市场情况提租，如其生意不景气时，则不能提租或提租幅度不能过高。正是双方对在何种情况下能上调租金，上调幅度等如何酌定没有具体明确的约定，导致双方协商租金可否上调的问题陷入僵局。在此种情况下，杨菊萍依据合同法第九十六条关于当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的规定，向王荣多次发出解约通知，且在王荣未依该条行使请求人民法院或者仲裁机构确认解除通知不发生法律效力的异议权的情况下，诉请人民法院解除案涉租赁合同的主张，因欠缺依上文所述不具备合同法第九十四条规定的法定解除事由及双方又未约定解除权的情形，故杨菊萍最后于2017年4月12日刊登在兰州晚报上的解除合同之通知，虽到达王荣，但并不发生解除的效力。故杨菊萍主张解除合同的诉讼请求本院不予支持。为解决争议，打破僵局，杨菊萍作为出租人，亦应考虑市场因素，合情合理上调租金；作为承租人，王荣在没有证据证明其生意不景气的情况下，借口该项理由拒绝上调租金的行为有违合同约定，亦有违法律关于从事民事活动的当事人应具备诚实信用原则要求的诚实、善意的内心状态的规定，其拒绝接受杨菊萍提出的上调租金之行为于法于理均欠妥。故王荣应本着近十年来对案涉营业性用房支付了较低租金并获取利润之事实，以市场价为基础，主动与杨菊萍协商上调租金事宜，以实现合同能够继续履行之目的。另，因案涉租赁合同不发生解除之效力，且杨菊萍请求解约未被裁准，故杨菊萍主张返还案涉营业性用房的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：驳回杨菊萍的诉讼请求。案件受理费925元，杨菊萍负担462.50元，王荣负担462.50元（于判决生效后10日内付清杨菊萍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长 李春彦代理审判员 黄劲松人民陪审员 张繁芹二〇一七年八月××日书 记 员 郭丽金????????1 来源：百度“”