（2017）苏0412民初3728号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-30
案件名称
常州市大明纸管机械有限公司与周文刚、严志贤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市武进区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常州市大明纸管机械有限公司,周文刚,严志贤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十六条，第九十九条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初3728号原告：常州市大明纸管机械有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇沟南工业集中区。法定代表人：冯明达，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐锋，江苏尊法律师事务所律师。被告：周文刚，男，汉族，1968年7月20日生，户籍地常州市武进区，现在江苏省宜兴强制隔离戒毒所戒毒。被告：严志贤，女，汉族，1968年12月10日生，住常州市武进区。二被告共同委托诉讼代理人：张伟，江苏博爱星律师事务所律师。原告常州市大明纸管机械有限公司（以下简称“大明公司”）与被告周文刚、严志贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告大明公司的法定代表人冯明达及委托诉讼代理人唐锋、被告周文刚、严志贤及二被告的委托诉讼代理人张伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大明公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即搬离坐落于常州市武进区湖塘镇鸣凰凤林北路1-6号房屋（房屋权证编号为3幢1-64、1-65、1-66三间三层楼）；2、判令二被告支付原告占用房屋期间的房屋使用费（房屋使用费按照每月5000元计算、从2014年1月11日计算至被告搬离该房屋为止）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2005年6月7日原告与被告签订了一份房屋买卖协议，双方约定房屋价格为81.86万元，并约定了分期支付款项的时间。但被告在签订协议后仅支付了首付款49万元，余款未能按照约定支付款项，经原告多次催要无果。2008年被告开办了常州市武进区湖塘凤祥楼小吃店，一直使用该房屋至今。2013年12月11日，原、被告又签订了一份补充协议，由原告贷款50万元借给被告作为周转资金使用，约定了利息结算方式，并约定双方解除原签订的房屋买卖协议，有原告收回房屋并退还首付款。此后原告多次要求被告搬离坐落于常州市武进区湖塘镇鸣凰凤林北路1-6号房屋（房屋权证编号为3幢1-64、1-65、1-66三间三层楼），被告置之不理，既不退还房屋，也不支付房屋租金，长期占用至今。请求法院判如所请。被告周文刚辩称，我不同意返还房屋，原告从来没有提过每月5000元的房屋使用费。因为原告不能把房屋产权证过户给我，所以我没有支付房屋剩余的款项。被告严志贤辩称，我不同意返还房屋，因为双方的房屋买卖关系还没有达成一个协议。对原告第2项诉讼请求我也不同意，这是被告买的房屋，不存在租用房屋的事实，无需支付房屋占有使用费。房屋买卖协议签订之后，被告支付了49万元，被告知道原告不能按照合同的约定办理房屋产权证，所以余款没有支付。借款50万元是被告在当时房屋不能办证的时候，原告同意用被告的房屋向银行抵押贷款，但是利息由被告支付，这是不能办理房产证的情况下进行的一种融资方法的变通。被告把房屋买下之后一直经营凤祥楼，虽然营业执照是小吃店，但实际是一个酒楼，现在经营的规模有800多平方米，实际装修的资金200多万元，该酒楼在该地点经营的时间有十几年了，形成了一定的商誉，绝不可能在没有同原告达成解除房屋买卖协议的赔偿事项下就退出该房屋。被告周文刚和原告签订的补充协议，侵犯了我方对夫妻共同财产处置的权利，应当视为无效行为，退一步讲，即便是周文刚同意解除协议，也不意味着被告放弃向原告追究房屋买卖合同的违约赔偿。本院经审理认定事实如下：被告周文刚与严志贤系夫妻关系，双方于1989年4月25日登记结婚。2005年6月7日，原告大明公司作为甲方、被告周文刚作为乙方，签订《合同协议书》一份，载明：为加快经济建设发展，更进一步搞好鸣凰地区的特色工业“模具与金加工”，甲方拟准备用现有土地：鸣新西路以南，园区东路以东的现有30多亩国有土地建成标准的金加工办公等用房，特与需方（乙方）达成以下协议：甲方负责把厂房按图施工，高质量地把房屋建造好；甲方为乙方办理好房屋产权证和国有土地使用证；房屋建设期为3月中旬，完工交付期为2005年8月31日前；定购方式为：甲方供建设平面图一份，乙方所需的房屋处在何处用红线圈出，并注明第几幢第几号，乙方所定房屋为从南往北3-5号，3间3层，面积409.32平方米，每平方米2000元，总价81.86万元；付款方式为：定购时首期付60%计49万元，甲方交付给乙方使用时再支付30%计24.6万元，甲方给乙方房产证和国有土地使用证时再支付10%计8.26万元；甲方发证时间定在2006年8月30日前；办理土地证及房产证的出让费有甲方承担2万元以内，超出部分由乙方自理，土地证及房产证办至乙方个私执照法人。签订该份协议书之时，被告严志贤在场，并且认可协议内容，但并未在协议上签字。2005年6月8日，二被告支付原告购房款30万元。2006年原告将协议书约定的房屋（以下简称“讼争房屋”）交付二被告使用，二被告于2006年12月14日支付原告购房款20万元。2007年4月，原告取得所建房屋的所有权证（常房权证武字第××号），该所有权证上登记的房屋包含讼争房屋在内。嗣后,二被告在讼争房屋内经营常州市武进区湖塘凤祥楼小吃店并对房屋进行了装修。2013年12月11日，原告大明公司作为甲方、被告周文刚作为乙方签订《出让（使用）企业用房补充协议》一份，载明：甲、乙双方因生产、销售需要，对坐落于湖塘镇沟南工业园区的常州市大明纸管机械有限公司的企业部分窗口用房进行出让（房产证房屋编号为54-55-56），并于2005年6月7日签订了合同协议书，出让房屋409.32m2，每平方米2000元，计81.86万元，按协议乙方已首付款给甲方。甲方按协议交付房屋后，乙方没有按协议再支付24.6万元，乃至多种原因而未办理相关权证。至今，因乙方企业业务发展需要贷款，经甲乙双方友好协商，甲方同意帮助乙方转办贷款50万元，需另写凭据。乙方按8厘月息计交，每月结算转办贷款50万元的计息，乙方同意其中10万元用于支付房屋部分尾欠款，每六个月结转，乙方不得违约。甲乙双方一致同意此前所签订的协议作废，房屋有甲方收回并退回乙方的首付款。遗留问题按习惯法屋?不计租钱不计息处理。同日，原告向被告严志贤交付借款50万元，二被告支付原告房屋款10万元。嗣后，二被告继续使用讼争房屋，并每月向原告支付50万元借款的利息，但未能按照补充协议的约定每6个月结转一次借款个月结转一次贷款。2017年1月开始，二被告未向原告支付借款利息，原告遂要求二被告返还讼争房屋，后被告严志贤要求向原告支付利息，原告拒绝接受，于2017年6月起诉来院，要求判如所请。审理中，原、被告双方确认讼争房屋现坐落地址为常州市武进区湖塘镇鸣凰凤林北路1-6号，房屋所有权证书（常房权证武武字第××号上登记的编号为3幢1-64、1-65、1-66号。庭审中，原告明确要求将二被告结欠原告的50万元借款与原告应退还二被告的购房款60万元相抵销，抵销之后原告再向二被告退还购房款10万元。上述事实，由原告提交的合同协议书、房屋所有权证复印件、出让（使用）企业用房补充协议、存款凭证、结婚申请书、被告提交的合同协议书、收款收据、房屋户型图及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告大明公司与被告周文刚于2005年6月7日签订了关于讼争房屋买卖的合同协议书之后又于2013年12月11日签订了补充协议，该补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按照补充协议的约定履行各自的义务。原告陈述签订补充协议之时被告严志贤在场，但双方按照之前签协议的习惯做法，仅由被告周文刚一人签字，对此二被告予以否认，辩称被告严志贤对补充协议不知情，周文刚签订补充协议的行为侵犯了严志贤对夫妻共同财产的处置权利，系无效行为。对此，本院认为，首先，原、被告双方均认可本案中房屋买卖关系发生于原告与二被告之间，被告严志贤参与了2005年6月7日合同协议书的签订过程，亦明确认可由其丈夫被告周文刚一人签字的协议书，可见其认可周文刚具有代表严志贤为意思表示、签订协议的权利，故补充协议由周文刚一人签字在形式上并无不妥，并不能因为被告严志贤未在协议上签字就否定协议的效力。其次，被告严志贤参与了房屋买卖协议合同签订与履行的整个过程，讼争房屋亦一直由其使用经营小吃店，补充协议签订当天，原告即将50万元借款交付严志贤，严志贤又从该50万元中取出10万元作为部分房款支付给原告，该行为与补充协议约定的内容一致，被告辩称严志贤对补充协议毫不知情既不符合事实，亦不符合常理。故原告有理由相信周文刚签订的补充协议系二被告夫妻的共同意思表示，对于被告辩称协议无效的意见，本院不予采信，二被告均应履行补充协议约定的义务。补充协议签订以后，原告并未立即要求二被告返还房屋，亦未向二被告退回购房款，还进一步收取了部分房款10万元，二被告继续占有使用讼争房屋，对此原告解释为双方曾口头约定二被告如将购房款付至70万元，即在已付60万元房款的基础上再支付10万元，且依照补充协议约定按期结转贷款、支付借款利息，则原告同意讼争房屋归二被告所有，但嗣后二被告拒绝向原告支付房屋尾款10万元，且未能依约每6个月结转一次50万元贷款，又自2017年1月开始拖欠50万元借款的利息，基于二被告的上述种种违约行为，原告遂决定行使收回房屋的权利，要求二被告返还房屋。综合本案全部事实与证据，原告对于补充协议含义的解释具有合理性，而二被告则分别辩称对于补充协议内容不清楚、不知情，未能对协议内容作出合理解释，应承担由此造成的不利后果。双方对于补充协议之外口头约定的内容未达成明确、一致的意见，故对于双方权利义务的确定仍应以书面的补充协议为准。根据补充协议，双方于2015年6月7日签订的合同协议书已作废，原告有权依据协议约定要求二被告返还房屋，同时应当向二被告退还已支付的购房款60万元，由于二被告尚欠原告50万元借款本金未还，原告要求将该两项债务相互抵销，符合法定抵销权的规定，本院予以准许。抵销后，原告还需向二被告退还购房款10万元。对于原告要求二被告搬离讼争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋占有使用费，二被告对于每月5000元的标准无异议，本院予以确认；由于补充协议并未约定二被告返还房屋的期限，亦未约定返还房屋和退还购房款的先后履行顺序，故双方应当同时履行，二被告在原告退还购房款之前有权拒绝返还房屋，故原告要求二被告自2014年1月11日起支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予采信；二被告应当自原告向二被告退还10万元购房款之日起至实际搬离讼争房屋之日止按每月5000元标准向原告支付房屋占有使用费，对于原告主张的在此之前的房屋占有使用费，本院不予支持。关于被告严志贤所辩称的原告应承担的房屋买卖合同违约赔偿责任以及讼争房屋的装饰装修问题，二被告未在本案中提起反诉，本院不予处理，二被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告常州市大明纸管机械有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退还被告周文刚、严志贤购房款100000元；二、被告周文刚、严志贤于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离坐落于常州市武进区湖塘镇鸣凰凤林北路1-6号三间三层房屋；三、被告周文刚、严志贤向原告常州市大明纸管机械有限公司支付自原告退还100000元购房款之日起至被告实际搬离上述房屋之日止按每月5000元计算的房屋占有使用费；四、驳回原告常州市大明纸管机械有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1990元，由原告常州市大明纸管机械有限公司负担1950元，由被告周文刚、严志贤负担40元，该款原告常州市大明纸管机械有限公司已预交，由被告周文刚、严志贤于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告常州市大明纸管机械有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院(开户行：江苏银行常州分行营业部,户名：江苏省常州市中级人民法院,帐号：880×××63预交上诉案件受理费。审判员 许 愿二〇一七年八月二十八日书记员 曹玉玲附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 来源：