（2017）沪0112民初16687号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2018-02-28
案件名称
高景捷与上海春申汽配市场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高景捷,上海春申汽配市场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初16687号原告：高景捷。委托诉讼代理人：潘文英。被告：上海春申汽配市场有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男。原告高景捷与被告上海春申汽配市场有限公司(以下简称“春申公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘文英到庭参加诉讼，被告春申公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。原告高景捷向本院提出诉讼请求：1、被告的行为已严重违反了双方签署的商铺租赁合同，合同期满没有及时归还商铺，构成恶意侵占，损害了原告的合法权益，于2017年2月28日前，立刻归还原告商铺，恢复可使用状态，办理交接手续；2、要求被告向原告支付拖欠的2016年7月至12月租金人民币18,015.5元(以下币种相同)；合同逾期租金侵占费2017年1-2月合计12,000元，如若再延期未交付商铺，按每月8,000元计算大于15天按一个月收取，小于15天按半个月收取租金；3、要求被告向原告支付违约金12,000元。审理中，原告明确于2017年4月18日已收回了商铺，故诉讼请求第1项不再主张，予以撤回；明确第2项诉请为“要求被告向原告支付拖欠的2016年7月至12月租金人民币18,015.5元；要求被告支付从2017年1月1日至2017年4月18日止的商铺使用费，按照每日213元计算，共108天，金额为23,004元。事实和理由：2007年7月17日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将其所有的闵行区银都路XXX弄XXX号XXX-XXX室商铺出租给被告经营，租赁期限为2007年1月1日至2016年12月31日止。根据合同约定，被告应在每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前向原告支付各期段的租金，租金为含税租金。2007年年租金为18,015元，2008年至2010年年租金为24,020元，2011年至2013年年租金为30,026元，2014年至2016年年租金为36,031元。原告在银行打印了一张被告付款流水单，付款日期从2013年1月1日至今，银行流水单表明，被告自2011年7月开始就没有按时付给原告租金，拖欠租金时间均达到一年以上(明细表附后)，自2014年起，被告一直没有按合同向原告支付租金。后在多次催讨无果的情况下，不得已起诉被告，经过法院的公正判决，原告终于拿到了2014年至2016年6月以前的所有租金。现在已到2017年，原被告的租赁合同已到期，被告拖欠租金已超过3个月，拖欠租金合计为18,015.5元，在明知合同到期的情况下，一直租给第三方正常经营，也没有任何支付原告租金的迹象，更是无视合同的存在没有及时归还原告商铺。原告根据合同第十三条约定主张违约金，鉴于原告的退让将违约金减至12,000元，同时要求被告在2017年2月28日前把商铺归还给原告，并赔偿合约期满后的侵占损失费12,000元整(按低于市场价的租金6,000元每月收取)，如若再延期未交付商铺，按每月8,000元租金，计算大于15天按一个月收取，小于15天按半个月收取租金，违约金另算。综上，原告认为被告存在恶意并持续的拖欠原告商铺租金行为，严重违反了双方签署的商铺租赁合同，构成实质性违约，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。被告春申公司辩称，诉求中欠租时间段是无异议，但租金18,015.5元是含税的，其要求扣除税，应为税后金额是17,414.98元。关于2017年使用费不认可，其与原告的租赁合同于2016年12月31日终止，其对商铺既不占用，也不收益，系案外人实际占有使用，因此原告如索要这部分使用费，应向实际占用人主张，其发出过公告，要求原告在合同期限届满后进行交接，但原告未来办理，致使后来的交接不能，综上，其对108天使用费是不认可的。其认为违约金12,000元过高，其不是主观恶意欠款，故请求法院调整至同期银行贷款利率计算，从2016年7月1日至2017年8月31日为743元，根据最高院审理民商事案件关于违约金的规定，如约定违约金过高的情况，出现显失公平，应以补偿性为主，惩罚性为辅，故其说法符合法律规定。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为高景捷等人，原告所有产权建筑面积具体分配如下：高景捷：53.54平方米。2007年7月17日，原告高景捷(出租方，签约甲方)与被告上海春申汽配市场有限公司(承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将其坐落在上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺(53.54/925.2)的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺。合同履行过程中，因被告长期拖延支付租金，原告曾于2016年4月19日提起诉讼，依据(2016)沪0112民初11519号民事判决书，被告已支付从2014年7月1日起至2016年6月30日止拖欠的租金，现被告拖欠2016年7月至12月的租金至今未付。又查明，原告(出租人，甲方)于2017年2月27日与案外人沈某某(承租人，乙方)签订《商铺铺位租赁合同》，约定租赁期限贰年，自2017年4月1日至2019年3月31日，铺位年租金为(首年)108,000元，每年租金递增10%，上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。以上事实，由原告提供的房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、原、被告签订的《商铺租赁合同》、交通银行客户交易清单、商铺现场照片、《商铺铺位租赁合同》及对话聊天记录，被告提供的税单、告知小业主完成交接的公告及照片一组、告知商铺的搬迁公告及照片一组以及原、被告的当庭陈述等证实，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告春申公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案中，被告春申公司租赁并经营涉案商铺，应按时支付租金。现就2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金已至付款期限，原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。至于租金数额，双方约定由被告代扣税金，根据被告提供的税收缴款书，被告代扣税金后按照半年17,414.98元的标准向原告支付，对此金额双方予以确认，故本院确认被告向原告支付自2016年7月1日起至2016年12月31日的租金以17,414.98元计(税前租金为18,015.5元)。庭审中被告虽认为其已经以张贴公告的方式告知原告按期办理手续、收回涉讼商铺并以张贴公告方式告知原告其已经不再使用涉讼商铺，但本院认为，双方在《商铺租赁合同》中对于合同期满后的交接明确约定“返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用”，故本院认为被告自行张贴的两份《公告》不能视为其已经完成了涉讼商铺的交接。原告在庭审中陈述其于2017年4月18日实际收回了涉讼商铺，故其主张使用费从2017年1月1日起至2017年4月18日止，但结合原告提供的《商铺铺位租赁合同》，其与案外人沈某某的租赁期限从2017年4月1日起算，故本院认定原告收回涉讼商铺的时间为2017年4月1日，故对于原告使用费，本院认定从2017年1月1日起至2017年3月31日止，参照原被告签订的《商铺租赁合同》租金支付标准，本院酌定被告支付原告使用费以8,800元计。在实际履约过程中，被告长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故被告春申公司除应及时支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。原告要求被告春申公司向其支付违约金，于法有据，本院予以支持。但具体的违约金金额，本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，被告春申公司逾期支付商铺租金超过3个月，即构成实质性违约，应承担200,000元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现原告自愿将违约金金额调整为12,000元，此系原告自行处分诉讼权利，且该金额尚属合理，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海春申汽配市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高景捷自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金17,414.98元；二、被告上海春申汽配市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高景捷自2017年1月1日起至2017年3月31日止的使用费8,800元;三、被告上海春申汽配市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高景捷违约金12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计425.2元，由被告上海春申汽配市场有限公司负担(被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接给付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 蒋鸣良二〇一七年八月二十八日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 来源：百度“”