（2017）渝0155民初2061号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2018-07-17
案件名称
单孺罗图苹与重庆市金灿房地产开发有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
梁平县人民法院
所属地区
梁平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
单孺,罗图苹,重庆市金灿房地产开发有限公司,重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第五十四条第一款，第五十五条，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0155民初2061号原告：单孺，男，1970年2月21日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：石思忠，重庆市文才律师事务所律师。原告：罗图苹，女，1974年12月8日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：石思忠，重庆市文才律师事务所律师。被告：重庆市金灿房地产开发有限公司，住所地：重庆市永川区文明路2号。统一社会信用代码：915001182037954561法定代表人：晏忠明，该公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，该公司员工。委托诉讼代理人：文深，男，该公司员工。被告重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司，住所地：重庆市梁平区梁山街道人民西路。统一社会信用代码：915002287815747518。负责人：郑帮奎。原告单孺、罗图苹与被告重庆市金灿房地产开发有限公司（以下简称“金灿公司”）、重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司（以下简称“金灿公司梁平分公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理，于2016年11月30日作出(2016)渝0228民初3671号民事判决。重庆市金灿房地产开发有限公司不服该判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉。重庆市第二中级人民法院于2017年3月16日作出(2017)渝02民终59号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2017年3月22日以案号(2017)渝0155民初2057号立案重审，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告单孺、罗图苹及其委托诉讼代理人石思忠、被告重庆市金灿房地产开发有限公司委托诉讼代理人ＸＸ、文深到庭参加诉讼，被告重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司的负责人郑帮奎经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单孺、罗图苹向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年5月27日签订的《房屋搬迁安置补偿协议》及2016年4月8日签订的《定房协议》合法有效；2、责令被告将梁平×小区×幢×单元×层×号住房交付给原告；3、责令被告给原告办理梁平×小区×幢×单元×层×号住房的房屋产权证；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告原居住在梁平县丝绸厂，被告在此要进行房地产开发，经协商，原、被告于2013年5月27日签订了《房屋搬迁安置补偿协议》，被告承诺在原地给原告安置电梯房一套，建筑面积90平方米，原告按协议履行了义务，被告进行了房地产开发。房屋建成后，原、被告于2016年4月8日签订《定房协议》，二原告选定×小区×幢×单元×层×号住房（建筑面积98.28平方米）作为搬迁安置房。被告已取得商品房预售许可证，该栋楼即将售完，可被告不履行合同义务，导致原告接房未果，故提起诉讼。被告金灿公司、金灿公司梁平分公司辩称，原告不是适格的被拆迁人，不符合拆迁条例规定的安置条件。原告既非被拆迁房屋的所有权人，也非房屋的使用权人，无任何权利要求金灿公司赔偿或履行拆迁安置补偿合同；原告以拆迁安置补偿合同案由起诉金灿公司错误，本案中，金灿公司虽有拆除办公楼的行为，但拆除行为并不必然引起拆迁安置法律关系的发生，本案也不是拆迁安置纠纷法律关系；金灿公司与原告签订的协议不符合国务院、重庆市的有关拆迁补偿规定，且在胁迫、显失公平情形下签订，属于无效合同；原告要求金灿公司签订商品房买卖合同，违反了公平原则、且无法履行。故我公司不同意二原告的诉讼请求，请求判决驳回原告的诉讼请求或者裁定驳回其起诉。本案当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院亦组织双方当事人进行了质证，且经本院审查认为，原告举出的《房屋搬迁安置补偿协议》、《定房协议》，被告提供的收购协议、拍卖成交确认书、房地产权证、金灿公司梁平分公司《关于妥善安置原丝绸厂办公楼住户、拆除旧楼尽快动工的请示》、座谈会议记录，均来源合法，内容真实，与案件事实具有关联性，本院予以采信。原、被告举出的其他证据因与本案关，故不作为本案证据采纳。结合当事人陈述，本院认定事实如下：。二原告系夫妻关系，原告单孺系原梁平县丝绸厂工人，与原告罗图苹一起居住于梁平县丝绸厂办公楼(男工楼)。2001年梁平县丝绸厂破产后，单孺与原丝绸厂解除劳动关系，二原告仍居住于原梁平县丝绸厂办公楼。2003年8月25日，原梁平县渝利丝绸公司（前身为梁平县丝绸厂）与梁平县土地整治储备中心签订《收购协议》，约定：原梁山镇×街×号（即原梁平县丝绸厂）的全部土地及该宗土地上的所有建筑物、构筑物、绿化、水、电等基础及附属设施和机器设备、配件以及与机器设备有关的附属设备，由梁平县土地整治储备中心收购。2005年6月28日，梁平县国土资源和房屋管理局又将上述土地使用权拍卖给被告金灿公司。2005年7月8日，金灿公司与梁平县国土资源和房屋管理局签订了《梁平县国有土地使用权出让合同》，2006年8月9日，重庆市国土资源和房屋管理局向金灿公司颁发了房地产权证（房产证号为：308房地证×字第×号），被告金灿公司因此取得了上述土地的使用权，包括二原告居住房屋的土地使用权。随后，被告金灿公司在对该宗土地进行开发建设过程中，原告单孺、罗图苹拒绝搬离。为此，被告金灿公司于2006年9月1日起诉至本院，以排除妨害和财产损害为由，请求判决单孺搬出其占据的房屋，并赔偿经济损失2000元。本院于2006年10月23日作出判决：限单孺于判决生效后十日内从原梁平县丝绸厂办公楼（男工楼）搬出，驳回金灿公司的其他诉讼请求。原告单孺不服判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，经该院审理于2006年12月14日作出民事裁定：1、撤销了本院的一审判决；2、驳回金灿公司的起诉。之后，金灿公司仍不服又向重庆市高级人民法院申请再审，经该院审查于2008年12月19日作出民事裁定，驳回其再审申请。2012年4月15日，金灿公司梁平分公司向梁平县国土资源和房屋管理局提出《关于妥善安置原丝厂办公楼住户、拆除旧楼尽快动工的请示》。同年5月24日上午，原梁平县政府主持召开原丝厂办公楼住户安置座谈会，有县政府、国土局、建委、规划局、公安局、街道办事处、社区、金灿公司等单位派员参加。会议提出，原丝厂办公楼住户补偿标准可参照拆迁文件规定办，但不执行拆迁政策，因无权属，可比照公房对待。之后，经有关部门协调，2013年5月27日，金灿公司梁平分公司作为甲方（拆迁方），单孺、罗图苹作为乙方（搬迁方），双方签订了一份《房屋搬迁安置补偿协议》，约定：原告搬出居住的原丝厂男工楼旧房，被告拆除旧房在原地安置电梯房一套（建筑面积90㎡）给原告，实际安置房屋建筑面积超过90㎡时，由原告按4000元/㎡向被告方补差；不足90㎡时，由被告按4000元/㎡向原告补差；并约定“甲方开发的该项目商品房预售证办下来十个工作日内，双方转为签订商品房购房合同，在梁平房交所办理预售房合同备案登记。预售合同售价按2200元/㎡进行登记备案，但乙方不支付房款，由此产生的税费也由甲方支付”；且还约定了有关房屋搬迁过渡期、过渡费和搬迁补偿费等其他事项。协议签订后，被告方按照以上协议向二原告支付了有关费用，二原告遂搬离了原丝绸厂办公楼（男工楼）。2016年4月8日，金灿公司梁平分公司作为甲方，单孺、罗图苹作为乙方，双方根据上述《房屋搬迁安置补偿协议》又签订了一份《定房协议》，约定：一、乙方定房于×小区×幢×单元×层×号房住房，该房建筑面积为98.28平方米。二、定房后，乙方待甲方通知后签订商品房购房合同。该协议必须保密遵守，不得对第三方透露。2016年5月16日，重庆市国土资源和房屋管理局向金灿公司颁发了×小区×幢商品房的《重庆市商品房预售（预租）》许可证。因二被告拒绝履行双方签订的《房屋搬迁安置补偿协议》、《定房协议》，2016年8月10日，二原告以房屋拆迁安置补偿合同纠纷作为案由向本院提起诉讼，请求确认其与二被告签订的《房屋搬迁安置补偿协议》、《定房协议》合法、有效，责令被告及时与原告签订商品房购房合同，并按照协议履行其他未履行的相关义务，诉讼费由被告承担。本院于2016年11月30日作出(2016)渝0228民初3671号民事判决书，判决支持了原告的诉讼请求，金灿公司不服该判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，该院于2017年3月16日作出(2017)渝02民终59号民事裁定书，裁定：撤销本院(2016)渝0228民初3671号民事判决书，发回重审。本院以案号(2017)渝0155民初2061号立案重审。重审期间，原告单孺、罗图苹明确的诉讼请求为：1、确认原、被告于2013年5月27日签订的《房屋搬迁安置补偿协议》及2016年4月8日签订的《定房协议》合法有效；2、责令被告将梁平×小区×幢×单元×层×号住房交付给原告；3、责令被告给原告办理梁平×小区×幢×单元×层×号住房的房屋产权证；4、诉讼费由被告承担。诉讼中，二被告不承认二原告的诉讼请求。另查明，本案双方诉争的房屋是二被告开发修建的梁平×小区×幢×单元×层×号住房，即坐落于梁平区×街道×路×号×幢2-5-2。本院认为，本案原、被告争议的焦点为：一、关于本案案由的问题，是否属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，还是属于一般的民事合同纠纷；二、关于合同效力的问题，是有效还是无效；三、关于合同的履行问题，若合同有效如何履行。现分别评析如下：一、关于本案案由的问题。原告起诉的案由为：“搬迁安置补偿纠纷”，本院立案的案由为：“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”，依照最高人民法院有关《民事案件案由规定》，房屋拆迁安置补偿合同纠纷适用于拆迁人与被拆迁人因履行房屋拆迁安置补偿合同发生的争议。拆迁人应该是取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人应该是被拆迁房屋的所有权人。本案中，二原告居住的是原梁平县丝绸厂办公楼(男工楼)房屋，已被梁平县土地整治储备中心整体收购，被告在对该房拆除前，二原告不是被拆迁房屋的所有权人，其与二被告签订《房屋搬迁安置补偿协议》、《定房协议》产生的法律关系不属于拆迁安置方面的法律和行政法规调整，而应属于合同法等相关民事法律调整。双方之间形成的法律关系实际不是房屋拆迁安置补偿合同关系，而是一般的民事合同关系，故本案案由应当确定为：合同纠纷。二、关于合同效力的问题。合同是由平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，二原告与二被告是平等的民事主体，双方所签订的《房屋搬迁安置补偿协议》及《定房协议》，既未损害国家利益、集体利益、第三人利益、社会公共利益，也未以合法形式掩盖非法目的，更未违反法律、行政法规的强制性规定；同时二被告抗辩称，该两份协议是在胁迫、显失公平情形下签订属于无效合同，但未举出相应的证据证明，且也未在合同订立后一年内行使撤销权，其撤销权已消灭，故其抗辩主张不能成立。依照《合同法》四十四条、第五十二条、第五十四条、第五十五条的规定，两份合同均合法有效。三、关于合同的履行。依法成立的合同，自成立时生效，且对合同当事人具有约束力。原、被告签订《房屋搬迁安置补偿协议》及《定房协议》，即在双方之间设立了民事权利义务关系。双方协议的主要内容为：原告搬出居住的原丝厂男工楼旧房，被告拆除其旧房在原地安置电梯房一套（建筑面积90㎡）给原告，实际安置房屋建筑面积超过90㎡时，由原告按4000元/㎡向被告方补差；不足90㎡时，由被告按4000元/㎡向原告补差；且还约定了有关房屋搬迁过渡期、过渡费和搬迁补偿费。本案原告虽然不是被拆迁房屋的所有权人，不具备房屋拆迁安置补偿法律关系的基本特征，但从双方签订合同的背景和过程来看，实际是按照有关房屋拆迁安置补偿的规定签订的协议，两份协议内容已具备一般民事合同的基本条款，对双方的主要权利义务关系也已进行了明确约定；并已生效且对当事人具有约束力；同时在协议签订后，被告方已按照协议向二原告支付了有关费用，二原告也已搬离了原丝绸厂办公楼（男工楼）。现被告拆迁修建的房屋已竣工，即应当按照合同约定继续履行交房给原告的义务。至于双方在《房屋搬迁安置补偿协议》中约定:“甲方开发的该项目商品房预售证办下来十个工作日内，双方转为签订商品房购房合同，在梁平房交所办理预售房合同备案登记。预售合同售价按2200元/㎡进行登记备案，但乙方不支付房款，由此产生的税费也由甲方支付”及《定房协议》中约定:“定房后，乙方待甲方通知后签订商品房购房合同”。由于上述条款不涉及本案合同实质内容的变更，即使二被告拒绝签订商品房购房合同，也不影响《房屋搬迁安置补偿协议》及《定房协议》的法律效力和实际履行。按照合同约定，二原告对超出90平方米的房屋面积应按每平方米4000元向二被告补交差价款，因相关当事人未在本案中主张权利，故本案中不予处理。综上所述，依照《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案《房屋搬迁安置补偿协议》及《定房协议》均合法有效，且已明确约定了双方的相关权利义务关系，当原告按照合同约定履行了搬出原居住旧房的义务，被告即应当按照合同约定将已修建竣工且已选定的房屋及时交付给原告。由于被告没有履行上述义务，现原告请求判决：确认双方签订的《房屋搬迁安置补偿协议》及《定房协议》合法有效；责令被告将梁平×小区×幢×单元×层×号住房交付给原告，并办理该房屋的产权证。符合合同约定，且于法有据，本院应予以支持。由于金灿公司梁平分公司系金灿公司依法设立的分公司，不具有法人资格，根据公司法第十四条的规定，其民事责任由金灿公司承担。故本案应当由被告金灿公司履行上述义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第五十二条、第五十四条、五十五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、原告单孺、罗图苹与被告重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司于2013年5月27日签订的《房屋搬迁安置补偿协议》及2016年4月8日签订的《定房协议》合法有效；二、由被告重庆市金灿房地产开发有限公司将座落于梁平区×街道×路×号×幢2-5-2住房交付给原告单孺、罗图苹，并到重庆市梁平区国土资源和房屋管理局将该房屋的所有权人登记为单孺、罗图苹，限本判决生效后30日内履行完毕。案件受理费80元，由被告重庆市金灿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长 高 燎人民陪审员 唐兴华人民陪审员 张 果二〇一七年八月二十八日书 记 员 刘洪波 关注公众号“”