（2017）鄂2825民初589号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-10-31
案件名称
杨艳菊与宣恩丹峰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宣恩县人民法院
所属地区
宣恩县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨艳菊,宣恩丹峰实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2825民初589号原告：杨艳菊，女，1966年3月19日生，苗族，高中文化，个体工商户，住宣恩县，被告：宣恩丹峰实业有限公司（以下简称宣恩丹峰公司），住所地：宣恩县珠山镇建设路43号，统一社会信用代码：91422825066145229G。法定代表人：周显武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄再永，湖北宣明律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨艳菊与被告宣恩丹峰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨艳菊及被告宣恩丹峰实业有限公司的委托诉讼代理人黄再永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨艳菊向本院提出诉讼请求:1.判令被告办理房地产权属证书；2.判令被告以购房总价款315914元为基数按日万分之五的标准，自2015年12月31日起至实际交房之日止向原告支付逾期交房违约金；3.判令被告按每个月2244.71元的标准，自2017年1月1日起至实际交房之日止向原告支付商铺租金损失；4.判令被告按购房总价款315914元的1%向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金3159.14元；5.判令被告按购房总价款315914元的千分之五向原告支付未按约通水通电的违约金1579元；6.案件受理费由被告负担。事实与理由：2014年9月13日，原告与被告签订了合同编号为ESZ201406908的《商品房买卖合同》，被告共收取原告房款315914元。双方约定2015年12月30日前，被告给原告交付已付所有房款的商品房和给原告办理房、地产权属证书，但被告至今没有交付商品房和办理房、地产权属证书。被告已违背了《商品房买卖合同》的约定，构成违约，应当承担违约责任。被告宣恩丹峰公司辩称，1.被告所建“丹峰·贡水龙城”的商铺除一楼外，二、三、四楼未出售的商铺和地下车库，全部委托深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司（以下简称深圳巨能公司宣恩分公司）经营管理。2.原告杨艳菊于2014年9月13日与被告签订了购买“丹峰·贡水龙城”第1幢1-3单元B2-44号商铺的《商品房买卖合同》，且于当日自愿与深圳巨能公司宣恩分公司签订了《房屋（商铺）租赁合同》、《接房授权委托书》、《关于杨艳菊与深圳巨能公司宣恩分公司签订“丹峰·贡水龙城”[房屋（商铺）租赁合同]的确认书》，原告已将购买的该商铺租赁给深圳巨能公司宣恩分公司经营管理，租赁期限自2015年12月30日起至2026年12月29日止，原告也已将受领该商铺的权利书面授权给了深圳巨能公司宣恩分公司，并同意被告直接将商铺交给深圳巨能公司宣恩分公司。3.深圳巨能公司宣恩分公司已经按约向原告杨艳菊给付了2016年全年的商铺租金和2017年1月的商铺租金。4.原告杨艳菊购买的商铺被告没有按合同约定于2015年12月30日交付给杨艳菊使用，构成违约属实。5.原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定的被告承担的违约责任比例即按日万分之五的标准过高，应以同地段同面积的租金损失为标准。6.原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的意思是商铺已经交付给原告使用后出现未通水、未通电的情形时被告才承担逾期未通水、通电的违约责任,因本案被告在依据《商品房买卖合同》第九条承担违约责任后，不应再承担该合同第十四条约定的责任。7.原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的被告承担违约责任的前提是该商品房已经交付使用90日后，还未办理产权登记时，被告应承担逾期办证的违约责任，现原告购买的商铺还没有实际交付，故被告不应承担逾期办证的违约责任。综上，本案中除2017年2月至今已经到期还未给原告支付的租金外，原告无任何经济损失，且应由案外人深圳巨能公司宣恩分公司承担违约责任，即向原告支付2017年2月起应付还没有付的租金。被告除应为原告办理所购买商铺的产权登记外，原告其他一切诉讼请求均不应支持，而且原告所购商铺的权属证书应由房地产管理部门依法统一办理，原告要求立即办理也不现实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。综合双方当事人提交的证据及法庭审理情况，本院认定事实如下：一、2014年9月13日，原告杨艳菊与被告宣恩丹峰公司签订了合同编号为ESZ201406908的《商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买的商品房为“丹峰·贡水龙城”第1幢1-3单元B2-44号房，该商品房用途为商用，建筑面积共27.59平方米，其中套内建筑面积为13.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为13.63平方米；2.按建筑面积计算该商品房单价为10847.92元每平方米，总价299294元；3.原告签订《商品房买卖合同》时，向被告支付首付款150294元、余款149000元向银行申请按揭贷款支付；4.被告于2015年12月30日前将具备综合验收合格条件并符合《商品房买卖合同》约定条款的商品房交付给原告使用；5.如被告未于2015年12月30日前将商品房交付给原告使用，逾期超过90日原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限即2015年12月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房屋价款万分之五的违约金；6.如原告购买的商品房由于被告的原因未在合同规定日期即2015年12月30日前通水、通电，则被告应当按房屋价款的千分之五支付违约金；7.被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房屋价款的1%向原告支付违约金。二、2014年9月13日，原告杨艳菊与深圳巨能公司宣恩分公司签订了《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：1.杨艳菊将购买的“丹峰·贡水龙城”第1幢1-3单元B2-44号商铺租赁给深圳巨能公司宣恩分公司；2.租赁期限自2015年12月30日起至2026年12月29日止共11年；3.年租赁租金按商铺总价299294元的9%计算为26936.46元，每月租金为2244.71元。第一年即2015年12月30日起至2016年12月29日止的租赁租金，原告出具款项到账证明给深圳巨能公司宣恩分公司，深圳巨能公司宣恩分公司收到该证明后10个工作日内预付第一年租赁租金到原告指定账户。第二年至第十一年即2016年12月30日起至2026年12月29日止的租赁租金，每年按季度支付到原告指定账户。三、2014年9月13日，原告杨艳菊与深圳巨能公司宣恩分公司签订了《接房授权委托书》及《关于杨艳菊与深圳巨能公司宣恩分公司签订“丹峰·贡水龙城”[房屋（商铺）租赁合同]的确认书》，载明杨艳菊于2014年9月13日签字确认知晓、理解《房屋（商铺）租赁合同》所有内容并自愿予以接受；杨艳菊委托深圳巨能公司宣恩分公司作为代理人代为接收《交房通知书》并办理接房全部手续、对房屋进行验收、签收办理房屋交付的全部文件资料、对房屋质量及其产权进行检验，委托期限自2014年9月13日起至上述事项办完止。四、原告杨艳菊已按约定给被告足额交纳了购房款，案外人深圳巨能公司宣恩分公司已向原告杨艳菊支付了2015年12月30日至2017年1月的租金，自2017年2月1日起，原告再没有收到过租金。被告至今没有向原告交付购买的商品房，因所涉商品房尚不具备交付条件，交付时间尚不能确定。本院认为，原告杨艳菊与被告宣恩丹峰公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。因原告依照合同约定履行了义务，被告未按约定交付商品房已构成违约，故原告杨艳菊诉称要求被告承担逾期交房违约金的理由成立。关于被告逾期交付商品房应承担违约金的标准，因双方当事人在所签订的《商品房买卖合同》有明确约定，被告应按合同约定,即自约定的最后交付时间2015年12月30日的次日起，以房屋总价款299294元为基数，按日万分之五的标准向原告支付逾期交房违约金。由于所涉商品房至今尚未达到交付条件，且交付时间还无法确定，原告主张违约金计算的截止之日为商品房交付之日的理由不成立，结合本案的实际情况，支付违约金的截止时间确定为原告向本院起诉之日，即2017年4月6日止。经计算，本案中被告应承担的违约金总额为69286.56元（299294元×0.0005×463天）。被告辩称双方约定的违约金比例过高的理由缺乏事实依据，其理由不能成立。本案中原告已从案外人深圳巨能公司宣恩分公司收取商铺租金的事实涉及到其他法律关系，相关权利人可以依法另行主张权利。原告已向本院主张了违约金的民事责任，且主张的违约金高于其主张的损失，故其主张由被告赔偿租金损失的诉讼请求不成立，应予驳回。原告的其他诉讼请求需以购买的商品房依法交付为前提，在所涉及的商品房尚没有验收合格及交付使用的情况下，原告主张的其他诉讼请求缺乏事实基础，理由不成立，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宣恩丹峰实业有限公司给原告杨艳菊支付自2015年12月31日起至2017年4月6日止逾期未交房的违约金69286.56元，限本判决生效后30日内履行完毕。二、驳回原告杨艳菊的其他诉讼请求。案件受理费2578元，由被告宣恩丹峰实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姜宗斌审 判 员 赵秀莲人民陪审员 龚光荣二〇一七年八月二十八日书 记 员 张垣淼 微信公众号“”