（2017）闽0104民初1802号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2018-09-12
案件名称
林炳金、林鹰鸿等与孙秀珠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林炳金,林鹰鸿,孙秀珠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第十条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百三十条，第一百六十一条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初1802号原告（反诉被告）：林炳金，女，1963年12月27日出生，汉族，住福州市鼓楼区。原告（反诉被告）：林鹰鸿，男，1957年8月17日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李松，福建富柏律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙秀珠，女，1948年7月27日出生，汉族，住福州市台江区。委托诉讼代理人：郑觉华、张烨，北京市盈科（福州）律师事务所律师。原告（反诉被告）林炳金、林鹰鸿与被告（反诉原告）孙秀珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日作出（2015）仓民初字第3819号民事判决。被告（反诉原告）孙秀珠不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2017年2月27日福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终5322号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林炳金、林鹰鸿及其共同委托诉讼代理人李松，被告孙秀珠的委托诉讼代理人郑觉华、张烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林炳金、林鹰鸿向本院提出诉讼请求：1.判令孙秀珠向林炳金、林鹰鸿支付房屋转让款人民币360万元并自2014年8月15日起按银行同期贷款利率支付延期利息直至付清房屋转让款之日止；2.由孙秀珠承担本案诉讼所有费用。事实和理由：孙秀珠于2014年8月15日向林炳金、林鹰鸿购买位于福州市台江区房屋（面积144.99平方米）和某车位（面积41.1平方米），以及位于福州市台江区店面（面积17.65平方米），该店面所有权人为林鹰鸿（系林炳金的前夫）。案涉三处房屋折价3600000元转让给孙秀珠。当天，林炳金、林鹰鸿与孙秀珠立即到福州市房屋交易中心办理了案涉房屋转移登记手续。同时孙秀珠向林炳金出具收条一张，确认其已收到案涉房屋折价款3600000元。案涉房屋所有权变更登记至孙秀珠名下后，孙秀珠未将房屋转让款3600000元支付给林炳金、林鹰鸿，经林炳金、林鹰鸿多次催讨后孙秀珠推诿不还，孙秀珠的行为已经严重侵害林炳金、林鹰鸿的合法权益。孙秀珠辩称，林炳金、林鹰鸿于2014年8月15日与孙秀珠签订三份《房地产买卖契约》，将讼争房产【台江区新港街道六一中路333号祥美花园某单元，祥美花园某车位，以及台江区尾垱街台江农贸市场北侧江滨新村（广宇商贸城）南北区1层南区52号店面（原台江区江滨新村一层52#店面）】转让给孙秀珠。买卖契约均已向福州市房屋登记中心报备，讼争房产业已办理过户登记手续，买卖契约系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。据此，讼争房产交易价款合计人民币73万元，其中单元房50万元，车位5万元，店面18万元。在签订买卖契约过程中，林炳金、林鹰鸿要求孙秀珠书面确认收到三处讼争房产，合计人民币360万元。因这时讼争房产尚未交付且商定的交易价款才73万元，孙秀珠心存疑虑，故起初并未答应。林炳金、林鹰鸿称，因陈锦云涉嫌非法集资犯罪已被马尾公安局立案调查，为便于说明问题，避免自己牵扯其中，才要求孙秀珠出具书面文件。孙秀珠碍于情面，遂在签订买卖契约同时，向林炳金、林鹰鸿出具了书面文件。从形式和内容看，该书面文件性质为收条，而非协议，不具有设立双方当事人权利义务的效力；且收条中也没有“实际交易价款”等相关内容的文字记载，故即使孙秀珠认可讼争房产价值为360万元，亦不能说明被告认可360万元就是实际交易价款，何况交易时讼争房产市场价值仅约为一百多万元，不足两百万元。因此，该证据不能证明双方当事人已达成讼争房产实际交易价款为360万的合意。根据买卖契约约定，孙秀珠应于契约签订时支付部分款项作为定金，待完税并取得产权转移过户单当日付清余款；林炳金、林鹰鸿应在孙秀珠付清全部购房款三日内交付房产。由于当时林炳金、林鹰鸿对孙秀珠负有四笔未到期借款债务，借款本金合计210万元，故双方当事人又口头约定，全部购房款于借款债务到期结算时抵扣，变更了买卖契约中付款方式的约定。林炳金、林鹰鸿在没有收到分文购房款的情况下，已将讼争房产过户并交付给孙秀珠，即可证明双方当事人另行存在付款方式的口头约定。因此，讼争房产的购房款应抵销部分到期借款，孙秀珠未支付并无不当。现林炳金、林鹰鸿要求孙秀珠提供未支付房款的逾期利息也是没有法律依据的。上述四笔借款具体为：林炳金于2014年4月1日、5月9日、7月15日分别向孙秀珠借款60万元、20万元、90万元，借期均为2年，利息按月利率2%计算，并分别出具了借条；另，林炳金还于2014年7月29日向孙秀珠借款40万元，但未出具借条。以上四借款本金合计210万元，以上四笔借款期限均已届满，另外40万元孙秀珠也已经开始追讨。四笔借款均发生在林炳金与林鹰鸿夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务。因此，根据抵销制度相关法律规定，双方债务应在对等额度内抵销。综上所述，林炳金、林鹰鸿的诉讼请求缺乏事实依据，请予以驳回。孙秀珠向本院提出诉讼请求：1.判令林炳金、林鹰鸿向孙秀珠返还垫付的税费及交易手续费共计人民币23157.95元；2.本案全部诉讼费用由林炳金、林鹰鸿承担。事实和理由：2014年8月15日，林炳金与孙秀珠签订三份《房地产买卖契约》，林炳金将祥美花园某单元、祥美花园某车位，以及江滨新村1层52#店面三处房产转让给孙秀珠，交易价格分别约定为：50万元、5万元、18万元。上述三份《房地产买卖契约》第八条均约定：“甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理上述房地产过户手续所需缴纳的税费。”经核算，双方依法共应缴纳税费73544.44元以及交易手续费2234元，缴款手续均由孙秀珠于2014年9月1日办理。其中林炳金依法应承担的税费为47395.95元，交易手续费为762元，合计48157.95元，林炳金实际支付25000元，其余23157.95元系孙秀珠垫付，林炳金应予以返还。综上，孙秀珠为维护自身合法权益，特提起反诉，望判如所请。林炳金、林鹰鸿辩称，当时双方口头约定的交易手续费及税双方一起出，孙秀珠联系了房产交易中心亲戚一共出50000元，由林炳金承担25000元，其余的全由孙秀珠支付，最后一共四万八千多元。孙秀珠要林炳金支付是没有任何依据的，故不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.林炳金、林鹰鸿提供的《房地产买卖契约》、收条，可以证明林炳金、林鹰鸿将案涉三处房屋转让给孙秀珠；双方签订《房地产买卖契约》并在福州市房屋登记中心备案，交易总价为730000元；2014年8月15日，孙秀珠向林炳金出具收条（金额存在矛盾，应以大写的金额为准），确认其收到案涉三处房屋，三处房屋合计价值3600000元，其内容可以相互印证，本院予以确认。2.林炳金、林鹰鸿提供的福建财经房地产估价有限公司评估报告、报警记录及社会人员来到家中驱赶以及破坏门锁的照片、报案说明、转账凭证、案外人陈锦云出具的借条以及起诉书、2016闽01**民初字630、631号判决书及案外人起诉状、举证通知书、网上出售价格以及网上房屋出售价格、2014年房屋均价表，与本案不具有关联性，本院不予采信。3.林炳金、林鹰鸿申请证林某建（系林炳金哥哥）李某娇（系林炳金嫂子）出庭作证，证人与林炳金、林鹰鸿之间存在利害关系，故对证人证言，本院不予采信。4.孙秀珠提供的借条三份、2014年4月1日转账凭证、2014年5月9日转账凭证、2014年6月27日转账凭证、2014年7月15日转账凭证，可以认定林炳金分别于2014年4月1日、5月9日、7月15日向孙秀珠借款600000元、200000元、900000元。5.孙秀珠提供的缴款凭据、完税证明，可以证明双方应缴纳案涉三处房屋税费73544.44元及交易手续费2234元，其中林炳金、林鹰鸿已支付25000元，剩余23157.95元已由孙秀珠支付。6.孙秀珠向本院申请评估房产价值，经本院委托福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司作出的“台江区新港街道六一中路333号祥美花园某单元及某车位”资产评估报告、“台江区尾垱街台江农贸市场北侧江滨新村（广宇商贸城）南北区1层南区52店面”资产评估报告，可以证明台江区新港街道六一中路333号祥美花园某单元及1#、2#、3#楼连接体地下一层23车位市场评估价值为1792400元，台江区尾垱街台江农贸市场北侧江滨新村（广宇商贸城）南北区1层南区52店面市场评估价值为574500元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月15日林炳金与孙秀珠签订三份《房地产买卖契约》，林炳金分别将座落福州市台江区元（建筑面积144.99平方米）、祥美花园1#、2#、3#楼连23车位（建筑面积41.10平方米），以及福州市台江区江滨新村1层52#店面（建筑面积17.65平方米）三处房产转让给孙秀珠，交易价格分别为：50万元、5万元、18万元。《房地产买卖契约》同时约定本契约一式壹份，由福州市房屋登记中心收执。同日，双方到福州市房屋登记中心进行了备案，由孙秀珠向林炳金出具收据一份，收据内容为：“孙秀珠收到林炳金的位于台江区江滨新村店面17.65平方米一间及祥美花园B座501#及地下车库车位23#一间，合计人民币360000.00叁佰陆拾万整。此据.孙秀珠2014.8.15”。另查明，（一）讼争房产所有权已于当日转移登记孙秀珠，且孙秀珠已将其中501单元房屋所有权转移登记至案外人名下。（二）办理转移登记手续缴纳交易税费和手续费共计75778.44元，其中税费票据注明负担人林炳金、林鹰鸿的金额为48157.95元。双方庭审确认林炳金、林鹰鸿方缴纳交易税费及手续费25000元。本院认为，2014年8月15日林炳金与孙秀珠签订三份《房地产买卖契约》系双方当事人为了规避税费而以远低于房产市场价格订立的合同，三份契约各自均只有一份，仅供福州市房屋登记中心收执备案使用，并非双方当事人的真实意思表示，且严重违反了国家税收管理规定，损害国家利益，依法不具有法律效力。本案讼争房屋交易时孙秀珠出具收据确认收到涉案的三处房产，并确认三处房产合计价值3600000元，系其真实意思表示，林炳金交付并协助配合办理讼争房屋所有权转移登记至孙秀珠名下，并收执孙秀珠出具的收据，双方房屋买卖合同法律关系成立，依法应当予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。本案双方当事人进行房产交易仅就交易价格有明确约定，并未对支付期限、税费负担、逾期违约责任等作出具体约定，依法孙秀珠应自房屋所有权转移登记至孙秀珠名下之日同时支付价款。故林炳金、林鹰鸿诉请孙秀珠支付购房款及自2014年8月15日起按银行同期贷款利率支付延期利息直至付清房屋转让款之日止的请求，本院予以支持，但其诉请的延期利息起算点不当，应自讼争房屋所有权转移登记至孙秀珠名下次日起算；根据交易习惯，按三处房屋过户登记税费及交易手续费中由林炳金、林鹰鸿负担的部分为48157.95元，扣除林炳金、林鹰鸿已经负担25000元，剩下23157.95元应由林炳金、林鹰鸿返还给垫付人孙秀珠，故孙秀珠诉请林炳金、林鹰鸿返还其垫付的税费及交易手续费，本院予以支持。孙秀珠主张双方交易总价为730000元，该价值明显背离案涉房屋的市场价值，与事实不符，故本院对孙秀珠的该项抗辩不予支持。另孙秀珠抗辩林炳金、林鹰鸿尚欠其借款，并主张在本案购房款中予以抵销，因本案系房屋买卖合同纠纷，孙秀珠与林炳金、林鹰鸿之间的借款纠纷属于不同的法律关系，不适宜并案审理，孙秀珠可另行处理。林炳金、林鹰鸿主张双方口头约定税费及交易手续费由林炳金、林鹰鸿负担25000元，其余费用均由孙秀珠负担的事实，未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第十条、第五十二第第（二）项、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、孙秀珠于本判决生效之日起十日内支付林炳金、林鹰鸿购房款3600000元，并自2014年8月16日起按银行同期同类贷款利率支付延期利息至款项付清之日止；二、林炳金、林鹰鸿于本判决生效之日起十日内支付孙秀珠税费及交易手续费23157.95元；三、驳回林炳金、林鹰鸿的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35600元，由孙秀珠负担；反诉案件受理费189元，由林炳金、林鹰鸿负担。林炳金、林鹰鸿、孙秀珠应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。评估费15369元，由孙秀珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 林 珲人民陪审员 叶树光人民陪审员 黄丽蓉二〇一七年八月二十八日书 记 员 林 薇 微信公众号“”