（2017）苏03民终2226号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-21
案件名称
江苏建安丰置业有限公司与张玉商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玉,江苏建安丰置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终2226号上诉人（原审被告）：张玉，男，1984年11月1日出生，汉族，设计师，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张虔，男，1961年10月10日出生，汉族，系上诉人的父亲，明镜物业公司经理，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：江苏建安丰置业有限公司，住所地徐州市响山北路5号。法定代表人沈剑平，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛印洋，江苏薛济民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李轶文，江苏薛济民律师事务所律师。上诉人张玉因与被上诉人江苏建安丰置业有限公司(以下简称建安丰公司)商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人张玉委托诉讼代理人张虔，被上诉人建安丰公司委托诉讼代理人薛印洋、李轶文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉上诉请求：一审法院无视被上诉人虚假宣传、欺诈消费者的事实认定涉案合同有效于法无据，一审判令上诉人向被上诉人赔偿违约金64719元无事实根据，请求二审予以纠正。建安丰公司辩称：一审判决查明事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。建安丰公司向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2016年3月5日解除；2、依法判令被告按照合同约定支付违约金64719元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月16日，原告建安丰公司（××）与被告张玉（××）签订《“御山雅苑”商品房购房确认书》一份，约定被告张玉购买位于御山雅苑3幢1单元602室房屋一套。被告向原告支付定金10000元。2015年2月22日，原告建安丰公司（××）与被告张玉（××）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO.0461146），约定：被告购买原告开发建设的御山雅苑第3幢1单元602室房屋，建筑面积97.92平方米，每平方米单价7545.26元，房屋总价738832元。合同第六条约定：被告应于2015年2月22日支付首付款228832元，余款510000元于2015年3月22日前付清（含银行按揭方式）。合同第七条约定：被告如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的2%支付违约金，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。同时，合同附件四补充协议第一条第5款约定，被告承诺具备贷款资格及房款支付能力，《商品房买卖合同》签订后，如因被告违约造成退房，被告已缴纳款项应扣除违约金（按照总房款20%计算）。附件四还载明了原告的收款银行账户、账号，并约定如补充协议内容与合同正文不一致时，以补充协议为准。同日，原告（出借方）与被告（借款方）签订《借款协议》一份，约定因被告资金紧张，向原告借款150000元用于支付御山雅苑3楼1单元602室房屋的部分首付款，借款期限7个月。原告直接将上述借款作为被告的部分首付款并为被告开具全额首付款发票，被告如按期还款，则该借款不计息。上述合同签订当日，被告支付购房款68832元，加上其已付定金10000元、向原告借款150000元，计为首付款228832元已付清，但剩余房款至今未支付。原告分别于2015年6月6日、6月12日、10月16日向被告寄送《催款通知》，要求其限期付款并承担违约责任，被告均已收到；2016年3月1日，原告向被告寄送《解除合同通知书》一份，通知被告因其未��约定期限付清房款，构成违约，故原告决定行使合同解除权，解除双方所签的《商品房买卖合同》。该通知书亦于2016年3月5日送达被告，但被告陈述其收到的是空信封，无内容。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定行使各自的权利义务。当事人协商一致可以解除合同；当事人也可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告2015年2月22日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并有效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年2月22日支付首付款228832元，余款510000元于2015年3月22日前付清。逾期付款超过30日，原告有权解除合同。现经原告多次催要，被告至今未支付购房余款510000元��已经逾期超过30日，原告具备行使合同解除权的条件。原告陈述其已经向被告寄送了书面解除通知，并提供了《解除合同通知书》、挂号信回执及邮件查询回单等证据，被告亦认可收到该挂号信，但否认该挂号信的内容为解除通知，而陈述挂号信为空，无任何内容。法院认为，就寄送书面解除通知的事实，原告提供的证据已经形成证据链，能够证实其主张。现被告否认收到上述解除通知，应当对其反驳原告的事实承担举证责任，鉴于被告对此未提供任何证据予以佐证，故法院对被告的这一反驳意见不予支持。综上，法院确认原、被告于2015年2月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0461146）于2016年3月5日《解除合同通知书》送达被告时解除。关于原告要求被告支付违约金64719元的诉请。根据《商品房买卖合同》附件四的约定，因被告违约造成退房，���告有权按照总房款20%计算违约金计147766.4元。现原告自愿放弃该约定，仅要求支付违约金64719元，原告的该主张未超出合同约定，亦未损害被告的利益，法院予以确认。对原告的该项诉请法院予以支持。关于被告主张《商品房买卖合同》系无效合同的意见，法院认为，该合同是原、被告的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他合同无效的情形，被告的这一主张缺乏事实和法律依据，依法不予支持。判决如下：一、原告江苏建安丰置业有限公司与被告张玉于2015年2月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0461146）已于2016年3月5日解除；二、被告张玉于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告江苏建安丰置业有限公司违约金64719元。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他合同无效的情形，故涉案合同系有效合同。上诉人未在合同约定期限内付清房款理应承担违约责任，一审判令上诉人支付违约金64719元有事实根据，本院予以支持。上诉人主张合同无效无事实根据，本院不予支持。综上，上诉人张玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11830元、二审案件受理费1420元，均由上诉人张玉负担。本判决为终审判决。审判长 廖伟巍审判员 宋新河审判员 李 琳二〇一七年八月二十八日书记员 宗 正 搜索“”