（2017）粤01民终11924号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2018-07-18
案件名称
邱洁华、广州市海珠区国有资产监督管理局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邱洁华,广州市海珠区国有资产监督管理局,广州市海珠区道路开发建设指挥部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11924号上诉人（原审被告）：邱洁华，女，1952年7月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：苏桂杰（系邱洁华之子），男，1980年2月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区国有资产监督管理局。住所地：广州市海珠区宝岗大道金龙大厦*楼。法定代表人：陈明香，局长。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区道路开发建设指挥部（广州市宝岗大道开发建设指挥部）。住所地：广州市海珠区宝岗大道***号飞龙大厦*楼。负责人：袁亮，主任。两被上诉人共同委托诉讼代理人：庄伟燕，广东广信君达律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。上诉人邱洁华因与被上诉人广州市海珠区国有资产监督管理局（以下简称海珠区国资局）、广州市海珠区道路开发建设指挥部（广州市宝岗大道开发建设指挥部）（以下简称海珠区道建部）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：广州市国土局房管局于2000年11月20日核发的《房地产证》载明，海珠区XX路XX街XX号902房的权属人是广州市海珠区人民政府，总建筑面积46.99平方米；等。广州市海珠区人民政府委托海珠区道建部代为办理海珠区道路开发建设中的有关设计、规划、报建、征地、房屋征用补偿、产权转移、房屋出租等手续，代为办理海珠区道路开发建设中的有关房屋拆迁回迁安置协议、诉讼等法律文件。2013年12月12日起，由海珠区国资局正式接管海珠区道建部的公章及负责日常经营活动。1994年6月7日，海珠区道建部（甲方）与钟某（乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准，需拆除XX大街XX祠六号的房屋，乙方是该屋的使用人，有正式户口的实际居住人口2人；甲方应于1995年12月31日前，在XX里（第X幢）第9层902房，产权属于自有的，建筑面积44.13平方米安置给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；其他事项：乙方与原住房承租人没有租赁关系，现由甲方安置乙方，乙方须按1000元/平方米向甲方交付有偿租用费，合计44130元，乙方应在签约后五天内交首期款30000元正，余款在今年8月8日前付清，使用房屋期间，乙方按规定向房管部门交租；等。1995年3月26日，海珠区道建部将海珠区XX路XX街XX号902房（即原XX里X幢X梯902房）移交给钟某。钟某分别于1994年6月13日、8月8日、11月30日、1995年1月24日、1月26日向海珠区道建部支付了30000元、4130元、5000元、5000元和2864.7元，海珠区道建部向钟某开具了发票，“项目及说明”一栏均载明收XX里X幢9层902房有偿租用费。海珠区国资局、海珠区道建部于2014年9月25日向钟某租户发送了《通知》，要求其于2014年10月15日前办理涉案房屋的租赁签约手续并补缴租金；等。2015年5月19日，海珠区道建部委托广东广信君达律师事务所向钟某租户寄送了《律师函》，通知其于2015年5月30日前到海珠区道建部处签订书面租赁合同并缴付自1996年1月至今的租金，如未按该日期签订书面租赁协议并结清租金的，则其与海珠区道建部的租赁关系将于2015年5月30日解除；等。2016年9月13日，海珠区国资局、海珠区道建部向一审法院提起本案诉讼，请求：1、解除海珠区国资局、海珠区道建部与邱洁华之间的租赁关系；2、邱洁华支付从1996年1月1日至邱洁华实际支付之日止的租金（按照套内面积42.07平方米计算，其中1996年按1.5元/平方米计，1997年按2元/平方米计，1998年按2.3元/平方米计，1999年按2.65元/平方米计，2000年1月至2001年7月按3元/平方米计，2001年8月至2016年8月15日按3.85元/平方米计）；3、邱洁华立即腾空并交还承租房屋给海珠区国资局、海珠区道建部；4、由邱洁华承担本案的全部诉讼费用。邱洁华是钟某的妻子，钟某于2008年11月11日报死亡。据公安部门于2014年10月16日核发的《常住人口登记卡》反映，广州市海珠区XX街XX号902房的户主为邱洁华。关于钟某支付的46994.7元的性质和用途，海珠区国资局、海珠区道建部表示因邱洁华户与被拆迁房屋原承租人没有租赁关系，所以海珠区国资局、海珠区道建部要以公房的性质安置邱洁华的话，就需要缴纳房屋的租用费来取得公房安置的资格；邱洁华表示为有偿使用费用，等同于抵扣涉案房屋的永久使用权，可以永久、无偿居住使用涉案房屋。本案一审庭审中，海珠区国资局、海珠区道建部、邱洁华均确认以下事实：邱洁华与钟某都是原被拆迁房屋的使用人，回迁到海珠区××街××号房屋后，一直由钟某和邱洁华使用，钟某死亡后，由邱洁华一直使用该房屋；邱洁华回迁安置至涉案房屋后，双方未签订租赁合同，邱洁华从未支付过租金；涉案房屋的协议面积为44.13平方米，套内面积为42.07平方米；涉案房屋由邱洁华一人居住使用。海珠区国资局、海珠区道建部明确租金标准为参照广东省广州市国土局、广州市国土资源局所发的关于调整住宅房屋的租金（公房）标准来主张的。邱洁华称其没有其他住处，海珠区国资局、海珠区道建部表示对此不清楚。经一审法院释明，邱洁华表示不要求在本案中一并处理房屋装修损失问题。一审法院认为：《房屋拆迁安置协议》约定，钟某为原被拆迁房屋的使用人，该房屋有正式户口的实际居住人口2人；在回迁之日起，海珠区国资局、海珠区道建部与钟某应签订新的租赁合约。邱洁华与钟某为夫妻关系，其为被拆迁房屋的实际居住人，回迁安置后也一直使用涉案房屋，钟某已于2008年死亡，故钟某在上述《房屋拆迁安置协议》中的权利义务由邱洁华承继。虽然海珠区国资局、海珠区道建部、邱洁华未签订新的租赁合同，但邱洁华于1995年3月26日回迁入住涉案房屋至今，与海珠区国资局、海珠区道建部之间形成了事实上的租赁关系，应当向海珠区国资局、海珠区道建部支付相应的租金。故海珠区国资局、海珠区道建部要求邱洁华按公房标准支付从1996年1月起的租金合法有理，一审法院予以支持。鉴于涉案房屋为回迁安置房，海珠区国资局、海珠区道建部、邱洁华双方一直未签订新的租赁合同，对方直至2014年发送《通知》时才向邱洁华提及交租一事，邱洁华并非恶意拖欠租金，未付租金乃是事出有因，故对海珠区国资局、海珠区道建部要求解除租赁关系、邱洁华交还涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。邱洁华应支付租金至本判决生效之日止，之后的租金由于尚未发生，本案不作处理，在欠租事实发生后海珠区国资局、海珠区道建部可另循途径解决。关于钟某支付的46994.7元的性质和用途，邱洁华辩称为等同于抵扣涉案房屋的永久使用权，可以永久、无偿居住使用涉案房屋，海珠区国资局、海珠区道建部对此予以否认，且邱洁华意见与《房屋拆迁安置协议》中“乙方与原住房承租人没有租赁关系，现由甲方安置乙方，乙方须按1000元/平方米向甲方交付有偿租用费，合计44130元，乙方应在签约后五天内交首期款30000元正，余款在今年8月8日前付清，使用房屋期间，乙方按规定向房管部门交租”的约定不符，故邱洁华该抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。关于邱洁华所支付的上述款项问题，邱洁华可另循途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年4月14日作出一审判决：一、邱洁华在本判决生效之日起10日内，按有资质的评估公司评定的广州市公房住宅租金标准向广州市海珠区国有资产监督管理局、广州市海珠区道路开发建设指挥部支付从1996年1月起至本判决生效之日止的租金（以原告主张的租金标准为限）；二、驳回广州市海珠区国有资产监督管理局、广州市海珠区道路开发建设指挥部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，由邱洁华负担。判后，邱洁华不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人拆除钟某原居住房屋(而且有户籍登记人数为2人)，理应给予钟某相应的安置处理。2、被上诉人安置钟某的物业是属于公房，以现行及以往的法例，公房是可以租用及购买，不过公房租用或购买的资格是不可以用金钱去购买。3、对于《房屋拆迁安置协议》中所提及到的“有偿租用费、使用房屋期间，乙方按规定向房管部门交租”，上诉人认为，“租用”政府公房肯定是“有偿使用”，无可能是无偿使用。上诉人已一次性支付了上述费用，房管部门可按规定每月扣除租金。现时该费用尚未扣除完毕，上诉人并无拖欠租金行为。综上，邱洁华请求二审法院：1、撤销一审判决第一项；2、一、二审受理费全部由被上诉人承担；3、上诉人已缴交“有偿租用费46994.7元”，该费用按房管部门规定，每月相应扣除租金(时间从1996年1月1日至今，租金计算由1.5元／平方米计—3.85元／平方米计)，剩余费用继续按房管部门要求每月扣除，直至扣除全部费用后，上诉人再按规定每月支付。被上诉人海珠区国资局、海珠区道建部二审答辩称：不同意邱洁华的上诉请求，同意一审判决。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：邱洁华应当如何负担涉案房屋从1996年1月起的租金。依据1994年6月7日《房屋拆迁安置协议》的约定，钟某不仅须按1000元/平方米交付有偿租用费，而且在使用房屋期间还需按规定交纳租金，有偿租用费的交付与使用房屋交纳租金，二者并行。本案被上诉人主张上诉人支付1996年1月开始的租金，并非没有依据，一审法院所作处理，本院予以维持。上诉人所提以其已经缴纳的有偿租用费46994.7元抵扣涉案房屋租金的主张，与《房屋拆迁安置协议》的内容并不相符，本院不予支持。上诉人对其支付的46994.7元款项正当性所提异议，不属本案处理范围，上诉人可另循途径解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费698元，由邱洁华负担。本判决为终审判决。审判长 赵云川审判员 蔡培娟审判员 李 民二〇一七年八月二十八日书记员 马婷婷 搜索“”