（2017）豫01民终10021号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-10-16

案件名称

张孝兰、乔刚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张孝兰,乔刚

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终10021号上诉人（原审被告、反诉原告）：张孝兰，女，1965年1月27日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：关宁飞，河南博扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：乔刚，男，1985年12月23日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：田海康，河南豫和律师事务所律师。上诉人张孝兰因与被上诉人乔刚房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初6150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张孝兰上诉请求：1、依法判令撤销河南省郑州市中原区人民法院(2016)豫0102民初6150号民事判决书中第二、三、四、六、七、八、九项内容。2、在查明事实的基础上，依法改判支持张孝兰的一审诉求。3、依法判令乔刚将本案所涉租赁房屋恢复原状。4、依法判令本案的诉讼费用全部由乔刚承担。事实与理由：一、一审法院判决中认定乔刚的违约期间错误，在房屋租赁过程中，乔刚存在违约的事实清楚，至今租金未予支付，仍属于违约，对于该违约行为，依法应当予以认定。张孝兰与乔刚在2015年8月24日签订了房屋租赁合同，乔刚就应当按照合同约定履行支付房租的义务。一审法院认定，乔刚应在2016年8月30日前支付2016年9月15日至2016年12月14日共三个月的租金，但其在2016年9月1日仅支付了一个月的租金，属于违约行为，应当承担违约责任;9月22日，商丘法院告诉乔刚，从当日开始房租不要交给张孝兰，交到法院，乔刚作为公民有义务配合司法机关的执法行为，乔刚此后的行为不属于违约行为，不承担违约责任，一审法院认定乔刚的违约期间是2016年8月31至2016年9月21日。张孝兰对于一审法院对乔刚未按约定交纳房租属于违约行为的认定予以认可，但对于一审法院认定乔刚的违约期间不予认可，商丘市梁园区法院执行法官对乔刚做的问话笔录中告诉乔刚的只是让其不再把租金交给张孝兰，而是从2016年9月22日开始把租金交到法院，并没有告知其不再交纳租金，也未向其送达协助执行通知书。且张孝兰认为商丘市梁园区法院执行法官对乔刚做的问话笔录不是协助执行通知书，不具有法律强制力，不能阻却张孝兰与乔刚之间的合同履行;退一步讲，即使该问话笔录存在强制力，从其内容可以看出，乔刚从2016年9月22日开始应将租金交到梁园区法院，但是乔刚自始自终未向梁园区法院交过一分钱。即使将租金交到法院，在法院未进行执行处置前，该财产仍属于张孝兰的合法利益，其一直未向法院交纳租金，同样是对张孝兰合同利益的侵犯，并且在梁园区法院执行法官于2017年1月6日告知乔刚让其把租金交给张孝兰时，其至今也未交纳，仍应当属于违约，故乔刚的违约期间应为2016年8月31日至实际支付租金之日，对于该违约事实，依法应予以认定。二、张孝兰在整个房屋租赁过程中并不存在违约行为，不应当承担违约责任;一审法院判决认定张孝兰存在违约行为属于认定事实不清，依法应予以撤销。一审法院认定张孝兰违约的部分为：“合同约定张孝兰保证租赁房屋权属清晰，若发生与张孝兰有关的产权纠纷或债权、债务，概由张孝兰负责。商丘法院于2016年3月7日判决张孝兰承担民事责任，9月19日裁定保全张孝兰的财产，9月22日向乔刚告知了相关事项，此乃对租赁房屋有重大影响的情况,此后不久乔刚的店铺锁门停止营业,12月17日该执行案件结案,2017年1月4日裁定解除对张孝兰名下本案房产的查封措施。张孝兰未及时处理其债务情况，客观上影响了乔刚的经营，属于违约行为，亦承担违约责任”。张孝兰认为一审法院依据上述情形认定张孝兰违约，应承担违约责任是错误的。张孝兰在与乔刚签订房屋租赁合同时，该房屋权属是清晰的，对于该房屋也没有任何产权纠纷及债权、债务纠纷，张孝兰并不存在违约。即使在商丘市梁园区法院2016年3月7日判决中显示张孝兰因为他人债务担保而承担连带清偿责任，9月19日法院裁定保全张孝兰的财产，该判决只是张孝兰为他人担保而承担了法律责任，与涉诉租赁房屋并无关系，并且梁园区法院的执行裁定只是对本案所涉房屋的所有权转让进行了限制，并没有张贴封条，对涉诉房屋的使用权并无任何限制，乔刚租赁房屋是取得的房屋使用权，法院对涉诉房屋所有权转让进行的限制对乔刚使用房屋经营并无任何影响，乔刚的停止营业是其自身经营原因造成的，与涉诉房屋是否被查封并无直接关系，因此张孝兰并不存在违约行为，不应当承担违约责任。故一审法院认定张孝兰存在违约行为，应当承担违约责任，降低租金数额为约定租金标准的50%，是对事实认定不清，于法无据，依法应当予以撤销。三、本案中乔刚并不存在装修损失，对其装修损失的诉求不应当予以支持;退一步讲，即使存在装修损失，无论从事实上，还是从法律上，均不应当予以支持。1、截至2017年5月4日交房前，乔刚就已经将租赁房屋内的桌椅、设备及中央空调等值钱的东西拉走，留在屋内的都是一些杂物和垃圾，并且乔刚在拆除屋内设备、空调、灯和开关时，对屋内墙壁、线路、屋顶等部位都有不同程度的损坏，该房屋已不存在装修残值，故乔刚并不存在装修损失，一审法院在对乔刚提交的装修损失评估报告不予采信后，仍作出赔偿乔刚装修损失100000元的判决缺乏事实和法律依据，依法应当予以撤销。2、退一步讲，即使存在装修损失，也是因其合伙经营不善所造成的，从张孝兰在一审中提交证人杨某与乔刚之间的通话录音和照片证据均可以看出，张孝兰是在2016年9月29日发现乔刚在租赁房屋门口贴出转让告示，随后张孝兰和前夫杨某于2016年10月1号到乔刚经营的餐厅去查看，发现乔刚的餐厅经理和员工在拉东西，经过问询得知，乔刚与其合伙人因经营亏损不再干了，随后多次与乔刚联系解决，乔刚总是在约好的时间、地点不予见面解决，无奈之下，张孝兰在2016年11月24日向中原区人民法院诉讼主张权利，但却被立案庭给予预立案(非正式立案)，然而在乔刚于2016年12月9日起诉时法院却直接予以立案，张孝兰为了节省司法资源，提高司法效率，针对乔刚的起诉提出了反诉，撤回了先前的诉讼。张孝兰认为，一审中张孝兰提交的证据已经充分的证明了乔刚的停业是合伙经营不善而造成的，属于合伙经营活动中自身存在的风险，即使存在损失，也应由其合伙组织共同承担。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项规定:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”针对本案而言，张孝兰因乔刚拖欠房租和未经出租人同意私自转让的违约行为，多次协调未果的情况下，向乔刚发出解除合同通知，都是依照合同约定办理。后来在一审法院的组织下乔刚于2017年5月4日将房屋钥匙交与张孝兰，乔刚在交房前就已经把屋内值钱的东西(空调、桌椅、设备等)拉走，屋内一片狼藉，对于乔刚之前的装修，已没有利用价值，张孝兰也不同意利用其装修，并与装修公司签订装修合同，对该房屋进行整体的重新恢复，对于整体恢复的费用，也应由乔刚承担。因此可以看出，双方租赁合同的解除，是因乔刚的违约行为所造成，对于乔刚的装修，已没有利用价值，张孝兰也不同意利用，故对其装修损失的诉求不应当予以支持。四、一审法院判决超出诉讼请求，违反不告不理原则，依法应当予以撤销。从乔刚在一审的诉状中可以看出，其诉求主张的是判令张孝兰赔偿其装修损失，然而在一审判决中第二项和第七项中显示，一审法院既对装修损失作出了判决，又对押金退还作出了判决，超出了乔刚在一审诉讼中的诉求，违反了民事审判中不告不理的原则性规定，依法应当予以撤销。五、一审法院判决张孝兰既赔偿损失，又承担违约责任，既不合法，又不合理，依法应当予以撤销。在张孝兰提出反诉后，一审法院对双方的诉讼进行合并审理，乔刚仅提出了装修损失的诉求，一审法院作出的判决中，不但支持了乔刚的装修损失诉求，还判决张孝兰承担了违约责任，虽然没有在判决事项中直接显示由张孝兰承担违约责任，但是在判决中第三项的租金数额140130.78元是按拖欠租金总额的50%计算得来的，也是让张孝兰承担违约责任后的数额。一审法院判决张孝兰赔偿装修损失的同时，又判决张孝兰以140130.78元租金承担违约责任，显然已经违反了《合同法》第一百一十四条关于违约金方面的规定，依法应当予以撤销。六、张孝兰在一审中的诉求均是按照合同约定进行主张，合法合理，依法应当予以支持。乔刚因合伙生意经营不善而停止营业，并在店外贴出转让告示，张孝兰发现后告知其拖欠房租未交，不得转让，后多次联系协商该房屋租赁事宜，乔刚均在约好的时间、地点推脱、不予协商，后来再无法联系上，直至通过诉讼解决。张孝兰在一审中提交的录音等证据均能充分证明其诉求的合法、合理性，乔刚占用房屋，依法依约均应当支付租金。被上诉人乔刚辩称：1、承租时间应截止在2016年10月份，是由于张孝兰的原因转租转售涉案房屋导致乔刚无法继续经营，其过错和损失应由张孝兰承担。2、张孝兰因在商丘法院涉及被执行案件，乔刚是遵从法院指令停止支付房租，并无过错。3、关于房屋租金损失，依据审理房屋租赁合同司法解释11条内容，该损失应由张孝兰全部承担。4、一审法院判令的违约金和租金都太高，加重了乔刚的负担。双方之间的纠纷是由于张孝兰过错造成的。法庭应当保护乔刚对商丘执行法院的信赖利益。乔刚的一审诉讼请求：请求判令张孝兰赔偿装修损失51万元；本案诉讼费用由张孝兰承担。张孝兰的一审反诉请求：1、判令解除张孝兰与乔刚之间的房屋租赁合同；2、依法判令乔刚将租赁房屋拖欠的水电费、物业费结清，并按照合同约定将楼梯和墙恢复后交付给反诉人；3、判令乔刚向张孝兰支付租金78984元（暂计两个月），剩余租金按照合同约定的租金数额向张孝兰支付自2016年12月15日起至实际交付房屋之日期间的租金（即2016年每月39492元，2017年每月43441.2元，2018年每月47829.2元）；4、判令乔刚支付违约金94000元；5、判令本案诉讼费用全部由乔刚承担。一审法院认定的事实：2015年8月24日，乔刚、张孝兰签订房屋租赁合同，主要约定：出租方（甲方）张孝兰，承租方（乙方）乔刚，甲方将坐落于郑州市中原区棉纺西路北、伏牛路东8号楼1-2层102商铺出租给乙方做经营使用，建筑面积219.4平方米，租赁期限为5年，甲方从2015年8月24日将出租房交付给乙方使用，截止到2020年8月23日到期。第一年租金按180元/月/平方米，共计473904元；第二年租金按198元/月/平方米，共计521294元。交纳方式为每三个月支付一次，在签订租赁合同时需要把首期三个月的租金缴纳给甲方，同时包括一个月押金；首期交款共计157968元（包括押金39492元），之后租金由乙方在每三个月到期前15日交纳给甲方。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，应事先得到甲方书面同意后可对承租房进行装饰施工。对装饰物租赁期满后的权属处理，由乙方自行处置。因乙方原因造成房屋损坏由乙方负责修缮；造成甲方损失的，乙方应赔偿。房屋租赁期间，甲方保证租赁房屋权属清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责。租赁期间，租赁房屋的物业管理、水电费等费用由乙方负担并按时交纳，如乙方拖欠以上费用，甲方有权用押金抵扣。如果乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交租金外，还应按照1000元/日的标准向甲方支付违约金。同日，双方签订补充协议一份，约定于2015年8月24日开始正式起租，租金从2015年12月15日开始计算，租赁期限从2015年12月15日至2020年12月15日止。其他条款遵照原协议执行。租赁期限届满，如不续约合同，乙方需将商铺内的楼梯及隔墙恢复原貌，交付于甲方。合同签订当日，乔刚向张孝兰支付了157960元，为合同约定的前三个月的租金以及押金。乔刚即对涉案房屋进行装饰装修，在该房内经营餐饮业务。2016年9月1日，乔刚向张孝兰支付租金39492元。9月22日，商丘市梁园区人民法院工作人员找到乔刚，告知乔刚拍卖、变卖张孝兰名下的房产偿还案件执行款，乔刚对涉案房产有优先购买权，并告诉乔刚，从当日开始房租不要交给张孝兰，交到法院，如果将房租交给张孝兰，乔刚需要承担法律责任，乔刚表示房租不再交给房东了，房租交给法院，并表示如果将房租交给房东，愿意承担法律责任。后，因房租问题双方发生纠纷，2016年10月涉案房屋锁门停止营业。11月20日乔刚委托资产评估公司对涉案的102商铺资产进行评估。11月23日张孝兰向乔刚发出《解除合同通知书》。11月28日资产评估公司出具《资产评估报告书》，该评估报告书显示:本次资产评估范围为截止2016年11月20日郑州市中原区锦记港式茶餐厅8号楼1-2层102商铺所申报的全部资产，评估基准日为2016年11月20日，评估结论:考虑到评估目的和目前资产现状，委托评估资产的价值为501689元。该评估报告书所附资产明细表显示了地板、软包椅、传菜梯、中央空调、精装修工程及设计费等资产名称，其中地板6226元，成新率56%，评估值3486.6元；中央空调51000元，成新率63%，评估值32130元；精装修工程及设计费630000元，成新率67%，评估值422100元。2017年5月4日乔刚将涉案房屋钥匙交付给张孝兰，但房屋交付状态为：楼梯、隔墙未恢复，物业费未结清。5月5日，张孝兰交纳本案房屋2017年1月1日至5月31日的物业费2742.5元。另查明，本案房屋乔刚接收时为毛坯房。乔刚还租赁了本案房屋隔壁的房屋，并将两房屋之间的隔墙拆除，将本案房屋的楼梯拆除。张孝兰自认乔刚已将2016年9月1日前及9月当月租金支付完毕。还查明，商丘市梁园区法院于2016年3月7日对赵远起诉杨某、张孝兰民间借贷纠纷一案作出（2015）商梁民初字04381号民事判决书，判决杨某偿还赵远50万元借款及利息，张孝兰承担连带清偿责任。2016年9月19日，该法院作出（2016）豫1402执1751号执行裁定书，裁定保全张孝兰、杨某名下财产77万元。2016年9月22日，该法院工作人员找到乔刚告知了相关事项。后，乔刚未向该法院交付房租。2016年12月17日，赵远出具收款条一份，表示已经收到（2016）豫1402执1751号执行裁定书中的执行款，同意该执行案件结案。2017年1月4日，该法院作出执行裁定书，裁定解除对张孝兰名下本案房产的查封措施。诉讼中，双方为证明合同履行期间对方转让店铺，均提供了照片，照片上显示本案房屋的门窗玻璃上贴有“转让”、“出售、出租”等信息，但双方均不认可为己方张贴，双方亦未提供证据证明系对方所为，“转让”、“出售、出租”等信息上亦未显示日期。张孝兰为证明楼梯、隔墙恢复的费用，提供了一份其与潞城市海之城商贸有限公司签订的装修合同一份，在该公司出具的《锦艺城拆装预算表》上显示：合计金额60776.64元，其中一楼砌墙粉刷5130元，二楼砌墙粉刷5130元，钢板楼梯搭建10800元，楼梯扶手2160元。乔刚对此不予认可，认为其通过咨询专业人员，楼梯和隔墙恢复的费用为1万元。一审法院认为：乔刚、张孝兰签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效,对双方具有约束力。乔刚在诉讼请求中要求张孝兰赔偿装修损失，涉案房屋2017年5月4日已经返还给张孝兰，张孝兰反诉请求中要求解除双方的房屋租赁合同。双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，故该院准许张孝兰该项反诉请求，解除双方于2015年8月24日签订的《房屋租赁合同》。针对本案中双方争议的焦点，该院分析论述如下：关于违约金问题。合同约定租金每三个月支付一次，在签订合同时需要把首期三个月的租金缴纳给张孝兰，之后的租金由乔刚在每三个月到期前15日交纳给张孝兰。由此可知，双方约定的是先交租金后用房。张孝兰自认乔刚已将2016年9月1日前及9月当月租金支付完毕。那么，乔刚应在2016年8月30日前支付2016年9月15日至12月14日共3个月的租金，但其于2016年9月1日仅支付了1个月的租金，属违约行为，应当承担违约责任。9月22日，商丘法院告诉乔刚，从当日开始房租不要交给张孝兰，交到法院，乔刚作为公民有义务配合司法机关的执法行为，乔刚此后的行为不属于违约行为，不承担违约责任。从8月31日至9月21日共计22天，合同约定逾期交付租金按照1000元/日的标准支付违约金，故乔刚应当向张孝兰支付的违约金为1000元/天×22天=22000元。乔刚辩称，未支付租金是由于商丘法院的告知而配合执法行为，从时间节点上看，2016年9月19日，商丘法院作出保全张孝兰财产的裁定，9月22日，该法院找到乔刚告知了相关事项，而乔刚应当履行支付房租义务的时间是8月30日，早于法院的执法行为，因此其迟延支付房租的行为与执法行为无关，不是法律规定的免责事由。合同约定张孝兰保证租赁房屋权属清晰，若发生与张孝兰有关的产权纠纷或债权、债务，概由张孝兰负责。商丘法院于2016年3月7日判决张孝兰承担民事责任，9月19日裁定保全张孝兰的财产，9月22日向乔刚告知了相关事项，此乃对租赁房屋有重大影响的情况，此后不久乔刚的店铺锁门停止营业，12月17日该执行案件结案，2017年1月4日裁定解除对张孝兰名下本案房产的查封措施。张孝兰未及时处理其债务情况，客观上影响了乔刚的经营，属于违约行为，亦应承担违约责任。关于房屋租金问题。对于乔刚的店铺锁门停止营业的时间，乔刚陈述是2016年11月，张孝兰陈述是2016年9月底10月初，均不能确定具体日期，根据本案证据综合分析，该院认定店铺停止营业的时间为2016年10月15日。庭审中，张孝兰自认乔刚已经将2016年9月及之前的租金已经结清，即乔刚尚欠2016年10月15日之后的房租。乔刚停止营业后，占用涉案房屋直至2017年5月4日，应当支付自2016年10月15日至2017年5月3日的房屋租金。如前述，张孝兰存在违约行为，应当承担违约责任，降低租金数额，故锁门停业期间的房屋租金按合同约定标准的50%计算。合同约定2015年12月15日开始收取租金，第一年租金以180元/平方米/月的标准计算，房屋面积219.4平方米，故自2016年10月15日至2016年12月14日的租金为180元/月/平方米×219.4平方米×2个月=78984元，乔刚承担50%为39492元。第二年租金标准为198元/月/平方米，自2016年12月15日起至2017年5月3日共计4个月又19天，租金为198元/月/平方米×219.4平方米×4个月+198元/月/平方米÷30天×219.4平方米×19天=173764.8元+27512.76=201277.56元，乔刚承担50%为100638.78元。综上，乔刚应当支付给张孝兰的房屋租金为39492元+100638.78元=140130.78元。关于装修损失问题。本案房屋乔刚接收时为毛坯房，面积219.4平方米，合同约定租赁期限为5年。房屋交付后乔刚进行了装修，2017年5月4日房屋返还给张孝兰，乔刚实际占有房屋不足2年。为证明房屋装修残值，乔刚自行委托资产评估公司对涉案的102商铺资产进行评估，评估的价值为501689元。评估报告书所附资产明细表显示了地板、软包椅、传菜梯、中央空调、精装修工程及设计费等资产名称，其中地板6226元，成新率56%，评估值3486.6元；中央空调51000元，成新率63%，评估值32130元；精装修工程及设计费630000元，成新率67%，评估值422100元。但乔刚提交的资产评估书不是司法鉴定评估，且评估书的相关内容亦不具体，比如，乔刚租赁的是相邻的两处房产，评估结论中的地板、软包椅、中央空调是一处房产中的还是两处房产中的未说明，如果是一处房产中的，中央空调是怎么估价的亦未说明，张孝兰对该评估书亦不予认可，故乔刚提供的资产评估书该院不予采信。但若因此否定乔刚的装修的残值，又有悖于民法公平原则，故根据房屋面积、合同约定期限、实际使用期限、经营的业务内容、装修市场普通价格等情况，乔刚撤离租赁房屋时，该院酌定其装修部分残存价值为10万元。因形成附合的装饰装修物的残值归张孝兰所有，张孝兰应当赔偿乔刚该部分损失10万元。关于其他问题。张孝兰要求乔刚将租赁房屋拖欠的水电费、物业费结清，并按照合同约定将楼梯和墙恢复后交付。因张孝兰未提交相关证据证明水电费的数额，故对其要求乔刚结清水电费的诉讼请求该院不予支持。张孝兰提供物业费发票证明2017年1月1日至2017年5月31日产生物业费为2742.5元，但因涉案房屋已经于5月4日返还，故乔刚仅应承担自2017年1月1日至2017年5月3日的物业费，经计算得出为2742.5元÷151天×123天=2233.96元。为证明涉案房屋中楼梯和隔墙恢复费用，张孝兰提供了一份其与潞城市海之城商贸有限公司签订的装修合同，在该公司出具的《锦艺城拆装预算表》上显示：合计金额60776.64元，其中一楼砌墙粉刷5130元，二楼砌墙粉刷5130元，钢板楼梯搭建10800元，楼梯扶手2160元。乔刚对此不予认可，认为楼梯和隔墙恢复的费用为1万元。该院认为张孝兰提供的是一份其单方与装修公司签订的尚未履行的合同，乔刚对此亦不予认可，故该装修合同该院不予采信。根据双方的主张情况，该院酌定涉案房屋中楼梯和隔墙恢复费用为2万元。合同解除，乔刚应将楼梯和隔墙恢复后将房屋返还给张孝兰，由于乔刚未能将该两项恢复，故应当承担该2万元恢复费用。合同签订当日，乔刚向张孝兰支付了157960元，为合同约定的前三个月的租金以及押金，扣除3个月房租39492元×3个月=118476元，剩余157960元-118476元=39484元为押金，合同解除，张孝兰应当退回押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除乔刚与张孝兰签订的房屋租赁合同；二、张孝兰于本判决生效之日起十日内赔偿乔刚装修损失100000元；三、乔刚于本判决生效之日起十日内支付张孝兰房屋租金140130.78元；四、乔刚于本判决生效之日起十日内支付张孝兰违约金22000元；五、乔刚于本判决生效之日起十日内支付张孝兰物业费2233.96元；六、乔刚于本判决生效之日起十日内支付张孝兰楼梯和隔墙恢复费用20000元；七、张孝兰于本判决生效之日起十日内退回乔刚押金39484元；八、驳回乔刚其他诉讼请求；九、驳回张孝兰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由乔刚负担5810元，张孝兰负担3090元；反诉费1880元，由乔刚负担。该院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为：关于张孝兰上诉称一审判决认定乔刚违约期间错误问题，乔刚未按照双方签订的租赁合同约定支付租金，其于2016年8月31日构成违约，因9月22日商丘法院要求乔刚配合司法机关的执行行为，9月22日之后乔刚未及时交纳租金，不应再认定乔刚违约，一审法院认定乔刚应承担22天的违约责任并无不当。张孝兰上诉称其在租赁过程中不存在违约行为，因双方租赁合同约定张孝兰应保证租赁房屋权属清晰，若发生与张孝兰有关的产权纠纷或债权债务，概由张孝兰负责。9月19日涉案租赁房屋被法院保全，势必让乔刚对租用前景产生不安，此后不久乔刚停止营业，而11月23日张孝兰向乔刚发出《解除合同通知书》，张孝兰未及时处理自己的债务，继而影响乔刚的租赁经营，应构成违约。一审法院对于装修损失基于评估数额和总体案情，对装修损失价值酌定适当。租赁合同解除，押金应予退还，一审判决将押金一并处理并无不当。综上，上诉人张孝兰的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3090元，由上诉人张孝兰负担。本判决为终审判决。审判长　王　怡审判员　马常有审判员　刘颖超二〇一七年八月二十八日书记员　朱　娆