（2017）辽01民终8541号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人李金与被上诉人沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李金,沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8541号上诉人（原审被告）：李金，男，1982年9月18日出生，满族，住辽宁省义县。被上诉人（原审原告）：沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街6F5-1号2门。法定代表人：赵丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人李金因与被上诉人沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司（以下简称圣罗伦斯物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李金上诉请求：撤销一审民事判决，重新审理。事实和理由：圣罗伦斯物业未按入伙协议服务视为毁约，入住以来因墙体开裂未向我方要过物业费，我方房屋墙体大面积裂缝，未按合同维修导致裂缝增大。电梯费入住时按一人交纳，未向圣罗伦斯物业申请变更过使用人数，故要求电梯费仍按一人计算。物业费诉讼���已过两年，请求法院重新审理，减免物业费并维修房屋墙体裂缝。圣罗伦斯物业辩称，维持原判。圣罗伦斯物业向一审法院起诉请求：要求李金支付物业费2730元、违约金3000元及电梯费1234元。一审法院认定事实：涉案园区物业费收费标准为每月每平方米1元，电梯费收费标准为每人每月12元，李金系该园区6B5-2号2-5-2业主，房屋建筑面积53.53平方米。李金未缴纳物业费和电梯费，圣罗伦斯物业诉至法院。一审法院认为，因圣罗伦斯物业作为物业公司向已提供物业服务义务，而李金作为该小区业主已享受物业相关服务，双方已形成物业服务合同关系，圣罗伦斯物业有权向业主收取相应服务费用，李金应予交纳圣罗伦斯物业已提供服务期间物业费及电梯费，一审法院对李金关于圣罗伦斯物业提供服务不达标准意见不予采纳。因房屋质量问题系其他法律关系，与双方所形成物业服务合同关系无关。但双方未签订物业服务合同，圣罗伦斯物业无权要求缴纳尚未发生物业服务费，也无权要求支付违约金，故对圣罗伦斯物业诉讼请求合理部分予以支持。判决：一、李金自判决发生法律效力之日起十日内向圣罗伦斯物业支付物业费2408元(自2013年10月1日至2017年7月1日，按45个月计算);二、李金自判决发生法律效力之日起十日内向圣罗伦斯物业支付电梯费1080元(自2013年9月18日至2017年7月11日，按45个月计算);二、驳回圣罗伦斯物业其他诉讼请求。案件受理费25元，由李金负担。二审中，李金提交证据一、照片一组，主张证明房屋墙壁裂缝情况。证据二、收据、业主入伙交费记录表，主张证明电梯费入住时按一人交纳，一审判决按两人交纳错误，我方从未申请变更过使用人数。证据三、物业入伙合同，主张证明根据合同第七页第一条物业服务内容及标准约定第一项，我方房屋墙壁裂缝严重，圣罗伦斯物业承诺维修，故我方未去找开发商，但圣罗伦斯物业没有履行维修义务，我方可以支付物业费，但应当由圣罗伦斯物业对房屋裂缝进行修复。圣罗伦斯物业对证据一关联性提出异议，主张房屋质量问题并不在物业服务范围内，与本案无关。对证据二关联性提出异议，主张按照业主实际常住人口数收取电梯费，李金家家常住人口三人，其中有一小孩，所以按照两人收取电梯费。对证据三没有异议，对证明内容有异议，物业公司不承担业主房屋专有部位房屋质量的维修责任。本院二审查明：圣罗伦斯物业中标后，于2013年4月18日与开发商辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，为涉案园区提供物业服务至今。李金二审提交的照片显示房屋���内墙壁存在多处裂纹情况。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。圣罗伦斯物业依据与开发商签订的物业服务合同，为涉案园区提供物业服务。圣罗伦斯物业作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。综上，在圣罗伦斯物业未被解聘前，应当维持园区现有物���服务的正常运行，李金作为业主应当支付相应的物业费。对于李金上诉主张房屋墙壁裂纹，圣罗伦斯物业未履行维修义务，故不同意支付物业费的问题。依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，圣罗伦斯物业作为物业服务企业，对园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对业主房屋专有部分的房屋质量问题不承担维修责任。由于商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，故李金应当按照相应法律关系主张权利。如果李金认为其室内墙壁裂纹属于房屋存在质量问题，应在合理期限内依据商品房销售合同法律关系，向开发商积极主张相关权利，不应以不支付物业费的方式长期不解决房屋质量和维修等问题。李金提出的上诉主张，不能成为其不支付物业费的合法理由。对于李金上诉主张电梯费应按一人收取的问题。由于电梯作为房屋共用设施设备，其运行维护管理产生的费用应由业主共同负担，个别业主是否实际使用，并不会对运行维护管理的成本造成明显影响，业主也不能以自己不经常使用为由免除费用负担义务。李金家庭成员中有两位成人，一审法院根据圣罗伦斯物业的诉请，判决电梯费按照两人标准支付，并无不当，本院予以维持。此外，对于李金上诉主张物业费诉讼期已过两年的问题。通过查阅一审卷宗，李金一审诉讼中并未提出有关时效的抗辩主张。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，李金在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，法院不予支持。综上所述，李金的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正���，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人李金负担。本判决为终审判决。审判长 周濛审判员 王虹审判员 单立二〇一七年八月二十八日书记员 许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度“”