（2017）沪0120民初12625号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-10-25

案件名称

：张家新与：费兴龙一审民事判决书

法院

上海市奉贤区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张家新,费兴龙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

上海市奉贤区人民法院民事判决书（2017）沪0120民初12625号原告：张家新。委托诉讼代理人：李小龙，上海邦天律师事务所律师。被告：费兴龙。委托诉讼代理人：王群辉，上海市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：金铮铮，上海市昆仑律师事务所律师。原告张家新与被告费兴龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序于2017年7月18日、8月18日两次公开开庭进行了审理。原告张家新及其委托诉讼代理人李小龙、被告费兴龙的委托诉讼代理人金铮铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家新向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的房屋出租合同无效；被告赔偿原告装修费20,000元；被告赔偿原告损失30，000元(包括：另行租赁房屋损失12,800元、物品丢失损失10,000元、停产停业损失和搬运交通费损失7,200元)。原、被告于2011年2月8日签订房屋出租合同，约定原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区南桥镇西渡灯塔村八队802号的两间商铺门面房，每月租金为600元，每六个月付一次，租赁期限从2011年2月8日起至2019年2月8日止。合同履行期间，城管部门告知该房屋系违法建筑要拆除。嗣后被告切断电源、擅自换门锁并将原告物品扔出房屋，造成原告物品丢失。两间房屋先后被拆除，原告的装修也应由被告赔偿，经协商未果，故提起诉讼。被告费兴龙辩称，出租的房屋确系无相关证照，对合同无效无异议。被告当初交付原告的房屋并不是毛坏房，业已进行了装修，不认可原告的第二项诉请。被告不存在擅自换门锁等行为，政府也已提前通知将拆除违法建筑，原告要求赔偿损失无依据。本院经审理认定事实如下：2011年2月8日，原、被告双方签订房屋出租合同，约定：被告将坐落于上海市奉贤区南桥镇西渡灯塔村八队802号的两间商铺门面房出租给原告，租赁期限从2011年2月8日起至2019年2月8日止，每月租金为600元，每六个月付一次。2016年12月29日，上海市奉贤区城市管理行政执法局发出限期拆除违法建筑决定书，要求于2016年12月30日前自行拆除上述房屋，逾期不拆除的将强制拆除。2017年2月下旬，其中一间用作理发室的房屋被强制拆除，原告遂搬离但未移交另一间房屋。2017年4月9日，原告报警称被告将其租赁房屋的门锁换掉，原告撬掉换回门锁后开门发现房屋内物品缺失，缺失物品有电动机两台、手枪钻一台、电焊机一台、切割机一台和小工具若干，价值约4,000元。2017年4月11日，原告又报警称被告将其租赁房屋内的物品扔掉，物品有被子两床、床头柜、镜子、洗漱用品、工具车、小工具若干，价值约5,000元，原告安装的卷帘门也被弄坏。2017年5月至6月期间，上述房屋也被强制拆除。双方无法协商一致，以致涉讼。另查明，2017年5月起，原告另行租赁房屋。在审理期间，原告确认：其曾对房屋进行装修，形成附合的有安装两个玻璃门、两个卷帘门、屋内吊顶、墙面粉刷、水电安装。被告则确认：交付的房屋原本就有玻璃门和卷帘门，也进行了墙面粉刷并在用作理发室的房屋地上铺有瓷砖。被告提供的证人费平花称：其系被告的女儿，房屋在当初交付时是有一个玻璃门和一个卷帘门的，后来原告又自行安装了一个玻璃门和一个卷帘门，屋内是否吊顶不清楚，墙面是被告粉刷的，电线插座也都是原本有的，用作理发室的房屋地上瓷砖也是被告贴的，未用作理发室的一间房屋始终是毛坏房；2017年4月8日，被告将房屋门锁换掉，但里面只有垃圾，4月9日原告又将门锁换回，被告又将门锁换掉，房屋里面的物品已交给原告，只有一个台子、玻璃、破衣服和垃圾，没有设备；原告不肯移交房屋是要赔偿，但政府拆违未给任何费用。原告对证人证言的部分予以认可。被告则认为原告装修仅很少部分。经本院释明，原、被告双方就损失均不要求评估，要求法院考量决定。以上事实，由房屋出租合同、限期拆除违法建筑决定书、案件接报回执单、询问笔录、照片、户籍资料、证人证言及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案诉争房屋未取得建设规划许可，故原、被告之间的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的租赁物应当予以返还，但鉴于房屋已被政府强制拆除，返还已无必要。针对双方对于装修损失的争议，由于标的物现已不复存在，本院根据双方的陈述、照片和证人证言并考虑各自的过错，酌情确定被告赔偿原告装修损失3,000元。针对双方关于物品丢失损失的争议，原告未能提供充分有效的证据证明存在其所称物品的缺失，本院根据双方的陈述、照片和证人证言，酌情确定被告赔偿原告物品丢失损失1,000元。而原告关于另行租房损失、停产停业损失和搬运交通费损失无依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张家新与被告费兴龙签订的房屋出租合同无效；二、被告费兴龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告张家新装修损失3,000元；三、被告费兴龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告张家新物品丢失损失1,000元；四、驳回原告张家新其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由原告负担500元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　顾煜麟二〇一七年八月二十八日书记员　　王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认可有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”