（2017）京01民终5680号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-05
案件名称
程春艳、程伟与李凤、李猛等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程伟,程春艳,程华,杨金银,赵慧琴,李凤,李猛
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5680号上诉人（原审原告）:程伟，男，1969年5月2日出生。上诉人（原审原告）:程春艳，女，1970年11月12日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张云鹏，北京市汇都律师事务所律师。被上诉人(原审被告):程华，男，1973年11月20日出生。委托诉讼代理人：白秀芹(程华之妻)，住北京市延庆区。被上诉人(原审被告):杨金银，男，1965年1月13日出生。被上诉人(原审被告):赵慧琴，女，1963年4月15日出生。被上诉人(原审被告):李凤，女，1983年12月5日出生。被上诉人(原审被告):李猛，男，1983年2月28日出生。上诉人程伟、程春艳因与被上诉人程华、杨金银、赵慧琴、李凤、李猛农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。程伟、程春艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、上诉人认为一审法院认定事实不清。1、一审法院审理时李凤并未出庭，一审法院也并未到房屋现场勘察，但是法院判决查明中却记录李凤对房屋进行了维修，并在院内新建了北房三间，在没有李凤本人陈述和现场确认的情况下，法院对该事实查明证据明显不足，存在错误。2、李猛虽然提交了与李凤签订的房屋买卖合同，但是李猛未提供支付合理价款的证明，李凤对此也未进行答辩，一审法院仅依据2015年4月27日李猛与李凤签订的《房屋买卖合同》和李猛的个人陈述，认定李猛给付了李凤300000元购房款及交付房屋的事实，该房屋买卖合同是否实际履行，一审法院未依法查明。3、房屋虽然经过几次买卖，但是购买人未实际居住和使用诉争房屋，该房屋一致处于闲置状态，并未有购买人实际居住该房屋，该事实法院未进行查明认定。二、一审法院判决存在适用法律错误。1、程华与杨金银签订的房屋买卖合同，因违反法律、行政法规强制性规定，该合同依法应认定为无效，一审法院未对该无效行为进行认定。杨金银非北京市延庆区康庄镇大王庄村集体经济组织成员，根据我国《土地管理法》第10条，第62条，第63条及我国《合同法》第52条规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村集体所有的宅基地使用权不得出让、转让。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，无偿从集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质。该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在房地一体的格局下，程华与杨金银之间的房屋买卖合同涉及宅基地的买卖，而杨金银为房屋所在经济集体组织之外的人员，该买卖行为违反上述法律强制性规定，依法应认定为无效合同，一审法院对此未予以认定。程华与杨金银签订合同时未经过上诉人同意，且未经过村委会同意批准，其出售房屋属于程某和张某夫妻共同财产，在程某去世后未进行析产继承前程华与二上诉人对该房屋均享有权利。杨金银购买房屋时该房屋的宅基地登记人为程某，在无任何证据证明程华出售房屋经过其他继承人同意情况下，杨金银违反法律强制性规定，更不符合善意取得规定，故杨金银购买行为依法应认定无效。2、杨金银与赵慧琴签订的房屋买卖合同，赵慧琴与李凤签订的房屋买卖合同因杨金银与程华之间房屋买卖合同无效而依法应认定为无效合同，一审法院对此未予以认定，明显错误。在杨金银与程华之间房屋买卖合同无效情况下，杨金银与赵慧琴签订的房屋买卖合同，赵慧琴与李凤签订的房屋买卖合同依法应认定为无效。一审法院对该两份无效合同未进行认定和判决。3、一审法院援引的《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定不支持上诉人主张明显适用法律错误，上诉人主张合同无效理由是两方面，一是存在程华未经其他继承人同意擅自出售房屋，杨金银明知法律禁止在非集体经济组织成员之间交易，在未提供证据证明上诉人同意出售情况下购买房屋，该购买行为依法应认定为无效。4、李凤与李猛之间房屋买卖合同依法应认定为无效，一审法院对该房屋买卖合同认定有效，法律适用错误。四、一审法院错误认定法律关系，合同相对性是合同法的重要原则。依据一审查明的事实足以认定程华与杨金银、杨金银与赵慧琴、赵慧琴与李凤之间的房屋买卖合同为无效合同。无论从事实还是法律，一审均不能跳过三个合同而直接认定李凤与李猛的合同有效。综上，请求二审法院依法查明案件事实，依法作出公正裁决。程华辩称：同意上诉人的上诉请求。杨金银书面答辩称：同意上诉人的上诉请求。赵慧琴书面答辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。李凤辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。李猛辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。程伟、程春艳向一审法院起诉请求：确认程华与杨金银签订的房屋买卖合同无效；确认杨金银与赵慧琴签订的房屋买卖合同无效；确认赵慧琴与李凤签订的房屋买卖合同无效；确认李凤与李猛签订的房屋买卖合同无效；李猛将诉争房屋腾退并返还程伟、程春艳。一审法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。程伟、程春艳以程华出卖诉争房屋没有经过其他继承人同意，侵犯其他继承人权益以及杨金银不是诉争房屋所在村村民，要求确认程华与杨金银签订的房屋买卖合同无效，要求确认杨金银与赵慧琴签订的房屋买卖合同无效，要求确认赵慧琴与李凤签订的房屋买卖合同无效，要求确认李凤与李猛签订的房屋买卖合同无效，要求李猛将诉争房屋腾退并交付。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案涉及农村宅基地使用权的转让问题，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。本案中，程华与杨金银签订的《房屋买卖协议》、杨金银与赵慧琴签订的《房屋转让协议》、赵慧琴与李凤签订的《房屋转让协议》均系双方真实意思表示，且双方于签订协议后进行了实际履行。关于李凤与李猛签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。法院认为，由于本案诉争房屋多次买卖，且最终买受人为李猛，而李猛与程华均属于同一集体经济组织成员，双方诉争房屋的宅基地仍属于北京市延庆区康庄镇大王庄村集体经济组织所有，双方诉争的房屋仍属于北京市延庆区康庄镇大王庄村集体经济组织成员所有，属于内部流转，并未违反我国土地管理相关法律规定，故李凤与李猛签订的《房屋买卖合同》并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。综上所述，程伟、程春艳的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。李猛的辩解意见，于法有据，法院予以采纳。李凤经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回程伟、程春艳的全部诉讼请求。本院经审理查明：程某与张某系夫妻关系，婚后生育三个子女，即程伟、程春艳与程华。程某与张某在北京市延庆县二号建有房屋一处，内有北房3.5间，四至为东至程某1、西至街、南至街、北至程某2。1994年10月7日，延庆县人民政府给程某颁发了该处房屋的集体建设用地使用证。1998年12月4日，程某去世。2016年12月19日，张某去世。2004年12月13日，程华与杨金银签订了《房屋买卖协议》，程华以18000元的价格将上述房屋及院落卖给了杨金银。协议签订后，杨金银给付程华购房款18000元，程华将该房屋及院落交给杨金银。2008年1月8日，杨金银与赵慧琴就上述房屋签订了《房屋转让协议》，杨金银以18500元的价格将上述房屋及院落卖给了赵慧琴。协议签订后，赵慧琴给付杨金银购房款18500元，杨金银将该房屋及院落交给赵慧琴。2010年10月，赵慧琴与李凤签订了《房屋转让协议》，赵慧琴以48000元的价格将上述房屋及院落卖给了李凤。协议签订后，李凤给付赵慧琴购房款48000元，赵慧琴将该房屋及院落交给李凤。2015年4月27日，李凤与李猛签订了《房屋买卖合同》，李凤以300000元的价格将上述院内的房屋及院落卖给李猛。合同签订后，李猛给付李凤购房款300000元，李凤将该房屋及院落交给李猛。另查，程华与李猛均系北京市延庆区康庄镇大王庄村村民。本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，程华将诉争房屋售予杨金银后，杨金银与赵慧琴、赵慧琴与李凤、李凤与李猛针对诉争房屋又形成多次交易。经过流转诉争房屋确系由本村集体经济组织成员李猛最终购买，且经审查涉案房屋买卖合同不存在合同无效的其他情形。一审法院据此驳回了程伟、程春艳要求确认合同无效并由李猛返还房屋的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以确认。综上所述，程伟、程春艳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由程伟、程春艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一七年八月二十八日法官助理 李 想书 记 员 李佳星 关注公众号“”