（2017）粤0606民初9208号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-25
案件名称
广东金诺物业管理服务有限公司与刘起良物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东金诺物业管理服务有限公司,刘起良
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初9208号原告：广东金诺物业管理服务有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道古鉴龙良路龙湖新城2号康格斯花园一期2座P1号商铺。法定代表人：叶伟雄。委托诉讼代理人：吕伟科、罗壕全，公司员工。被告：刘起良，男，1977年12月2日出生，汉族，住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：郭丫情，女，1974年12月5日出生，汉族，住址同上。原告广东金诺物业管理服务有限公司与被告刘起良物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，由审判员梁逵适用小额诉讼程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人吕伟科，被告的委托诉讼代理人郭丫情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2014年2月至2017年3月31日止物业服务费、水泵电梯电费合计6255.95元及违约金1624.19元（违约金暂计至2017年3月31日止，实际计至付款之日），共计7880.14元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告作为佛山市顺德区大良康格斯花园的前期物业服务机构，被告为康格斯花园的业主，双方签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》约定，该商品房总建筑面积为86.59平方米，住宅物业服务费按建筑面积1.8元/月/平方米计收，每月物业服务费为155.86元，物业服务费不包含电梯及二次供水设备所产生的电费，该费用由受用人按量分月进行分摊；被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月缴交，以后每次缴交物业服务费的时间为每月20日前；若被告不按约定标准和时间缴交物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告于2012年8月3日办理收楼手续后，自2014年2月起一直拖欠物业服务费等费用，暂计至2017年3月31日止，被告已累计拖欠物业服务费、水泵电梯电费合计6255.95元及违约金1624.19元，以上合计7880.14元。被告拖欠上述物业服务费等费用，已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。被告辩称，原告起诉被告不按时缴纳物业费，是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约。《顺德区（前期）物业管理服务协议书》内，根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》第一条第一小节，关于卫生方面，被告家楼道都是自己打扫和拖地，从住进来到今天都是自己拖地（打过多次电话到物管），每次下班回来门口夹很多传单。小区里面就不多说，有照片为证。上述文件第一条第十三小节规定，在小区交付使用面积达到50%的情况下，引导业主成立业委会，这点原告背道而驰，百般阻挠，打恐吓电话。物业采用的是包干制，但是原告从来不曾公布物业服务费的去向，也不向业主公布利用共用部分共用设备进行经营所得收益。关于使用停车场收费问题，合同是采用2或3的方式收费。事实上，根本没有选择，只能按原告所说的买20年送20年，如果不买，连小区门都进不了，而原告的员工可大摇大摆地免费停。3.被告交的物业服务费已包含税费，在2016年6月19日早上9点40分去交物业服务费时，要原告开发票但被拒绝，并说被告不用交了。业主缴纳物业服务费，原告只开收据，拒绝开发票，是否违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。当时买房时，答应免两年物管费，可原告只免一年，涉嫌欺诈顾客。原告按照第三条收取物业服务费而未按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。广告牌设置及权益，小区门口、电梯里面、甚至家门口，都有大量的广告传单。原告未能履行《物业服务协议约定》，如保安打人，小偷偷盗，在建橡树湾时，工程车在小区内施工，业主停小区的车会被原告上锁。最重要的两点：①在买楼时《认购须知》第五条，交楼标准，卫生间，预留沉箱管道排水口做好防水层，阳台铺优质防滑地砖，后生活阳台抹水泥砂浆。可在收楼时，卫生间的排水管道排水口漏水，找原告超过20次都没能解决。②阳台地面铺瓷砖到现在都没能补瓷砖及650元现金。而这些，原告从提供服务至今从未进行过调解和沟通，很多问题得不到解决，导致业主与原告矛盾的激化，对于小区不按时交物业服务费，原告也从未进行入户或电话调查，是什么原因不按时交物业服务费以及如何解决业主问题。出现不交物业服务费的情况后只是打电话催费门上贴条，发律师函，最后法院诉讼。小区是一个封闭式小区，但小区各处都可以看到业主的单车摩托车，小车乱停乱放，且经常性停水，紫荆苑大门24小时开着，小区内摄像头也是个摆设，导致每年都有多户业主家被盗，小区内单元的门锁损坏，没及时更换，单元门敞开，任何人都可以随便进出。电梯故障率高。小区到了晚上就一片黑暗，而开发商广告一片通明。请问：原告做得如何，合同对双方都有约束力，被告不是只有交钱的义务，也应有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的服务应提供，原告不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。基于上述理由，要求撤销本案起诉，同时对被告提出的房屋漏水及补贴瓷砖和650元能够按交楼标准执行。综上所述：被告延迟缴纳物业费都因原告首先没能履行双方合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用，在原告按合同执行解决后，被告再缴纳所欠费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据6，合同所约定的就是违约金；虽然被告逾期交费是事实，但是是否应承担违约责任是本案的认定问题。原告提交的6月28日的律师函中列出被告2014年2月至2016年6月20日欠费情况，故本院只认定原告曾发函催收的事实，但对于具体欠费数额，以本院认定为准。被告提供的证据，关于赠送物业服务费的票据，已履行完毕；被告称购房时，发展商曾承诺免2年物业服务费，该主张无证据证实；即使属实，也是其与发展商的纠纷；225元的收据，原告的解释无依据，故对被告的主张予以采信，在本案中扣减；被告认为开发商不兑现承诺、房屋存在质量问题，也是其与开发商的纠纷；被告主张原告恐吓业主，证据不足，不予采信。地上满是垃圾等照片，只可证实原告服务质量存在瑕疵，另一方面亦反映了部分业主不自觉停放车辆、随地扔垃圾。本院经审理认定事实如下：原告是佛山市顺德区大良康格斯花园（以下简称案涉小区）的物业服务机构，被告是康格斯花园XXX房产（以下简称案涉房屋）的业主。原告与被告于2012年8月3日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定案涉房屋总建筑面积86.59平方米，住宅物业服务费按建筑面积1.8元/月/平方米计收，每月物业服务费155.86元；物业服务费中不包含电梯及二次供水设备产生的电费，该费用由受用人按月进行分摊；被告应从合同约定交楼之日或视为房屋交付使用之日起缴纳物业服务费，物业服务费应于每月的20日前缴纳，若被告不按照约定缴费的，原告有权要求被告按期补交并按照日千分之五计收违约金。被告于2012年8月3日办理案涉房屋的收楼手续，但自2014年2月起欠缴物业服务费，至2017年3月31日欠物业服务费5793元、水泵电梯电费368.86元。原告于2016年6月28日委托律师事务所指派律师发出的律师函提到，被告自2014年2月起欠交物业服务费；截止至2016年6月20日，被告共欠物业服务费、水泵电梯电费合计4738.26元。原告于2017年6月16日向本院提起诉讼。另查明，原告除了装修垃圾清运费、施工许可证工本费外，还以装饰装修服务费为由收取了被告225元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原告作为案涉小区物业服务公司，应当按照约定提供完善、到位的物业管理服务。根据庭审查明事实，原告此前确实存在部分管理不到位的情况，但原告实际上已对小区进行了管理服务，履行了合同的主要义务，上述服务瑕疵不足以成为被告长期、全额拒交物业管理服务费及水泵电梯电费的抗辩理由。原告认为被告所欠的水泵电梯电费为462.95元，被告认为一个月分摊水泵电梯电费约100元不符合常理。《欠费违约金计算表》所列的2014年9月一个月的水泵电梯电费94.09元不合理，原告解释为是之前拖欠的费用总额。民事诉讼应当遵循诚实信用原则，禁止反言，因此对于水泵电梯电费，本院只支持2014年10月起的欠费。综上，对于原告主张的物业服务费、水泵电梯电费及违约金，本院根据双方各自的过错程度，酌定两被告应向原告支付2014年2月至2017年3月31日物业服务费5793元、水泵电梯电费368.86元，免于被告缴纳该期间的违约金。被告答辩提出原告之前多收取225元，原告认为是根据《佛山市物业服务收费管理办法》第十三条收取的。该条规定业主在装修期内如需拆改墙体及隐蔽工程（水、电、气）施工的，在办理相关报批装修手续后，物业管理企业在约定的施工期限内，按依法维护业主合法权益的原则，确保每天两次派出熟悉装修业务人员到现场做好巡查记录，并为业主提供装修方面的咨询服务，在协助业主做好装修工程验收的前提下，由物业管理企业向装修企业或业主（具体由业主与装修企业商定），每天收取不超过5元的装修管理费。原告未提供被告装修时的装修方案、巡查记录等，因此其收费依据不足，应退还该款项给被告，本院在本案的物业服务费中作扣减处理。原告已明确可以开具发票。人防车位的争议，正在另案诉讼中。在此，本院特别指出，原告作为物业服务公司，应明确自己的本职就是服务，故应重服务与信誉，回归服务本色，明确自身角色定位，不断提升服务水平，不要习惯于以管理者自居，多听听业主的心声，加强与业主的沟通，应尊重业主的知情权、选择权。同理，业主若对物业管理不满意，可以依法律程序尽快成立业主委员会维护自身的权益，否则长期不支付物业服务费，物管公司只会进一步降低物管水平，从而纠纷会愈演愈烈。就案涉小区而言，无论业主还是原告，理应将其作为自己的家园进行建设和爱护，这是一个有着数千户业主的大楼盘，其实就是一个人口密集的小社会，难免会存在错综复杂和众口难调的现象，正因为如此，大家更应从构建和谐美好家园的角度出发，互相理解包容，加强沟通，共同解决问题与困难，共创文明家园。只有如此，双方才能共创“双赢”的局面，否则，只会两败俱伤。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告刘起良应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司支付2014年2月至2017年3月31日物业服务费5793元、水泵电梯电费368.86元，两项合共6161.86元；二、驳回原告广东金诺物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元(已减半收取，原告已预交)，由原告广东金诺物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 梁 逵二〇一七年八月二十八日书记员 柯洁静 搜索“”