（2017）鲁10民终1462号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-05
案件名称
刘玉范、王夕洪农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘玉范,王夕洪,曲淑明
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1462号上诉人（原审被告）：刘玉范，女，1932年3月23日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：邵术强，文登大水泊法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张琼，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王夕洪，男，1963年11月25日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。原审被告：曲淑明，男，1954年1月21日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：邵术强，文登大水泊法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张琼，山东德平律师事务所律师。上诉人刘玉范因与被上诉人王夕洪、原审被告曲淑明农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘玉范上诉请求：撤销一审法院判决，驳回王夕洪的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。案涉房屋未出售给王夕洪，系曲淑明出借给王夕洪使用，且未经过房屋所有权人曲熙昌的同意，因曲淑明之妹亦不同意将房屋出借给王夕洪，故双方协商王夕洪将房屋返还给曲淑明并签订《房屋买卖协商证明》予以确定，曲淑明与王夕洪之间不存在房屋买卖关系；2.一审法院适用法律错误。曲淑明与王夕洪签订的《房屋买卖协商证明》明确约定房屋在拆迁时归曲淑明所有，房屋的拆迁利益应归刘玉范所有，王夕洪无权要求刘玉范支付拆迁补偿款，王夕洪辩称，1.曲淑明与王夕洪之间系房屋买卖关系，而非借用关系；2.双方签订的《房屋买卖协商证明》仅是对房屋的归还问题进行约定，未约定房屋返还后的补偿问题，王夕洪有权按照法律规定要求刘玉范进行补偿。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。曲淑明述称，案涉房屋系其出借给王夕洪使用，并未经过房屋所有权人曲熙昌的同意，王夕洪无权要求分配房屋的拆迁利益。王夕洪向一审法院起诉请求：要求曲淑明、刘玉范支付房屋拆迁补偿款144000元。一审法院认定事实：王夕洪原系文登市电业局职工，现已退休。刘玉范与曲淑明系母子关系。2006年6月19日，王夕洪与曲淑明签订《房屋买卖草契纸》，内容为：曲熙昌座落南廒村村中三间草房［注：房屋所有权人为曲熙昌，系曲淑明之父，于2007年5月病故；房屋所有权证为文房产证字第××号，集体土地使用权证为文集用(2009)第140140434号］以1000元的价格卖与王夕洪。王夕洪占有使用房屋至今，房款1000元已交付刘玉范。2013年4月15日，王夕洪与曲淑明签订《房屋买卖协商证明》，约定：“原业主曲淑明房屋从2006年6月19日卖给新业主王夕洪，现经两家协商同意，如果南廒村何年何月规划拆迁，房屋归属原业主曲淑明所有”。2014年6月12日，刘玉范与小观镇政府签订《小观镇建设新型社区协议》，选择了以产权置换的安置方式。该协议同时载明货币补偿方式为依法获批宅基地正房间数×30m2(每间正房按30m2折算)×2000元／m2。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方认可房屋已于2006年6月19日卖与王夕洪，且王夕洪占有使用至今，故对双方的房屋买卖事实予以认定。但因王夕洪系城镇居民，无南廒村村民资格，依法不应享有村集体经济组织成员的权利，双方签订的房屋买卖契约违反了土地管理法等法律法规的强制性规定，当属无效。王夕洪依法应将房屋返还给刘玉范，刘玉范亦应依法将房款1000元返还给王夕洪并对王夕洪进行补偿。通常情况下，房屋购买年限的长短对确定买受人的经济补偿具有重要的参考价值，以王夕洪购买房屋的前后价值差额并根据购买年限的长短确定具体比例对王夕洪进行补偿较为公平。因涉诉房屋系拆迁房屋，故认定刘玉范签订《小观镇建设新型社区协议》确定拆迁权益之日(2014年6月12日)为王夕洪购买房屋的年限终止日。据此，王夕洪购买年限近8年，基于公平原则，酌定以房屋前后价值差价额的70％对王夕洪进行补偿。因拆迁房屋的货币补偿为被拆迁人依法获得宅基地正房间数×30m2×2000元／m2，参考该标准确定刘玉范应给付的房屋价值差价额为125300元［(60000元×3－1000元)×70％］。因王夕洪未主张房价款1000元，对此不予评判。因曲淑明不享有房屋的拆迁利益，王夕洪要求曲淑明承担民事责任的诉求，无事实和法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，于2017年6月5日判决：一、刘玉范于判决生效后十日内补偿王夕洪房屋价值差价额125300元；二、驳回王夕洪对曲淑明的诉讼请求；三、驳回王夕洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1590元，由王夕洪负担206元，刘玉范负担1384元。本院二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织双方当事人进行质证。刘玉范提交文登区小观镇南廒村委会出具的书面证明，载明案涉房屋的房产证及土地证均是由曲淑明提交给村委会，拟证实该房屋的房产证及土地证均由刘玉范保管，房屋未出售给王夕洪。经质证，王夕洪对该证明的真实性无异议，但主张曲淑明在出售房屋时将房产证、土地证一并交付给王夕洪，后因刘玉范要求将房屋返还，王夕洪在拆迁时才将该证件交给曲淑明，且房屋的旧土地证一直在王夕洪处，可以证实双方存在房屋买卖关系。另查，一审中，曲淑明、刘玉范主张王夕洪明知房屋系曲淑明父母所有，在曲淑明醉酒时劝说其以1000元的价格将房屋处分给王夕洪；王夕洪非南廒村村民，双方签订的合同应属无效；刘玉范得知后极力反对，后经协商，曲淑明与王夕洪达成解除房屋买卖的协议，房屋归曲淑明所有；王夕洪主张拆迁补偿款，无事实和法律依据，应予驳回。同时，刘玉范在一审法院对其所做的询问笔录中亦认可是曲淑明将房屋卖与王夕洪，并将房款1000元交给刘玉范。笔录中的签字系刘玉范女儿曲淑芹代签，一审法院在笔录中亦注明：“被询问人自称不认识字，本庭宣读当事人听后无误，由其女儿代签”。二审中，刘玉范主张不识字，不知道询问笔录中记载的内容，亦不清楚签字是否是曲淑芹所签，并申请曲淑芹出庭作证，拟证实一审法院对刘玉范所做的询问笔录有误，并非是刘玉范的真实意思表示。曲淑芹出庭证明：因刘玉范不会写字，询问笔录中的签字是其代签，当时曲淑芹告诉法官，刘玉范的陈述有不对的地方，但法官不允许更正。经质证，王夕洪对曲淑芹的陈述不予认可，主张一审法院对刘玉范所做的笔录是其真实意思表示，刘玉范在二审中的陈述与一审不一致，应以一审中的为准。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，曲淑明与王夕洪签订的《房屋买卖草契纸》及《房屋买卖协商证明》均载明曲淑明将案涉房屋出售给王夕洪，曲淑明、刘玉范在一审中对该事实亦予以认可，且案涉房屋一直由王夕洪占用使用，房屋的旧土地证也由王夕洪保管，足以认定曲淑明与王夕洪之间存在房屋买卖关系。刘玉范、曲淑明辩称房屋系借给王夕洪使用，证据不足，理由不当，本院不予支持。其次，根据我国土地管理法等法律规定，宅基地属于农民集体所有，只有本集体经济组织成员方能取得和使用。根据地随房走的原则，农村房屋的转让必然会导致宅基地使用权的转移，为保证宅基地使用权由本集体经济组织成员所有，故农村房屋的买卖只能发生在本集体经济组织成员之间，买卖合同一方非本集体经济组织成员的，则该买卖合同因违反了上述法律规定，应认定为无效。王夕洪作为房屋买卖合同的一方当事人，并非房屋所在地的集体经济组织成员，其与曲淑明签订的房屋买卖合同应属无效,王夕洪应将房屋返还给刘玉范。再次，王夕洪与曲淑明签订的《房屋买卖协商证明》仅对房屋拆迁时的归属问题进行了约定，并未涉及房屋返还后的补偿问题，王夕洪有权要求作为案涉房屋的被拆迁人刘玉范对房屋增值部分的损失予以补偿。一审法院根据房屋的购买年限酌定刘玉范以房屋前后价值差价额的70%对王夕洪予以补偿并无不当，本院予以维持。综上所述，刘玉范的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由刘玉范负担。本判决为终审判决。审判长 杨秀萍审判员 万景周审判员 侯善斌二〇一七年八月二十八日书记员 邓雯涛 来源：