（2016）桂民再147号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-10-17
案件名称
黄建祝、田阳县晟业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书
法院
广西壮族自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
黄建祝,田阳县晟业房地产开发有限公司,田阳县恒茂开发投资有限公司,广西壮族自治区人民检察院
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第百零七条，第一百七十条
全文
广西壮族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂民再147号抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：黄建祝，男，壮族，1976年12月31日出生，住田阳县。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：田阳县晟业房地产开发有限公司，住所地田阳县田州镇解放东路城东体育局。法定代表人：温远强，执行董事。委托诉讼代理人：邓汉宏，广西桂行律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：田阳县恒茂开发投资有限公司，住所地田阳县田州镇解放东路10号。法定代表人：扬召宁，总裁。委托诉讼代理人：刘仲甲，广西桂兴律师事务所律师。申诉人黄建祝因与被申诉人田阳县晟业房地产开发有限公司（简称晟业公司）、田阳县恒茂开发投资有限公司（简称恒茂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服百色市中级人民法院（2014）百中民一终字第334号民事判决，向广西壮族自治区人民检察院申诉。广西壮族自治区人民检察院作出桂检民监〔2016〕49号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）桂民抗48号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广西壮族自治区人民检察院指派检察员陈春云、代理检察院王凤出庭。申诉人黄建祝、被申诉人晟业公司的委托诉讼代理人邓汉宏、被申诉人恒茂公司的委托诉讼代理人刘仲甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决认定诉争房屋的交付时间为2011年6月，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”等规定，本案中2011年6月申诉人签订《房屋交接确认书》时，房屋未经验收竣工合格，且至今也未经竣工验收合格，不具备交付使用的条件。显然，原审判决将2011年6月视为房屋交付时间属认定的基本事实缺乏证据证明。二、原审判决认定申诉人主张支付逾期交房违约金的诉请超过诉讼时效，系适用法律确有错误。至少直至2011年10月20日，房屋仍未满足交付条件，申诉人于2013年9月16日向一审法院提出诉请未超过2年的诉讼时效。申诉人同意检察院的抗诉意见，同时提出其再审请求为：1、撤销原一审判决、二审判决；2、因讼争房屋未经综合验收合格而非法销售不合格房屋要求判令退房，且判令晟业公司、恒茂公司三倍赔偿申诉人的房款及利息、装修、误工、误餐和律师费、精神损失费共计60万元。晟业公司辩称，申诉人于2011年6月接收了案涉商品房，其房屋已经完成了交付，《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》有关未经竣工验收不得交付的规定，仅是管理性的规范，不是效力性规范。申诉人提出逾期交房违约责任的请求已经超过诉讼时效，请求维持原审判决。恒茂公司答辩称，申诉人与恒茂公司没有合同上的关系，恒茂公司在本案中不应该承担任何责任，请求驳回申诉人对其的诉讼请求。申诉人黄建祝向一审田阳县人民法院起诉请求：1、判令晟业公司、恒茂公司共同向其支付逾期交房违约金22213元和逾期办理房产证违约金232元；2、判令晟业公司、恒茂公司在10内将由其提供的房产登记资料报产权登记部门；3、由晟业公司、恒茂公司承担本案的诉讼费用。田阳县人民法院认定事实：2009年4月，申诉人与晟业公司签订《商品房买卖合同》，购买晟业公司开发的“滨江小区”的房屋。《商品房买卖合同》中约定，2009年9月30日前交房，逾期违约金按每日万分之三利率计算。产权登记，需在交房后100个工作日内提供资料报房产部门，逾期违约金为已付房价款的0.2%。由于晟业公司未能在2009年9月按约定交房，该小区的购房者多次向政府上访，2010年10月12日购房者代表与晟业公司、恒茂公司签订《滨江小区13#、16#限期交房协议书》，但该协议书约定的恒茂公司的权利义务实际没有履行。2011年6月，晟业公司向申诉人交房，申诉人在《房屋交接确认书》上签字。《房屋交接确认书》主要内容为，经业主查验，该套房屋及设施完全符合《商品房买卖合同》的要求，业主确认自今日起接收本套房产。2011年6月27日，申诉人等与恒茂公司、晟业公司三方签订《协议书》，主要内容为业主自愿放弃因晟业公司逾期交房产生的违约金，晟业公司、恒茂公司有义务在协议生效两年内为申诉人等业主办理好房产证，三方签字盖章后生效。但晟业公司未在该协议书上盖章，事后也未予以追认，该《协议书》未发生效力。2011年10月20日，田阳县政府召集各部门进行协调并于作出《田阳县人民政府会议纪要》。主要内容为：滨江小区的13号、16号、18号楼（本案涉案楼房）的竣工验收无法召集到相关的施工、监理、设计、勘察单位进行验收，造成无法办理房产证，各购房业主因房产证问题经常上访，造成很大的影响……滨江小区13号、16号、18号楼房产证办理事宜特事特办，直接由房管所办理房产证，避免各业主再次上访。2013年9月16日，申诉人作为原告向田阳县人民法院提起一审诉讼。田阳县人民法院一审认为，1、关于恒茂公司、晟业公司是否存在逾期交付违约的问题。本案涉及的《商品房买卖合同》的双方当事人是申诉人与晟业公司，按该合同的约定，晟业公司应该在2009年9月30日交房，但晟业公司直至2011年6月初才向申诉人交房，显然构成逾期交房的违约行为。恒茂公司不是《商品房买卖合同》的当事人，该合同不能约束恒茂公司，恒茂公司不存在违约行为。恒茂公司仅是受到田阳县政府指派出面协调，申诉人与恒茂公司、晟业公司签订的《协议书》约定需三方盖章才生效，因晟业公司没有盖章，该《协议书》没有发生效力。申诉人不能依据该《协议书》向恒茂公司主张相应的责任。2、关于申诉人请求支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。晟业公司已于2011年6月初交付了房屋，其逾期交付房屋的行为已经明确，但申诉人最后一次主张权利的时间可视为2011年6月27日与恒茂公司、晟业公司签订《协议书》的时间。申诉人直至2013年9月16日才提起诉讼要求支付逾期购房违约金，超过了2年的诉讼时效。2011年10月20日田阳县政府的会议纪要，仅协调了对涉案楼房的房产证进行特事特办，没有提及到协调逾期交房及逾期交房违约金的事项。因此对晟业公司提出的申诉人的主张超过诉讼时效的抗辩，一审法院予以采纳。3、关于晟业公司应否支付逾期办证违约金及将房产资料报产权登记部门备案的问题。《商品房买卖合同》约定产权登记时间是“商品房交付使用并通过规划验收后100个工作日内”，但晟业公司至今未将其应当提供的房产资料报产权登记部门备案，申诉人直至一审庭审也没有办理得房产证，因此晟业公司构成逾期办理违约行为，根据《商品房买卖合同》关于“逾期办证违约金按已付房价款0.2%”的规定，对申诉人提出的逾期办证违约金予以支持。田阳县人民法院一审判决：1、晟业公司于本判决生效之日起十个工作日内将约定由晟业公司提供的房产登记资料报产权登记部门备案；2、晟业公司向申诉人支付逾期办证违约金232元；3、驳回申诉人的其他诉讼请求。申诉人不服一审判决，上诉请求：请二审法院支持申诉人一审的诉讼请求。百色市中级人民法院二审认定事实：与一审查明的事实一致。百色市中级人民法院二审认为：1、晟业公司没有在2009年9月30日按期交房，包括申诉人在内的众多购房者多次上访，期间，晟业公司已于2011年6月初交付了房屋。晟业公司逾期交房引起购房者上访的最后时间，是申诉人与恒茂公司签订《协议书》的时间，即2011年6月27日，该时间视为申诉人最后一次主张晟业公司逾期交房存在违约的情形的时间。申诉人2013年9月16日主张逾期交房违约金，超过了2年的诉讼时效。2、恒茂公司不是涉案合同的责任人，与涉案工程也无直接的关系，要求恒茂公司承担逾期交房、逾期办证没有法律依据。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审确认原审查明的案件事实。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：申诉人主张支付逾期交房违约金的诉请是否超过了诉讼时效。本院再审认为，一、申诉人在再审阶段提出的诉讼请求是否属于本案审理范围的问题。申诉人在一审的起诉请求为，1、判令晟业公司、恒茂公司向其支付逾期交房违约金和逾期办理房产证违约金；2、判令晟业公司、恒茂公司将由其提供的房产登记资料报产权登记部门。而申诉人在再审诉讼提出了“因讼争房屋未经综合验收合格而非法销售不合格房屋要求判令退房，且判令晟业公司、恒茂公司三倍赔偿申诉人的房款及利息、装修、误工、误餐和律师费、精神损失费共计60万元。”的诉讼请求。申诉人其一审中仅主张逾期交房违约金、逾期办证违约金以及报送房产资料，由此可见，申诉人在再审中要求退房、三倍赔偿房款、利息、装修、误工、误餐和律师费、精神损失费的请求，显然超出了一审的请求范围，本院再审期间不予审理，申诉人可另行主张该权利。二、关于申诉人主张支付逾期交房违约金的诉请是否超过了诉讼时效的问题。首先，2011年6月初申诉人在《房屋交接确认书》上签字，晟业公司同日向申诉人交付了房屋钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，因当事人之间并没有特别的约定，因此2011年6月可视为晟业公司向申诉人交付了房屋。对于检察机关抗诉认为的《建筑法》、《城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等相关规定中，强调建筑工程未经竣工验收不得交付使用，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：…（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”，以及第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持…”的规定精神，可以认定建设工程即使未经竣工验收，仍是可以使用的。由此可见，上述关于建设工程未经验收不得交付使用的规定，显然是一种管理性规范，晟业公司将未经竣工验收的房屋已经交付给了申诉人，其房屋交付行为已经完成，不存在交房的民事行为无效的情形。其次，申诉人2011年6月27日与恒茂公司签订《协议书》，提及如果2年内及时办证可以放弃逾期交房违约金的内容，因此可以视为申诉人最后一次主张逾期交房违约金。至于2011年10月20日田阳县人民政府的会议纪要内容中，仅提及对房产证需特事特办，并未提及对迟延交付应否支付违约金，因此不能视为申诉人在2011年10月20日提出了迟延交房违约金的主张。申诉人一直到2013年9月16日向人民法院提起诉讼中才主张迟延交房的违约金，显然是超过了二年的诉讼时效，检察机关认为申诉人其主张没有超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采信。原审认定申诉人主张逾期交房违约金超过了诉讼时效正确，本院予以维持。综上，申诉人的申诉理由不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第两百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持百色市中级人民法院（2014）百中民一终字第334号民事判决。审判长 董 坚审判员 陈家添审判员 李 延二〇一七年八月二十八日书记员 黄利奎 关注微信公众号“”