（2017）内0204民初2156号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-10-20
案件名称
包头市锦林花园物业服务有限责任公司与侯建华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
包头市青山区人民法院
所属地区
包头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包头市锦林花园物业服务有限责任公司,侯建华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第四十二条第一款
全文
包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0204民初2156号原告：包头市锦林花园物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈乐艺，经理。委托诉讼代理人：曹玉萍，该公司职工。委托诉讼代理人：刘东，内蒙古承达律师事务所律师。被告：侯建华，女，1954年8月10日出生，汉族，，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：侯建设，男，1953年3月13日出生，汉族，，住内蒙古自治区包头市。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司与被告侯建华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人曹玉萍、刘东，被告侯建华的委托诉讼代理人侯建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费4110元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是包头市锦林花园业主大会依法选聘的物业服务企业。从2004年起，原告一直与包头市锦林花园业主委员会签订《锦林花园物业委托管理合同》，每次合同的服务期限为3年。合同签订后，原告依合同约定履行相关义务至今，被告应于每年12月31日之前向原告交纳当年的物业管理服务费。时至今日，被告未交纳2014年至2016年度物业管理服务费。被告的行为，构成违约且已严重影响了原告正常经营服务及其他已缴费业主的合法权益。期间，原告多次向被告发出书面催缴通知，被告一直置之不理。依据《物业管理条例》、《锦林花园物业委托管理合同》的规定，原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告及其他业主的合法权益。被告侯建华辩称，针对原告的起诉，做如下答辩：所欠物业管理服务费的年份及数额均属实。但答辩人拒缴物业管理服务费是有理由的，理由如下：1.未经业主同意，原告将答辩人家楼前的车棚私自拆除，导致业主的自行车无处存放；2.业主私占小区公用绿地的情况严重，原告未进行制止；3.小区业主在楼顶上私搭违章建筑，原告未进行制止。原告解决了以上问题，被告同意缴纳物业管理服务费且从解决之日开始缴费。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司向本院提交如下诉讼证据：1.2013年至2014年《锦林花园物业委托管理合同》2份及《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》1份；2.《业主13-207物业费明细》1份；3.催费通知单2份及包头市锦林花园业主委员会出具的证明1份；4.企业名称变更核准通知书1份；5、质证证书1份。原告提交以上证据的证明目的是原告系依法取得从事物业服务资格的企业。2013年4月13日、2014年8月12日原告与包头市锦林花园业主委员会通过签订物业委托管理合同的方式建立合同关系，原告为锦林花园小区提供物业服务。2014年全年、2015年前9个月，物业管理服务费按每月每平米1元收取，2015年后3个月及2016年全年物业管理服务费按每月每平米1.38元收取。被告自2014年1月1日至2016年12月31日欠原告物业管理服务费4110元；包头市锦林花园业主委员会证实原告通过张贴催费通知书的方式向被告主张过权利。被告对欠费年份及数额均无异议，也认可原告通过张贴催费通知书的方式向其主张过权利，但被告对锦林花园物业委托管理合同》及《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》有异议，认为该合同是与包头市锦林花园业主委员会签订的，不是与被告本人签订的；包头市锦林花园业主委员会签订合同时未召开业主大会，被告对所签合同的内容并不知情。被告侯建华向本院提交的诉讼证据系打印照片4张。被告提交该照片的证明目的是小区内有私搭乱建和占用绿地的情况，原告未制止。原告对证据的真实性及证明目的均不认可，认为原告对小区内的私搭乱建均出面制止过，但原告作为物业公司无执法权，房屋的私搭乱建由城管部门进行拆除；小区内圈起来的小院是开发商出售给业主的，不属于物业服务的范围。本院依法调取房屋权属信息表，证明坐落于包头市青山区锦林花园**栋**室的普通住宅建筑面积98.58平方米，房屋权利人为被告侯建华，原、被告对房屋权属信息表的真实性均无异议。原告提交的证据2、证据3、证据4、证据5的真实性及证明目的及本院依法调取房屋权属信息表，原、被告均无异议，本院予以确认并在案佐证。被告对原告提交的证据1提出的异议不成立，对原告提交的证据1本院亦予以确认并在案佐证。被告提供的照片4张，原告虽不认可，但对被告提出的问题作了答复，对照片的真实性予以认可，但被告提供的照片不能证明其证明目的，对其证明目的不认可。本院经审理认定事实如下：2013年4月13日，2014年8月12日，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）分别签订《锦林花园物业委托管理合同》各1份。合同约定，甲方将锦林花园住宅小区委托乙方实行物业管理，委托物业管理服务期限从2013年1月14日起至2017年8月11日止。物业管理服务费的收费标准和方式为：住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.00元，小高层2层到5层每月每平方米1.40元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.45元（含电梯费0.45元/每平方米），7层到11层1.70元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压费0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.00元向业主或使用人收取；空置房屋乙方按照建筑面积每月每平方米为1.00元向业主（使用人）收取。车库每月每平方米0.5元向业主、使用人收取。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）于2015年9月5日签订了《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》，将2014年8月12日签订的《锦林花园物业委托管理合同》第28条物业管理服务费第一项修改为：住宅房屋：多层乙方按照建筑面积每月每平方米1.38元，小高层1-2层每月每平方米1.38元，3-5层1.78元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.83元（含电梯费0.45元/每平方米），7层到11层2.08元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压费0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米为1.38元向业主或使用人收取。修改后合同条款自2015年10月1日起施行。被告侯建华居住在包头市青山区锦林花园**栋**室，房屋建筑面积为98.58平方米，被告未向原告交纳2014年1月1日至2016年12月31日物业服务费共计4110.78元。对于以上双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。被告的委托诉讼代理人侯建设提出，坐落于包头市青山区锦林花园**栋**室的普通住宅是其本人以被告侯建华的名义购买，对此，被告本人未作出声明。本院认为，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司与包头市锦林花园业主委员会签订的《锦林花园物业委托管理合同》及《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告侯建华作为包头市锦林花园住宅小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告侯建华所居住的小区提供物业服务后，被告应依约定向原告支付物业管理服务费。被告侯建华提出原告未经业主同意将其楼前的车棚私自拆除，导致业主的自行车无处存放；业主私占小区公用绿地的情况严重，原告未进行制止；小区业主在楼顶上私搭违章建筑，原告未进行制止。基于以上理由，被告拒缴物业管理服务费，原告作为物业企业向被告所在的小区提供物业服务，其服务的内容应该严格遵守合同中委托管理的事项，其对小区的管理，尊重绝大多数业主的利益，业主不能单从个人的利益考量整个物业的服务；如果个别业主认为物业公司的行为损害了业主的整体利益或者损害了其个人的利益，可通过合法的程序要求物业公司改进，不能以此为由拒缴物业管理服务费。小区内即便确实存在私搭乱建和占用绿地，物业公司的义务只是劝阻或者建议业主拆除或者向相关部门反映，能否拆除，并不是由物业公司的意愿决定的，因此这不是业主拒绝缴纳物业管理服务费的理由。故被告的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。现原告要求被告支付2014年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费4110元，被告实际未交纳物业管理服务费4110.78元，故原告的诉讼请求，本院予以支持。被告的委托诉讼代理人侯建设提出，坐落于包头市青山区锦林花园**栋**室普通住宅是其本人以被告侯建华的名义购买，对此，被告本人未作出声明，本院不予认可。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告侯建华支付原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司2014年1月1日至2016年12月31日度物业管理服务费4110元，于本判决书生效之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司已预交，由被告侯建华负担，于本判决书生效之日起三日内随上款一并给付原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 燕 强人民陪审员 樊 英二〇一七年八月二十八日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”