（2017）浙0603民初4695号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-09-29

案件名称

绍兴流行色纺织科技有限公司与绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市柯桥区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绍兴流行色纺织科技有限公司,绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十五条第一款，第九十八条，第二百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款

全文

浙江省绍兴市柯桥区人民法院民事判决书（2017）浙0603民初4695号原告（反诉被告）：绍兴流行色纺织科技有限公司，住所地：绍兴市剡溪路256号D-310室。统一社会信用代码：91330621095225789N。法定代表人：金建苗，系公司总经理委托诉讼代理人（特别授权）：李如敏，男，系该公司职员。被告（反诉原告）：绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司，住所地：绍兴市柯桥区群贤路1661号C412室。统一社会信用代码：913306215972422207。法定代表人：徐舒，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：诸秦刚，浙江越光律师事务所律师。原告绍兴流行色纺织科技有限公司（以下简称流行色公司）与被告绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司(以下简称纺织服务公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，被告纺织服务公司在本院指定的举证期限内提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理，审理中发现案情复杂，依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人李如敏，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人诸秦刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告流行色公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还履约保证金人民币33,900元；2.判令被告立即返还被其非法扣押的办公用品：电脑10台、办公桌10张、文件柜12只以及其他若干办公用品。事实和理由：2013年12月31日，原、被告签订了一份房屋租赁协议书，双方约定将中国轻纺城服装服饰（辅料）市场5层A513室房屋出租给原告，租期为2年，自2014年1月1日起至2015年12月30日止，租金总额共计45,200元，双方并对其他事项做了约定。协议签订后，原告按约支付了全部租金45,200元，并按约支付了履约保证金人民币22,600元。2015年1月6日，双方又签订了一份房屋租赁补充协议，约定将原来出租房屋置换到创意大厦14楼1401,1403,1405室，共计339平方米，原告为此又向被告补交了租金31,640元，并补交了履约保证金11,300元。租赁到期后，被告以原告欠费为由拒绝向原告返还履约保证金共计人民币33,900元，并非法扣押原告原租赁房屋的办公用品，禁止原告工作人员进入原租赁房屋搬迁办公用品，严重侵犯了原告的合法权益，是一种非法的侵权行为，必须承担相应的法律责任。双方为此发生纠纷。现原告为维权，特向贵院起诉，望能依法受理，及时判如所请。被告纺织服务公司辩称，1.因为被告在租赁期间内未履行交付物业费等相关的义务，属于违反双方签订的租赁协议，根据租赁协议,被告对原告的履约保证金进行了没收。更重要的是，原告长期占用被告的房屋，导致被告的租金受损，故根据合同被告对原告相关保证金进行了没收。为了保证被告的合法权益，根据协议我们花费了金钱对原告的相关办公用品进行了搬离，故我们认为原告的第一项诉讼请求不应支持。2.对于办公用品非法扣留我们不予赞同。事实是被告多次向原告催告要求其搬离相关的办公用品,原告皆不予理会，在拖了140多天的情况下实在没有办法被告将相关的办公用品搬离并进行了报警，被告同时进行了录像。3.原告起诉的办公用品的数字是有差异的。反诉原告纺织服务公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告立即支付各类欠费共55,832.6元，其中房租费26,748.5元，物业费、公共能耗费25,284.1元，换锁费用600元及搬运费3200元；2.罚没反诉被告履约保证金33,900元；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告与反诉原告于2013年12月31日签订《绍兴市柯桥区纺织工业创意设计基地房屋租赁协议书》一份，约定将F5创意园A513室（共226平方米）以总价4.52万元（单价100元/平方米）出租给反诉被告，租期自2013年12月31日至2015年12月30日止。后又置换到创意大厦14楼1401、1403、1405室（共339平方米），并签订《房屋租赁补充协议》，但到期后反诉被告继续使用并拒付租金，截止2016年5月24日，共欠各类费用55,832.60元，其中房租费26,748.50元，物业费、公共能耗费25,284.10元，换锁费用600元及搬运3200元。同时，反诉原告于2016年5月24日委托如意搬家公司将反诉被告在创意大厦14楼内的办公用品搬至创意大厦15楼1501至1505室存放，并由管理创意大厦物业的天健物业管理有限公司安保人员全程监管。事后，反诉原告通知反诉被告前来付清租金及领取相关物品，但至今未来处理，严重影响反诉原告正常经营。2017年反诉原告再次想搬，但被反诉被告无理阻扰。特反诉提出上述反诉请求，希望判如��请。反诉被告流行色公司辩称，1.反诉原告在反诉状上称反诉被告与反诉原告于2013年12月31日签订租赁协议，这与客观事实不符。反诉被告成立的日期是2014年3月19日，不可能在2013年12月31日与反诉原告签订合同。2.反诉原告在诉状上称反诉被告到期后继续使用并拒付租金，与客观事实不符，也没有事实依据。特别是其讲到所谓的换锁费用、搬运费用，反诉被告从来没有委托反诉原告进行换锁和搬家，故这些费用与反诉被告没有关联性。3.反诉原告的第二项诉讼请求没有任何依据，反诉被告已经按约履行全部义务，反诉原告应当全部返还反诉被告的全部履约保证金。4.反诉原告擅自扣押反诉被告的办公用品并进行违法处理，反而恶人先告状说反诉被告的不对，反诉被告已经进行了报警处理。综上，反诉原告的三项诉讼请求均不能成立，请依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告流行色公司提交的签订日期为2015年1月6日的《绍兴市柯桥区纺织工业创意设计基地房屋租赁补充协议》（该证据反诉原告纺织服务公司同时提交）、房屋租金发票、履约保证金收据，双方当事人并无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.租赁合同关系：原告流行色公司提交的《中国轻纺城创意产业基地房屋租赁协议书》与反诉原告提交的该证据，经比较，前者落款乙方栏盖有流行色公司公章，但没有承租人周艳丽的签字，后者有承租人周艳丽的签字及日期，两者内容一致，因原告流行色公司成立于2014年3月19日，在签订协议时不可能盖公章，由此可见，原告提交的一份是事后加盖公章，不具有真实性，反诉原告提供的一份证据来源真实合法，对其��明力本院予以确认，并以此作为确认双方租赁合同关系的依据;2.反诉被告流行色公司有否在租赁期限届满后继续占有使用租赁房屋并拖欠反诉原告相关费用？反诉原告为证明自己主张向法庭提交换锁的发票及记账凭证、搬离反诉被告物品的搬家费用发票及记账凭证、物业费、公共能耗费收款收据及记账凭证、搬离反诉被告物品的视频资料、律师函及邮寄凭证、公司函及邮寄凭证、物业公司出具的证明及搬运清单、合作协议、未缴费用催交通知等证据佐证，反诉被告经质证对上述证据均不予认可。反诉被告为证明自己的反驳主张，提供自行缴纳2015年6-11月水电物业费的收款收据佐证。本院认证认为，反诉被告提供的收款收据能证实租赁期间反诉被告均是向绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营有限公司自行缴纳水电物业费，凭据收取、凭据缴纳（次月），除2015年12月的水电物业费因故尚未缴纳外，其余均已缴纳，然反诉原告提供的上述收款收据，缴款人为反诉原告纺织服务公司，并非反诉被告流行色公司，既不符合合同约定，亦不符合实际，缺乏有效证据必备的真实性、合法性及关联性要件，对其证明力本院不予确认，反诉原告提交的搬离反诉被告物品的视频资料、律师函及邮寄凭证、公司函及邮寄凭证、物业公司出具的证明、合作协议、未缴费用催交通知，因该些证据材料与其法定代表人徐舒在（2017）浙0603民初4696号案庭审时说的：“他们确实来搬迁过，但是他们是来强行搬家的，手续不办，费用不结，但是这种情况下我们也不同意，因为我们基地园区也是有规章制度的。”相悖，缺有效证据必备的合法性、关联性要件，对其证明力本院不予确认。对物品搬运清单的真实性予以确认。综上，本院对反诉原告主张的反诉被告��赁期满后继续占有使用租赁房屋并产生相关费用的事实不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年12月31日，被告纺织服务公司（出租方，协议称甲方）与周艳丽签订一份《中国轻纺城创意产业基地房屋租赁协议书》，协议主要内容，甲方同意将中国轻纺城服装服饰（辅料）市场5层A513室房屋出租给乙方，建筑面积共计226平方米（含公摊），租期两年，自2014年1月1日至2015年12月30日，租赁期内房租约定如下：100元/㎡/年，租金总额共计45,200元。租金在合同签订后10日内一次性付清。履约保证金：签订协议后10日内，乙方须向甲方缴纳房屋租赁履约保证金，保证金按100元/平方米标准收取，本次需缴纳保证金22,600元。租赁期内，乙方认真履行本协议约定内容的，履约保证金在本协议期满后，自房屋交还验收合格且办毕公司注册地变更后的七个工作日内予以退还��不计息）。房屋用途：乙方保证在租赁期间严格遵守国家和本区有关房屋使用和物业管理的规定，按期缴纳相关费用。租用期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以提前终止本协议并责令乙方限期搬离，由此造成的一切损失由乙方自行承担：（1）乙方擅自将房屋全部或部分转租、转让或转借的；（2）乙方擅自改变房屋使用性质，从事允许经营范围以外经营活动的；（3）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（4）乙方不能正常运营，单次无故关门5个工作日以上或一年内无故关门累计在15个工作日以上的；（5）乙方拖欠应缴各类费用达3个月及以上的；（6）乙方不服从甲方正常管理且经书面交涉无效的。租赁期内，使用该房屋所发生的物业管理、水、电、网络通讯等费用由乙方自行承担，按相关单位的规定及标准执行。双方另对其他事项作了约定。2014年3月19日，原告流行色公司经工商注册成立，其法定代表人为周艳丽（现已变更为金建苗），注册地址为上述租赁房屋的地址。协议成立后，原告流行色公司依约支付了两年租金45,200元及履约保证金22,600元。2015年1月6日，双方又订立《绍兴市柯桥区纺织工业创意设计基地房屋租赁补充协议》一份，主要内容：甲方同意将创意大厦1401、1403、1405房屋出租给乙方，建筑面积共计339平方米（含公摊）。同时收回原房屋（F5A513室）。租期自2014年12月31日至2015年12月30日。年租金标准为160元/㎡。租金总额54,240元，其中A513室可退租金金额22,600元，本次需补交租金金额31,640元；履约保证金按100元/平方米标准收取，需缴纳履约保证金总额33,900元，已缴履约保证金额22,600元，本次需补交履约保证金金额11,300元；双方约定，本协议作为原租赁协议书（原协议书编号：2013040）的补充协议，除本协议明确的事宜外，其他条款按原协议执行。补充协议订立后，被告纺织服务公司依约将原告流行色公司租赁的房屋置换到上述创意大厦1401、1403、1405室，原告流行色公司亦依约补交了租金31,640元，履约保证金11,300元。到期后，原告流行色公司未再续租，并要求将租赁房屋内的物品搬离，被告纺织服务公司以原告流行色公司未结清相关费用为由拒绝原告流行色公司的搬离要求，2016年2月29日，被告纺织服务公司更换案涉房屋的门锁。同年4月1日，原告流行色公司将其公司注册地址从绍兴市柯桥区创意大厦1401、1403、1405室变更至现地址即绍兴市剡溪路256号D-310室。2016年5月24日、2017年5月31日，被告纺织服务公司未经原告流行色公司同意，先后将其存放于租赁房屋内的文件柜、书柜等物品委托搬家公司搬至创意大厦15楼，原告流行色公司在被告纺织服务公司第二次搬运时��警，目前尚有部分物品留存于租赁房屋内，原告流行色公司于同月27日诉至本院要求处理，酿成纠纷。本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。本案纺织服务公司与周艳丽于2013年12月31日签订的《中国轻纺城创意产业基地房屋租赁协议书》，因当时流行色公司尚在设立中，发起人周艳丽为设立公司以自己名义与纺织服务公司签订上述协议，流行色公司成立后，已实际履行该协议并享有合同权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司��担合同责任的，人民法院应予支持。”现出租人纺织服务公司将流行色公司作为自己的合同相对人并要求其承担合同责任，符合上述规定，本院予以认可。上述协议系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。依法成立的合同，自成立时生效。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，否则将受法律的制裁。针对本诉原告流行色公司及反诉原告纺织服务公司分别在本案中提出的本诉诉讼请求及反诉诉讼请求处理问题，现分述如下：关于本诉原告流行色公司的诉讼请求首先，关于原告要求被告返还履约保证金应否支持的问题。经查，双方在租赁协议书中约定返还履约保证金的条件为：“租赁期内，乙方认真履行本协议约定内容的，履约保证金在本协议期满后，自房屋交还验收合格且办毕��司注册地变更后的七个工作日内予以退还（不计息）。”本案房屋租赁协议书于2015年12月31日到期后，承租人流行色公司未再续约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十五条规定，原告流行色公司依法负有返还租赁物的义务，原告流行色公司也只有交还房屋并经出租人验收合格后才有权请求返还履约保证金。现双方对未能返还租赁物的原因各执一词，原告流行色公司主张是被告纺织服务公司以未结清相关费用为由拒绝让其搬迁，并用换锁的方式加以阻止，被告纺织服务公司则辩称是原告流行色公司租赁协议期满后仍长期占用租赁房屋，经多次催告要求其搬离，在其都不予理会的情况下才委托搬家公司进行搬离，对原告流行色公司的履约保证金予以没收。对此，本院认为，被告纺织服务公司提供的发票显示，其已于2016年2月29日更换了出租房屋的门锁，再查原告流行色公司的工商登记信息，原告流行色公司已于2016年4月1日将其公司注册地址从租赁房屋处变更至现地址即绍兴市剡溪路256号D-310室，再结合被告纺织服务公司法定代表人徐舒在（2017）浙0603民初4696号案庭审时说的：“他们确实来搬迁过，但是他们是来强行搬家的，手续不办，费用不结，但是这种情况下我们也不同意，因为我们基地园区也是有规章制度的。”本院认为原告流行色公司的主张符合本案实际，即原告流行色公司至今未能将租赁房屋返还给出租人系出租人借故阻碍所致。根据《合同法》第四十五条第二款：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”之规定，本院认定原告流行色公司要求返还履约保证金的条件业己成就，现原告流行色公司要求被告纺织服务公司��还，理由正当，本院应予支持。被告纺织服务公司辩称因为原告流行色公司在租赁期间内未履行支付物业费等相关的义务，属于违反双方签订的租赁协议，根据租赁协议被告对原告的履约保证金进行了没收。因租赁协议书只规定：“租赁期内，使用该房屋所发生的物业管理、水、电、网络通讯等费用由乙方自行承担，按相关单位的规定及标准执行。”换言之，缴纳物业等费用，系原告流行色公司与相关单位的权利义务关系，与被告纺织服务公司无涉，被告纺织服务公司该项辩称理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，关于原告流行色公司要求被告纺织服务公司返还办公用品应否支持的问题。如上所述，被告纺织服务公司以原告流行色公司未结清物业等费用为由拒绝让原告搬离，其理由不正当，其在原告流行色公司起诉前后，未经其同意，两次��托搬家公司强行将原告流行色公司存放于办公室内的物品从创意大厦14楼搬至15楼，其行为不合法，已侵犯了原告流行色公司的物权，现原告流行色公司要求返还，理由正当，本院应予支持，对于尚留存于租赁房屋内的物品，依法应由原告流行色公司自行取回，鉴于该些物品现有被告纺织服务公司控制，故被告纺织服务公司有义务配合原告流行色公司取回。（二）关于反诉原告纺织服务公司的反诉诉讼请求本案事实表明，双方租赁协议规定的租赁期限届满后，反诉被告流行色公司并未提出续约，并提出了搬离要求，然反诉原告纺织服务公司借故不让反诉被告流行色公司搬离，由此造成双方纠纷的产生。现反诉原告纺织服务公司反诉要求反诉被告流行色公司支付房租费26,748.50元、物业费公共能耗费25,284.10元、换锁费600元及搬运费3200元，并提供发票及记账凭证、物业公司出具的证明等证据佐证，因协议到期后反诉被告流行色公司已提出搬离要求，反诉原告借故不让搬离，并采取换锁等方式加以阻止，由此造成的损失依法应由反诉原告自行承担，反诉原告提供的上述证据缺乏有效证据必备的合法性、关联性要件，对其证明力本院不予确认，对反诉原告纺织服务公司该几项请求本院不予支持，至于反诉原告纺织服务公司要求罚没反诉被告的履约保证金，因反诉原告纺织服务公司不存在罚没被告流行色公司履约保证金的任何理由，故本院对反诉原告纺织服务公司该项反诉请求亦不予支持，具体理由上面已作详细阐述，在此不再赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第二款、第九十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问��的规定（三）》第二条规定，判决如下：一、被告绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司应返还原告绍兴流行色纺织科技有限公司履约保证金33,900元，款限于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司应返还原告绍兴流行色纺织科技有限公司铁制文件柜7个、木质书柜3个、杂志书籍若干、床2张、床垫2张、床头柜4个、有字纸张8捆、多门柜子5个、装饰柜7个、塑料模特6个、电脑椅7把、转椅4把、吧台椅7把、矿泉水6箱、会议桌1张、盆栽5个、花瓶4个、沙发6只、茶几1个、落地台灯1盏、宣传用kt板5块、龙门架2个，尚留存于创意大厦14楼1401、1403、1405室的物品由被告绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司协助原告绍兴流行色纺织科技有限公司自行取回，限于本判决生效后十日内交付履行完毕；三、驳回原告绍兴流行色纺织科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费648元，由被告绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司负担，限被告绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司于本判决生效后七日内向本院缴纳。反诉案件受理费1022元，由反诉原告绍兴市柯桥区纺织工业设计管理服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审　判　长　　周国鑫人民陪审员　　马学凯人民陪审员　　朱先淼二〇一七年八月二十八日书　记　员　　李琼珏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。更多数据：