（2017）渝03民终1155号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-26
案件名称
陈有英与重庆金美豪实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈有英,重庆金美豪实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝03民终1155号上诉人（原审原告）：陈有英，女，1971年4月4日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：宋步林，男，1951年5月10日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被上诉人（原审被告）：重庆金美豪实业有限公司，住所地垫江桂溪镇工农路304号，统一社会信用代码91500231663569337M。法定代表人：彭建，该公司董事长。委托诉讼代理人：闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。上诉人陈有英因与被上诉人重庆金美豪实业有限公司（以下简称金美豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服垫江县人民法院(2016)渝0231民初4994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈有英上诉请求：撤销原判，依法改判。理由为：一审中，陈有英向一审法院申请调取金美豪公司办理产权登记的时间，但一审法院未予准许。事后，为证明金美豪公司迟延办证的事实，陈有英的代理人才向金美豪公司领取了房产证。而一审法院却以此为由推定陈有英放弃了请求解除合同的权利，适用法律错误。2、上诉人于2015年3月28日接了房，2016年6月28日，被上诉人才取得办理讼争房屋产权的登记受理单。按照合同约定，被上诉人存在迟延办证行为，上诉人据此请求解除合同，符合合同约定。被上诉人金美豪公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈有英一审起诉请求：判决解除我与金美豪公司签订的购房合同。一审法院认定事实：2013年2月1日，陈有英（乙方）与金美豪公司（甲方）签订了《商品房认购协议》，约定：乙方向甲方购买位于垫江县桂溪镇XX南路133号美华·钻石城项目内（娱乐城旧城改造项目）的X号楼XX层X号商品住房一套，产权面积79.94㎡，单价为5119元/㎡，乙方在本协议签订时向甲方支付定金8万元；乙方确认本协议中所提供的联系电话准确无误，如有更改，需及时以书面形式通知甲方，乙方提供的两个联系人和联系电话为13509****XX（宋步林）、1305560****，乙方应保证电话联系畅通；本物业沙盘内容、样板间的展示、宣传资料等仅作为购房参考，双方关于购房的权利义务以正式的买卖合同为准。同年4月10日，陈有英与金美豪公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：陈有英向金美豪公司购买位于重庆市垫江县桂溪镇XX路133号美华·钻石城X-XX-X号商品房，建筑面积81.59㎡，总成交金额为417659元。该合同第十三条关于办理产权登记的约定为：“……属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金……”。合同签订后，陈有英向金美豪公司付清了购房款。2015年3月28日，宋步林代陈有英接房，并就金美豪公司逾期交房的违约金、面积误差的处理与金美豪公司进行了结算。2015年5月26日，宋步林代陈有英向金美豪公司出具收条，载明：“今收到重庆金美豪实业有限公司美华钻石城项目部通过银行转来逾期交房违约金：3634元；房屋面积误差补款：3686元。合计：7320元。注：以银行到账日期为准。收款人：宋步林代，时间：2015、5、26”。2015年7月24日，金美豪公司向陈有英打款3634元。2016年2月19日，陈有英以金美豪公司逾期办证超过一年为由，向金美豪公司申请退房。2016年6月28日，垫江县国土资源和房屋管理局出具了办理《房地产权证》的业务受理通知书。2016年12月16日，宋步林领取了陈有英所购商品房的《不动产权证书》。诉讼中，陈有英将诉讼请求明确为主张解除与金美豪公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，并称领取《不动产权证书》的行为系调取证明金美豪公司存在违约行为的证据。一审法院另查明，2013年2月8日，陈有英向宋步林出具授权委托书，委托宋步林代为全权办理讼争商品房的购房相关手续。一审法院认为，陈有英与金美豪公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。在案涉合同履行过程中，陈有英的受托人宋步林于2016年12月16日向金美豪公司领取了讼争房屋的不动产权证书，应视为陈有英的行为。金美豪公司虽存在逾期办理产权登记的违约行为，但陈有英领取不动产权证书的行为是选择对合同的继续履行，视为其对合同约定解除权的放弃。陈有英称领取不动产权证书的行为系调取证据，但其对该主张亦未能举示证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。综上，陈有英主张解除与金美豪公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的主张，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、三百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈有英的诉讼请求。一审案件受理费80元，依法减半收取40元，由陈有英负担。双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人陈有英与被上诉人金美豪公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，合法有效，应受法律保护。在该合同成立后，陈有英作为房屋买受人，已向金美豪公司付清了房款，履行了自己的合同义务。金美豪公司作为房屋出卖人，其主要义务为按照合同约定向陈有英交付房屋并办理产权登记。根据查明的事实，金美豪公司于2015年3月28日将讼争房屋交付给陈有英占有使用，于2016年6月28日向国家主管部门申请办理产权登记，并取得受理登记单，至此，金美豪公司已履行完作为房屋出卖人的义务。虽然按照合同约定，金美豪公司应当在房屋实际交付后60日内（即2015年5月27日前）办理产权登记手续，其履行办证义务迟延至2016年6月28日，构成违约。按照双方签订合同的约定，陈有英据此享有合同约定的解除权。但当陈有英于2016年11月11日向一审法院起诉请求解除合同时，金美豪公司已履行完主要合同义务，陈有英购房的合同目的已完全实现。根据法律规定，行使合同约定解除权的前提条件应当是合同未履行或未完全履行，否则，这一权利行使会丧失其积极的法律意义。陈有英在合同已履行完毕的情况下，再以金美豪公司存在迟延违约行为为由请求解除合同，于法不符，故对其要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于金美豪公司迟延履行办证义务的违约行为，陈有英作为买受人可依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及双方在商品房买卖合同约定，通过向金美豪公司主张违约责任，亦能弥补其损失。虽然原审判决以陈有英在一审诉讼中领取了房产证推定其自愿放弃合同解除权不当，但判决结果正确，仍应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人陈有英负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 张 艳代理审判员 郑 煜二〇一七年八月二十八日书 记 员 洪 燕 关注微信公众号“”