（2016）浙0382民初12270号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-29
案件名称
乐清市慈善总会与上海豪尔顿实业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乐清市人民法院
所属地区
乐清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐清市慈善总会,上海豪尔顿实业（集团）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条
全文
浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0382民初12270号原告（反诉被告）：乐清市慈善总会，住所地浙江省乐清市乐成街道人民路2号3幢111室，统一社会信用代码51330382771911128B。法定代表人：周必华。委托代理人：林晓琳、陈鹏，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海豪尔顿实业（集团）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区崮山路648号7幢4楼。法定代表人：陈汉巧，系该公司执行董事。委托代理人：周光，浙江光正大律师事务所律师。委托代理人：项天赐，浙江光正大（上海）律师事务所律师。原告乐清市慈善总会与被告上海豪尔顿实业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案受理。被告上海豪尔顿实业（集团）有限公司在法定期限内向本院提起反诉，本院审查后予以受理。依法于2017年2月15日裁定将本案转为普通程序审理，并组成合议庭于2017年3月24日公开开庭进行了合并审理。原告乐清市慈善总会的委托代理人陈鹏、林晓琳、被告上海豪尔顿实业（集团）有限公司的法定代表人陈汉巧及其委托代理人周光、项天赐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐清市慈善总会起诉称：2015年6月5日，原、被告就“余霞乐园”租赁权签订了一份《协议书》，约定：被告同意协助原告办理山弄村二期征地工作有关事项，包括村民的思想沟通统一工作，为征地提供协议盖章等必要的手续，以及协助“余霞乐园”的水电设施的连接。此外，原、被告就租赁期限、租金、安全责任义务和经费承担等方面进行了具体约定。同年6月15日，原、被告双方再次就被告的上述义务达成《补充协议》，约定：被告协助原告办理山弄村二期征地工作有关事项以及水电连接事项的期限为2015年12月底。被告承诺如未能在上述期限内完成的，原告有权解除与被告的租赁协议。现被告未能在约定期限内办理山弄村二期征地工作相关事宜，其中包括未能履行为征地提供协议盖章以及水电连接等事项。故原告于2016年1月13日、1月15日和6月27日三次发函告知被告解除双方于2015年6月5日签订的《协议书》及相关附件，要求被告进行腾退并归还“余霞乐园”的所有钥匙，但被告一直未履行。综上所述，被告的违约行为已导致原告无法达成合同目的，严重影响了“余霞乐园”的后续发展。原告故此起诉，要求法院：1、依法解除原、被告于2015年6月5日签订的《协议书》及2015年6月15日签订的《补充协议》；2、判令被告立即腾退其在原告处占用的“余霞乐园”并交还该乐园的所有钥匙；3、判令被告向原告支付“余霞乐园”占有使用费（按年租金27万元计算，自租赁关系解除之日起至房屋实际腾退及交还钥匙之日止）。被告上海豪尔顿实业（集团）有限公司答辩称：1、2015年12月1日，被告完成了协助原告办理山弄村二期征地村民的思想统一工作，这从山弄村村民代表大会的相关决议以及山弄村村委出具的证明可以反应出来，且余霞乐园的水电也已经接通，故被告已经完成协议书以及补充协议中约定的相关协助义务，不存在违约。2、被告履行的是协助义务，原告才是主要义务履行人，对相关的征地事项进行处理。本案中，原告没有足额向山弄村村民支付一期征地的征地款，也未对水渠进行修复，才使得山弄村的村民不配合二期征地。即原告作为主要的义务履行人，没有履行其主要的义务，才导致二期征地没有顺利进行。根据《中华人民共和国合同法》第45条的规定，原告为了自己的利益不正当的促成协议约定的合同解除的条件成就，应当视为条件不成就，故原告没有权利解除合同，应当继续履行合同。反诉原告上海豪尔顿实业（集团）有限公司反诉称：2015年6月5日，反诉原、被告签订《协议书》，约定：1、反诉被告同意将坐落于柳市镇山弄村的慈善服务场所——余霞乐园出租给反诉原告经营，余霞乐园占地面积8461平方，建筑面积有五幢小高楼、别墅服务楼、配套用房等房屋近8800平方米，其中房间96套，床位200张以及有关设施。2、反诉原告负责协助反诉被告办理山弄村二期征地工作有关事项，包括村民的思想沟通统一工作，为征地提供协议盖章等必要手续，以及协助余霞乐园的水电设施的连接，费用由反诉被告承担。3、租赁时间：反诉被告出租给反诉原告的余霞乐园出租期限为二十年，具体以反诉被告的工程完成并经有关验收通过达到实际交接可用之日起开始计算。2015年6月15日，反诉原、被告签订《补充协议》约定由反诉原告负责协助反诉被告办理在山弄村二期征地工作有关事项，包括村民的思想沟通统一工作，为征地提供协议盖章等必要手续，以及协助余霞乐园的水电设施的连接事项，期限在2015年12月底。2015年12月1日，反诉原告依约履行，完成了协助办理村民征地的思想沟通统一工作，协助余霞乐园的水电设施的连接等协议约定义务。然而，反诉被告作为协议的主要义务履行方却从未履行协议义务，亦未配合反诉原告履行协议义务，导致余霞乐园二期征地签约拖延。因此，反诉被告要求解除《协议书》不能成立。此外，反诉被告并未将验收通过达到实际交接可用的余霞乐园交付给反诉原告。反诉原告曾在2016年7月11日和12月21日向反诉被告发函要求履行将验收通过达到实际交接可用的余霞乐园交付给反诉原告，却遭到拒绝。反诉原告故此反诉，要求法院依法判令：1、反诉被告继续履行合同，并限期在判决生效之日起三个月内交付验收通过的余霞乐园给反诉原告；2、反诉被告承担本诉、反诉的诉讼费。反诉被告乐清市慈善总会答辩称：一、山弄村股东代表会议纪要是对反诉被告二期征地工作的严重阻碍，而不是反诉原告完成村民征地思想统一的工作结果。首先，在柳市镇人民政府的牵头下，反诉被告与山弄村于2011年就已经达成了《行政调解协议书》，其中约定：反诉被告一次性向其支付补偿款70万元，山弄村今后不再对余霞乐园的征地提出任何异议，其中涉及有关征地和土建等事项，作为一次性了结。据此可知，余霞乐园一期的征地补偿款已全数发放到位，各方对一期征地事宜再无纠纷矛盾。其次，根据《行政调解协议书》以及当日的《调解记录》可知：反诉被告的水渠恢复工作是在工程竣工后，倘若水渠被破坏或出现断流，则反诉被告需要恢复灌溉水渠。而反诉原告提供的山弄村股东代表会议纪要显示山弄村反悔并要求反诉被告再次对40户进行一期征地款的发放以及简言之的修复水渠，上述两点无疑是对《行政调解协议书》内容的误解和否定。该会议纪要把已经解决的问题再次上升为重大矛盾。倘若反诉原告认为该会议纪要的产生系其完成村民征地思想统一的工作结果，那么该工作结果无疑是在开倒车，其不顾反诉被告的利益，肆意乱答应乱承诺的行为彻底激化双方的矛盾并为反诉被告的二期征地工作提供了更加巨大的阻碍。二、反诉原告根本未完成余霞乐园的电力连接工作。2008年9月12日，余霞乐园因一期项目施工需要向乐清市供电局申请临时用电，以满足余霞乐园的建筑施工要求。但时至今日，余霞乐园的用电性质仍为装表临时用电，反诉原告根本未完成余霞乐园的正式通电工作，其行为应属严重违约。三、反诉原告未如期向反诉被告提供余霞乐园二期征地协议的盖章以及其他必要手续。回顾余霞乐园一期征地的盖章手续可知，征地过程中需要村民委员会提供盖章手续的文稿至少有《征地补偿协议》、固定格式的《村民代表会议纪要》以及其他文书的盖章。而反诉原告至今未能向反诉被告提供余霞乐园二期征地的以上任一盖章文稿。四、反诉原告存在违约进驻余霞乐园并对其非法占有和使用。根据反诉原、被告签订的《协议书》可知，余霞乐园的出租期限自项目竣工验收达到可交接之日起计算20年。而今，余霞乐园尚未通过竣工验收，故反诉原告的租赁期限根本未开始计算。因此，反诉原告根本无权进驻余霞乐园并对其进行占有和使用。综上所述，余霞乐园至今不能进行验收的原因系反诉原告未能按照合同约定如期完成余霞乐园二期征地事宜致使双方签订的协议目的根本无法达成，据此恳请法庭驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2015年6月5日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订了《协议书》，约定：甲方同意将坐落于柳市镇山弄村的慈善服务场所——余霞乐园出租给乙方经营；乙方同意负责协助甲方办理在山弄村二期征地工作有关事项，包括村民的思想沟通统一工作，为征地提供协议盖章等必要的手续，以及协助余霞乐园的水电设施的连接；甲方出租给乙方的余霞乐园的出租期限为二十年，具体以甲方的工程完成并经有关验收通过达到实际交接可用之日起开始计算。2015年6月15日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订了《补充协议》，约定：乙方负责协助甲方办理在山弄村二期征地工作有关事项，包括村民的思想统一，为征地提供协议盖章等必要手续以及水电连接事项的期限为2015年12月底。乙方在签订协议后应尽快负责协助办理甲方二期征地工作的有关手续。乙方如未能在上述期限内完成的，甲方有权解除与乙方的租赁协议，有权与第三方另行签订租赁协议。另查明，1、2015年10月27日，乐清市柳市镇人民政府通过余霞乐园正式用电的申请。2、目前，余霞乐园的水电已接通，但用电状况为临时用电，使用的水为山上的泉水。3、余霞乐园工程至今未竣工验收，原告亦未将余霞乐园交付给被告使用。4、山弄村会议纪要载明：2015年12月1日，山弄村组织召开山弄村民（股东）代表会议，并形成如下决议：为支持上海豪尔顿实业（集团）有限公司租赁经营余霞乐园，山弄村承诺在全部满足下列条件后，同意余霞乐园二期征地10亩，办理征地协议手续：（1）依2015年11月12-18日登记表的面积将一期征地款发放到赵荣喜、赵文州等40户未转让村民手中；（2）兑现承诺，修复水渠。条件满足后，再召开代表会议表决征地。5、2017年1月3日，乐清市柳市镇山弄村村民委员会出具《证明》，该《证明》载明：山弄村余霞乐园原由虞一杰、屠甘媚夫妇投资承建，之后虞一杰夫妇将余霞乐园捐赠给了乐清市慈善总会。乐清市慈善总会在接收余霞乐园时承诺了会将征地款及时足额支付给村民并修复灌溉水渠，但其未履行该承诺，导致山弄村村民意见很大，对于二期征地的思想无法统一。2015年下半年，上海豪尔顿实业（集团）有限公司承租了余霞乐园。之后，上海豪尔顿实业（集团）有限公司积极协调山弄村村民的思想工作，非常细致的与村民沟通交流解答，并为余霞乐园的水电连接等事宜不断的到各个政府部门对接办理。上海豪尔顿实业（集团）有限公司尽心尽责的作风，打动了山弄村的全体村民。所以，山弄村村委才在2015年12月1日召开村民代表大会，并形成决议：为支持上海豪尔顿实业（集团）有限公司租赁经营余霞乐园，山弄村承诺只要满足下列条件后，同意余霞乐园二期征地：（1）依2015年11月12-18日登记表的面积将一期征地款发放到赵荣喜、赵文州等约40户村民手中；（2）兑现承诺，修复水渠。但乐清市慈善总会至今为止，仍未支付征地款1316164元，亦未修复水渠，导致山弄村不愿配合其办理余霞乐园二期征地协议盖章。以上事实，有原告的社会团体法人登记证书、建设用地批准书、被告的营业执照、《协议书》、《补充协议书》、乐清市柳市镇山弄村村民委员会出具的《证明》、山弄村会议纪要、《关于乐清市慈善总会-余霞乐园申请正式用电的报告》及庭审笔录等予以证实。本院认为，涉案的《协议书》、《补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点在于被告是否已经履行协助义务以及原告是否有权单方解除合同。《协议书》、《补充协议书》约定被告同意负责协助原告办理在山弄村二期征地工作有关事项，包括村民的思想沟通统一工作、为征地提供协议盖章等必要手续以及协助余霞乐园的水电设施的连接。即山弄村二期征地工作有关事项及余霞乐园水电设施连接的义务主体为原告，被告负责协助原告。“协助”的字面意思为从旁帮助、辅助，且应该是在原告作为余霞乐园的业主单位着手开展有关事项的基础上予以协助，故原告关于被告是余霞乐园二期征地工作及余霞乐园水电设施连接的主要实施人的相关主张不符合《协议书》、《补充协议书》的约定，有加重被告责任之嫌，本院不予采纳。虽然原告对被告提供的山弄村会议纪要及乐清市柳市镇山弄村村民委员会出具的《证明》均有异议，但未提供证据予以反驳，故本院对该些材料记载的内容予以认可。从乐清市柳市镇山弄村村民委员会出具的《证明》、山弄村会议纪要的内容、余霞乐园目前水电的连接情况、柳市镇人民政府于2015年10月27日通过余霞乐园正式用电的申请可知，被告已依约履行了相应的协助义务，但村民因征地提出的附加条件、涉及其他部门的盖章手续并不由被告控制，同时原告也未提供证据证明因被告怠于履行协助义务，导致山弄村二期征地工作及余霞乐园水电连接受阻，因此原告无权单方解除合同，本院对原告的第一项诉讼请求不予支持，原、被告应继续履行双方签订的《协议书》及《补充协议书》。《协议书》中约定原告出租给被告的余霞乐园的出租期限为二十年，具体以原告的工程完成并经有关验收通过达到实际交接可用之日起开始计算。即本案房屋租赁的交付前提为工程完成并经验收通过。庭审中，原、被告一致确认余霞乐园尚未竣工验收，且原告未将余霞乐园交付给被告使用。现原告主张被告存在占用并使用余霞乐园的情况，但未提供证据予以证明，本院不予采纳，并对原告的第二、三项诉讼请求不予支持。因工程的竣工验收涉及其他行政职能部门，故本院对被告关于原告应在判决生效之日起三个月内交付验收通过的余霞乐园的诉讼请求不予支持。关于原、被告提出的调查取证申请，因与本案的处理结果无关，故本院不予调取。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告乐清市慈善总会的诉讼请求。二、反诉原告上海豪尔顿实业（集团）有限公司与反诉被告乐清市慈善总会应继续履行双方签订的《协议书》及《补充协议书》。三、驳回反诉原告上海豪尔顿实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费80元，由原告乐清市慈善总会负担。本案反诉受理费80元，由反诉原告上海豪尔顿实业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长 王怡如人民陪审员 陈 宪人民陪审员 程良生二〇一七年八月二十八日代书 记员 陈 楠 更多数据：