（2017）闽0304民初947号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2018-02-27
案件名称
何国清与正荣（莆田）置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事裁定书
法院
莆田市荔城区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
正荣（莆田）置业发展有限公司,何国清
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
福建省莆田市荔城区人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽0304民初947号反诉原告：正荣(莆田)置业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区县巷xx号x号楼xx层xx室。统一社会信用代码xxxxxxxx。法定代表人：陈超凡，总经理。委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师，委托权限特别代理。委托诉讼代理人：戴晨腾，福建凌龙律师事务所执业律师，委托权限特别代理。反诉被告：何国清，男，1952年6月6日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：林志广，福建普阳律师事务所执业律师，委托权限特别代理。委托诉讼代理人：詹双双，福建普阳律师事务所执业律师，委托权限特别代理。反诉原告正荣(莆田)置业发展有限公司（以下简称正荣公司）因与反诉被告何国清商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，反诉原告正荣公司的委托诉讼代理人范秀清，反诉被告何国清的委托诉讼代理人詹双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正荣公司向本院提出反诉请求：何国清将违规装修的主次卫外墙及南北阳台外墙恢复原状。事实与理由：何国清向正荣公司购买位于莆田市荔城区正荣·御品世家的第x幢x号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》及附件四《前期物业服务合同》、附件五《临时管理规约》、附件六《合同补充协议》。2014年9月2日，正荣公司依约将上述商品房交付给何国清使用，并交付了《福建省新建商品住宅使用说明书》及《福建省新建商品住宅质量保证书》。后何国清申请开始装修，并承诺将严格依照《房屋装饰装修管理协议》及有关规定进行房屋装修工作，但是何国清在实际装修过程中却违背了自己的承诺及《房屋装饰装修管理协议》的相关规定，擅自铲除主次卫外墙，铲除南北阳台外墙马赛克。何国清的行为违反了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；”的规定。江西正荣物业管理有限公司莆田分公司多次通知何国清进行整改，何国清均置若罔闻，拒绝整改。正荣公司也在小区内进行公告，但何国清仍未予整改。由于何国清的违规装修行为还导致正荣公司开发的“御品世家”项目迟迟无法通过规划验收，整个项目至今均未能办理房屋权属证书，给正荣公司的工作开展造成巨大的影响，也对其他遵纪守法的业主的合法利益造成巨大冲击，并造成部分业主起诉正荣公司，要求办证及支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》附件六第八条第3点约定：保修期内，因买受人违反《住宅使用说明书》及有关法律法规的规定，对房屋进行违规装修、拆除、改建等而发生房屋质量问题的，由买受人自行承当相应后果和责任，且买受人还应赔偿因此给出卖人造成的损失；正荣公司认为，何国清无视合同约定，对房屋进行违规装修，经通知后仍然拒绝整改，其行为已构成了严重违约，其应当及时纠正自己的违约行为，自行将违规装修的物品拆除，恢复原状。同时因为何国清的违规装修行为直接影响到整个项目房屋权属证书的办理进程，给正荣公司及其他业主造成巨大的损失，何国清在自身违规装修的情况下无权要求正荣公司支付逾期办证违约金。本院认为，正荣公司与何国清虽在签订的《商品房买卖合同》中约定：买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途；《临时管理规约》第十八条中约定：禁止损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋规划设计用途；但现在正荣公司已将涉案的位于莆田市荔城区正荣·御品世家第x幢xx层xxx号商品房交付何国清管理使用，故正荣公司诉讼请求何国清将违规装修的主次卫外墙及南北阳台外墙恢复原状的主体不适格，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回正荣（莆田）置业发展有限公司反诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 何志强审 判 员 蔡琳琦人民陪审员 李竽孜二〇一七年八月二十八日书 记 员 陈赛芬附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接受起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 来源：百度搜索“”