（2017）辽07民终1182号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-19
案件名称
曹延玲、李颖与锦州国维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省锦州市中级人民法院
所属地区
辽宁省锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹延玲,李颖,锦州国维房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽07民终1182号上诉人（原审原告）：曹延玲，男，1962年10月17日出生，汉族，干部，住辽宁省锦州市古塔区。上诉人（原审原告）：李颖，女，1963年11月28日出生，满族，无职业，住辽宁省锦州市古塔区。被上诉人（原审被告）：锦州国维房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区凌南东里宝地城B区19-9号。法定代表人：潘锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王远卓，辽宁永字律师事务所律师。上诉人曹延玲、李颖因与被上诉人锦州国维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2016）辽0702民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹延玲、李颖，被上诉人锦州国维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王远卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹延玲、李颖上诉请求：1.一审法院未判决上诉人应交剩余房款及相关款项在被上诉人应付逾期交房违约金中扣除，系适用法律错误；2.被上诉人应再承担逾期交房违约金11602.8元，日期计算到2016年5月26日；3.被上诉人应向上诉人退还因交房质量违反双方签订委托建房协议书的约定而应降低的房价款23240元；4.本案诉讼费依法承担。事实与理由：一、上诉人在起诉书中明确提出“原告入户需交合理费用在逾期交房违约金中扣除”，而一审判决书中未涉及对上诉人及被上诉人互负债务应当依法抵销的内容，系适用法律错误。二、被上诉人还应承担逾期交房违约金11602.8元。1.被上诉人违反合同约定，恶意向上诉人隐瞒未取得施工许可证情节、未履行法定向上诉人出示商品房预售许可证等义务，导致逾期交房，至今都不能办理产权证等严重侵权后果，且导致上诉人至今也办理不了公积金贷款。合同履行过程中，被上诉人多次违约，早已丧失商业信誉。故依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第三项的规定，上诉人有权中止履行先向被上诉人支付购房余款及相关款项之义务，同时有权主张被上诉人先履行交房义务。一审判决不应支持被上诉人通知上诉人办理入住前先交购房余款及相关款项、换合同等要求上诉人先履行义务的违约主张，故一审判决以被上诉人通知上诉人附条件办理入住日期为被上诉人承担逾期交房违约金截止日期，系适用法律错误。2.2015年12月2日上诉人在询问办理入户情况时，工作人员答复需先交纳增面积和入户费后办理入住手续，另外被上诉人没有书面通知上诉人办理入户手续，也没有出示住宅是否通过验收合格依法符合办理入住手续等有关证据。上诉人没有按照被上诉人通知入住时间办理入住手续，责任在被上诉人，因此被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金的截至时间应至2016年5月26日起诉日止。3.本案实际情况是上诉人依法办理入户请求遭被上诉人违法拒绝，故一审法院按照被上诉人通知入户时间2015年12月31日作为被上诉人承担逾期交房违约金截止时间错误，此后逾期交房违约金另案诉讼。4.一审未查清被上诉人通知入住时涉案房屋是否经验收合格，符合入住条件，就判决以被上诉人通知入住时间作为被上诉人承担逾期交房违约金截止时间显然是错误的，无法律依据。三、被上诉人还应承担其交房质量违反合同约定而应退还的上诉人多交房款23240元。1.一审法院判决认为“关于原告所述被告所建的房屋，违反委托建房协议书内容和《住宅建筑规范》，应将房价降低至每平方米4200元一节，双方合同约定小区规划方案及户型以有关部门审批为准，故原告降低房价的诉讼请求，不予支持。”系适用合同约定错误。上述约定系委托建房协议书中第三条的内容，其含义应该是“户型及面积”这个范围内，一审法院以此否定被上诉人所建房屋未违反双方签订合同、《住宅质量规范》等情节是错误的。2.一审庭审中未对“小区规划方案及户型以有关部门审批为准”之证据进行质证，被上诉人也未向一审法院提交此方面证据，故一审判决以双方合同约定“小区规划方案及户型以有关部门审批为准”的观点、理由无事实依据，是错误的。3.双方合同约定楼房总层数为24层，实际被上诉人建设房屋是28层，违反合同约定。另外，该小区内各栋楼的一楼南侧圈院，挤占公共道路，没有老年人、残疾人绿色通道，无公用绿地，随处可见违章建筑，6-7号楼之间协议书中标明是公用通道，但实际已经建成连体6层住宅，小区内东侧门比协议书上具体说明的窄了许多，行人出入门正南方全部被药房遮挡。机动车出入门正南方通行道路勉强过往单辆车，同时两侧行人通过都不可能。协议中标明地下停车场有两个出入口，实际只建成一个出入口，且地点发生移动，增加了交通安全隐患；7号楼东南角相邻所建的建筑物原协议书中没有标注；绿地、日照、通道等多项不达标。上诉人所购买7号楼东单元21层东户，每天下午2-3点左右，有一段时间阳光被同小区前面8-9号楼遮挡。一审法院应当认定被上诉人所建的房屋违反委托建房协议书内容和住宅建筑规范的违约事实，确定被上诉人承担此节违约责任。上诉人主张降低房屋价格为4200元每平方米，合法合情合理。锦州国维房地产开发有限公司辩称，同意一审判决结果，对于上诉请求的第一点，被上诉人认为没有必要在判决中予以明确，因为逾期交房违约金和入住应交纳的钱无论多少都是抹账的问题，没有必要明确，实际也是这样操作的。本案一审判决的违约金标准已经是同类一百多个起诉案件中违约金标准最高的了，如果再增加违约金没有事实依据和法律依据。关于房屋质量问题，小区已经证件齐全，相关的设施设备都经过了审批和验收。房屋价格是双方合同的约定，虽然有其他业主的房价和上诉人不一样，但是都是双方的约定，不能因为有人比上诉人低，上诉人就要求应该和其他人一样，被上诉人不同意退还房款。违约金计算日期应当截止到我们通知业主入住的时间，办理入住与要求支付延期违约金不矛盾，没有先后顺序，可以先办理入住，再主张违约金。曹延玲、李颖向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的委托建房协议书有效，被告应为原告无偿办理“鑫龙花园”7号楼东单元21层东户（含仓房）入户手续。2.被告应履行合同约定向原告支付逾期交房违约金92863.32元。3.被告向原告赔偿首付购房款20万元的利息23555.4元。4.被告交付“鑫龙花园”房屋居住质量不符合合同约定，应降低购房价格为每平米4200元，此节被告应退还原告多交房款23240元。5、诉讼费用依法承担。事实与理由：2011年4月20日原告在交首付款20万元后与被告签订委托建房协议书。2013年3月29日，原告按被告要求交第二笔房款10万元后领取了委托建房选房须知，2013年3月31日，原告领取被告提供的房源确认单，确定购买“鑫龙花园”7号楼东单元21层102.56平方米(东户)，单价每平米4618元，总房款473622.08元。后原告于2013年4月1日交购房款尾款的90%，即交第三笔购房款156260元，同日交购买仓房款（7号楼地下负一层东单元仓房14.91平方米）23856元。2016年1月10日，原告发现该小区没有老年人、残疾人绿色通道，无公共绿地，随处可见违章建筑，原24层住宅各自变成28层，楼距没有发生变化。协议中标明地下停车场有两个出口，而实际只有一个出口，而且地点发生移动，明显增加了交通安全隐患。该小区按照《住宅质量规范》相应条款这一国家强制性规定，绿地、日照、通道等多项不达标。原告认为，被告丧失商业信誉，应该先履行其交房义务，另原告办理入户应交纳的费用，少于被告应承担的逾期交房违约金数额，故被告应无偿为原告办理入住手续，抵消后多出的违约金由被告向原告支付。原告向被告交付首付房款20万，被告用于房屋开发经营活动，被告应按照商业贷款利率承担利息。被告所建的房屋，违反“委托建房协议书”内容和《住宅建筑规范》，应将房价降至每平米4200元。一审法院认定事实：2011年4月20日原、被告签订委托建房协议书，合同约定：委托建房地址在古塔区延安路二段鑫龙花园小区，房屋为24层高层建筑，19-24层价格为4618元／平方米，地下仓房1600元／平方米，预计入住时间为2012年12月30日，如被告延期交工一个月以上，被告按延期超过一个月以上部分及原告交房款金额计算，按月5‰支付给原告违约金。合同还约定了交款额度和时间、小区规划方案及户型以有关部门审批为准。原告分别于2011年4月20日、2013年3月29日交纳购房款20万元、10万元，2013年4月1日交纳房款15.626万元及仓房款2.3856万元。2013年3月31日，原告通过参加选房确定购买“鑫龙花园”7号楼东单元21层102.56平方米(东户)，单价每平米4618元，总房款47,3622.08元，及7号楼地下负一层东单元55号仓房14.91平方米。2015年11月被告取得了商品房预售许可证，并于当年底通知原告办理入住手续，但因双方就交纳剩余房款及违约金事项产生分歧，原告一直未办理入户。一审法院认为，原、被告签订的委托建房协议书系双方真实的意思表示，不违反法律规定，事后被告取得了商品房预售许可证，应认定合法有效。根据合同约定，被告有义务在双方约定的期限内向原告交付房屋，逾期交付，应当按照合同约定支付违约金，同时原告亦应同时交纳剩余房款及相关款项，违约金应计算至被告通知原告办理入户时止。关于原告请求的20万元预付房款应当按照银行商业贷款支付利息一节，因合同约定了违约期限和违约金的计算方式，说明原告对此是认可的，故其此项请求无事实依据。关于原告所诉被告所建的房屋，违反“委托建房协议书”内容和《住宅建筑规范》，应将房价降至每平米4200元一节，双方合同约定“小区规划方案及户型以有关部门审批为准”，故原告降低房价的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告锦州国维房地产开发有限公司于本判决生效后10内为原告曹延玲、李颖办理“鑫龙花园”7号楼东单元21层东户房屋入住手续，并将该房屋及7号楼地下负一层东单元55号仓房交付给原告，同时原告应交付剩余房款及相关款项。二、被告锦州国维房地产开发有限公司本判决生效后10内向原告支付违约金（以20万元为本金，自2013年1月31日至2015年12月31日、以10万元为本金，自2013年3月29日至2015年12月31日、以15.626万元为本金，自2013年4月1日至2015年12月31日、以2.3856万元为本金，自2013年4月1日至2015年12月31日，均按照月5‰计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1547元（已减半），由被告锦州国维房地产开发有限公司负担。本院二审期间，被上诉人锦州国维房地产开发有限公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人锦州国维房地产开发有限公司向法院提交了“鑫龙花园”建设工程规划许可证及附件，拟证明该小区建设均经过了政府部门的规划和审批。上诉人曹延玲、李颖对该证据的真实性无异议，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，“鑫龙花园”于2015年7月27日取得建设工程规划许可证，本案争议楼房所在的7#楼规划设计为28层。以上事实，有被上诉人锦州国维房地产开发有限公司提交的建设工程规划许可证及附件以及双方当事人的当庭陈述为证，上述证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，关于上诉人曹延玲、李颖主张应当将其欠付的房款及相关款项与被上诉人锦州国维房地产开发有限公司应向其支付的违约金进行抵销的问题，一审判决已经明确上诉人曹延玲、李颖向被上诉人锦州国维房地产开发有限公司支付剩余房款及相关款项的时间及被上诉人锦州国维房地产开发有限公司向上诉人曹延玲、李颖支付违约金的时间均为判决生效后10日内，该判决结果并无不当，故对上诉人曹延玲、李颖的此项上诉请求，不予支持。关于上诉人曹延玲、李颖主张违约金应计算至起诉之日止的问题，上诉人曹延玲、李颖认可被上诉人锦州国维房地产开发有限公司于2015年年底前通知其办理入住，故截至到2015年12月31日上诉人曹延玲、李颖可以办理入住而未办理，其未办理入住并非被上诉人锦州国维房地产开发有限公司的违约行为造成的，故上诉人曹延玲、李颖要求被上诉人锦州国维房地产开发有限公司支付2015年12月31日之后的违约金无事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。关于上诉人曹延玲、李颖主张被上诉人应当退还因房屋质量违反约定而应降低的房价款23240元的问题，双方签订的委托建房协议书第三条约定“小区规划方案及户型以有关部门审批为准”，依据被上诉人提交的建设工程规划许可证可以认定，鑫龙花园小区规划方案层数为28层，并不违反双方合同约定，且上诉人曹延玲、李颖并未提交其他证据证明案争房屋质量违反委托建房协议书的约定，故一审法院驳回上诉人曹延玲、李颖的此项诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人曹延玲、李颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3094元，由上诉人曹延玲、李颖负担。本判决为终审判决。审判长 赵济伟审判员 赵洪全审判员 张楠楠二〇一七年八月二十八日书记员 陈瑶曼 来源：百度“”