（2017）云04民终532号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-30
案件名称
高泽光、高红英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省玉溪市中级人民法院
所属地区
云南省玉溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高泽光,高红英,高红梅,高红芬,高泽辉,高红仙,施荣芬,黄铭全
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云04民终532号上诉人（原审被告）：高泽光，男，1965年7月2日生，彝族，居民，住峨山彝族自治县。上诉人（原审被告）：高红英，女，1963年8月8日生，汉族，居民，住峨山彝族自治县。上诉人（原审被告）：高红梅，女，1968年4月28日生，汉族，居民，住峨山彝族自治县。上诉人（原审被告）：高红芬，女，1956年10月8日生，彝族，居民，住峨山彝族自治县。上诉人（原审被告）：高泽辉，男，1970年8月7日生，汉族，居民，住峨山彝族自治县。上诉人（原审被告）：高红仙，女，1956年10月6日生，汉族，居民，住上海市长宁区。六上诉人的共同委托诉讼代理人：丁书旺，云南南极律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：施荣芬，女，1976年7月29日生，彝族，农民，住峨山彝族自治县。被上诉人（原审原告）：黄铭全，男，1973年8月4日生，汉族，农民，住峨山彝族自治县。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢鸿辉，云南青茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人高泽光、高红英、高红梅、高红芬、高泽辉、高红仙因与被上诉人施荣芬、黄铭全房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2016）云0426民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高泽光、高红英、高红梅、高红芬、高泽辉、高红仙上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审法院遗漏以下重要事实：1、双方对合同履行过程中遇到政府征收时的权利义务进行了明确约定。双方在《房屋出租协议》第三条中已明确约定了出租遭遇政府征收时，出租人对承租人仅退还剩余房租，对承租人的损失不作任何补偿。结合整个合同上下文及订立合同当事人的文化水平考虑，可以确定双方已明确约定遇到政府征收时，双方终止合同，互不承担违约责任，各自损失各自承担。2、双方约定的租金水平明显偏低，反映了双方签订合同时已经考虑到了合同因不可抗力终止时装修物的相关处理与安排。同等地段，同等房屋2015年的租金水平在5万元左右，本案上诉人仅收取被上诉人3万元的年租金，这已经考虑到承租人装修投入的不可分部分合同终止时归出租人所有，以及遇到政府征收不补偿承租人任何经济损失这两个因素，已兼顾了双方的风险与收益。3、被上诉人未提交证据证明其实际投入装修的金额和实际营业期间的盈利情况。确定被上诉人实际投入装修的金额和实际盈利减少多少是本案的重要事实，一审法院没有调查被上诉人投入装修的金额和是否实际盈利，被上诉人亦未提交相关证据证明。一审法院依据政府征收单位对上诉人补偿清单中的补偿价值来确定被上诉人投入或损失的价值，不符合基本逻辑。二、一审法院适用法律不当。1、当事人之间处理权利义务的约定明确具体，不违反法律规定，不属于需要法院依法调整与改变的范围。意思自治原则是合同法的重要原则之一，一审法院忽略当事人之间的约定，错误适用法律条文，不恰当地运用公权力调整当事人之间的权责分配，违反了《合同法》第八条的规定。2、当事人有义务提交证明自己主张的证据，否则应当承担举证不能的后果，一审违反了这一证据规则，主观地依据补偿上诉人的材料确定上诉人对被上诉人的补偿，没有事实及法律依据。同时，被上诉人装饰装修投入与上诉人基础的装修投入都包含其中，上诉人允许被上诉人破坏原有装修是以合同履行期限届满、收到足额的房屋租金为预期的，现在合同因政府征收而终止，出租人的基础装修投入也在损失中。至于营业损失，出租收益是上诉人物权的重要内容，征收人补偿的就是因征收导致上诉人不能继续出租获得经济收益造成的损失，而不是补偿承租人因征收造成的营业损失。一审主观地认为承租人配合出租人获得营业损失补偿金的行为即构成获得补偿金的理由，没有法律依据。综上，请求二审法院查明本案事实，依法予以改判。施荣芬、黄铭全辩称，同意原判。施荣芬、黄铭全向一审法院起诉请求：1、由高红梅给付其房屋装修补偿款151967元；2、由高泽光、高红英、高红梅、高红芬、高泽辉、高红仙给付其房屋征收停业补助款135714元、搬家费19343元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月13日，高红梅作为房屋所有权人代表，与施荣芬、黄铭全签订了《房屋出租协议》。协议约定：高红梅代表其他房屋共有人将位于峨山县双江街道易家村50号房屋（该房为：高泽光、高红英、高红梅、高红芬、高泽辉、高红仙共同共有）出租给施荣芬、黄铭全使用，合同期限为：2014年1月1日至2020年12月31日（7年）。施荣芬、黄铭全承租后，经高泽光等六人同意，在原有装修基础上，对承租房屋投入资金进行了装修、装饰，并将其作为“峨山县荣味食鲜阁饭馆”经营用房。2016年6月，峨山县政府作出《关于城市棚户区土地及房屋征收决定》，将易家村50号房屋纳入征收范围。按政府要求，双方终止了合同履行，施荣芬、黄铭全停止营业活动并搬离了承租房屋。房屋共有人高泽光、高红英、高红梅、高红芬、高泽辉、高红仙分别与政府签订了《征收补偿协议》，并按协议获得了各项补偿款，其中包含搬家费19343元（其中高泽光3194.85元、高红英3268.29元、高红梅3225.09元、高红芬3242.91元、高泽辉3163.92元、高红仙3248.31元），商业用房停业损失补助款135714元（其中高泽光22620元、高红英22620元、高红梅22620元、高红芬22620元、高泽辉22614元、高红仙22620元），装修补偿款151967元由高红梅领取。诉讼中，对照高红梅与政府签订的《征收补偿协议》中列明的装修装饰项目，双方确认，1、征收协议附装修价值表第一页涉及补偿项主要为高泽光一方所做，第1至第17项，共计补偿款34221元。其中第5项镜子（补偿款119元）为施荣芬、黄铭全装修，其他装修为高泽光一方完成。2、装修价值表第二页涉及补偿项目主要为施荣芬、黄铭全所做，第1-32项，共计补偿款117746元。其中，高泽光一方装修项目及金额为：第5项铁皮补偿款440元（协商同意对半分配880元÷2=440元），第16项宝丽板吊顶补偿款1584元，共计2024元。涉及施荣芬、黄铭全装修项目补偿款合计为115841元（117746元+119元-440元-1584元=115841元）。本案涉案装修补偿款总额为151967元，故涉及高泽光一方的装修补偿款为：36126元（151967元-115841元=36126元）。一审法院认为，本案双方签订的《房屋出租协议》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方都按照约定履行了各自的义务，但由于租赁期内政府进行征收拆迁，租赁房屋在拆迁范围内，致使双方的协议不能够继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，合同解除是政府征收行为所致，不存在哪一方违约的情形，故双方无需向对方承担违约责任。本案的争议焦点在于：装修及构筑物补偿、搬家费、商业用房停业补助等费用应当归谁所有。一审认为，以上费用的归属应依照法律规定，根据双方在获得补偿中所起的作用，结合实际情况公平确认予以分配。具体评析如下：一、装修（含构筑物）补偿151967元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案是因政府拆迁征收行为，导致双方的协议不能够继续履行，应依照上述规定，按照公平原则对装修及构筑物补偿款进行分配。诉讼中，双方就各自对房屋所进行的装修费用支出，对照政府补助清单进行了确认，即施荣芬、黄铭全涉及装修补偿款为115841元，高泽光一方涉及装修补偿款为36126元，对此，双方均无异议，予以确认。二、商业用房停业损失补助款135714元（其中高泽光22620元、高红英22620元、高红梅22620元、高红芬22620元、高泽辉22614元、高红仙22620元），该项补偿主要针对房屋产权人临时安置期间经营性用房的收入损失，同时兼顾承租人在房屋被征收前的效益及合理的停业损失，考虑还需要承租人提供营业执照、税务登记证等证照并有实际经营行为，获得上述补偿是双方一致配合的结果，故一审确定该项补助由施荣芬、黄铭全享有20%，高泽光一方享有80%，施荣芬、黄铭全应得27143元（135714元×20%）。三、搬家费19343.37元（其中高泽光3194.85元、高红英3268.29元、高红梅3225.09元、高红芬3242.91元、高泽辉3163.92元、高红仙3248.31元），因双方均需要及时配合腾房并搬运相关物品，故按50%在双方间进行分配，其中施荣芬、黄铭全应得9671.68元（19343.37元÷2）。综上，一审认为本案是因政府征收行为导致双方之间的《房屋出租协议》不能够继续履行，按《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》，应获得的补偿款中，应依照法律规定，同时考虑争议补偿款的性质、计算标准、与双方的关联程度，结合公平原则进行分配，故对施荣芬、黄铭全的诉讼请求予以部分支持。因高红梅实际领取了装修补偿款，施荣芬、黄铭全对装修补偿款的合法诉请应由高红梅支付，搬家费及商业用房停业损失补助由高泽光、高红英、高红梅、高红芬、高泽辉、高红仙按所领取的补偿款，结合确定的比例支付。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决：“一、由被告高红梅于判决生效后十日内支付原告施荣芬、黄铭全装修补偿款115841元、商业用房停业补助款4524元、搬家费1612.55元，三项合计121978.55元；二、由被告高泽光于判决生效后十日内支付原告施荣芬、黄铭全商业用房停业补助款4524元、搬家费1597.43元，两项合计6121.43元；三、由被告高红英于判决生效后十日内支付原告施荣芬、黄铭全商业用房停业补助款4524元、搬家费1634.15元，两项合计6158.15元；四、由被告高红芬于判决生效后十日内支付原告施荣芬、黄铭全商业用房停业补助款4524元、搬家费1621.46元，两项合计6145.46元；五、由被告高泽辉于判决生效后十日内支付原告施荣芬、黄铭全商业用房停业补助款4523元、搬家费1581.96元，两项合计6104.16元；六、由被告高红仙于判决生效后十日内支付原告施荣芬、黄铭全商业用房停业补助款4524元、搬家费1624.16元，两项合计6148.16元。七、驳回原告施荣芬、黄铭全的其他诉讼请求。”本院二审期间，高泽光一方提交了两组证据：1、照片三张，证明其出租给被上诉人的房屋有较好的初始装修，拆迁人对装饰装修补偿的价格水平已考虑到了此因素。2、收据一份，证明相同时间、同等地段房屋的租金水平远高于本案双方约定的租金水平，双方约定的租金与遇拆迁时不补偿对方装修费用是整体考虑，对双方均是公平的。经质证，施荣芬、黄铭全认为照片不能证实房屋的初始装修状况，对该证据的证明目的不予认可。收据上的收款人未到庭作证，证据形式不合法，且与本案无关，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院审查认为，高泽光一方提交的照片上呈现的是房屋的外观，且拍摄时间是2017年3月，不能反映该房屋的初始装修情况，不能达到其证明目的，本院不予采信。第二组证据系两案外人之间的收款凭证，真实性未经核实，且与本案处理无关，亦不予采信。经审理，除一审认定双方《房屋出租协议》签订于2013年10月13日有误，实际应为2013年11月13日外，二审查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，本案双方所签《房屋出租协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该协议第三条第（二）项约定“在协议期限内，如果遇到城建规划搬迁等非甲方主观原因造成无法履行协议时，甲方不作任何经济补偿。如拆迁，当年的租金剩几天就退几天给乙方。”结合条文整体文意及约定目的理解，本院认为，此处“甲方不作任何经济补偿”仅指非甲方原因造成合同不能履行时，甲方不承担任何赔偿责任，现遇政府拆迁，被上诉人主张分配的是政府发放的相关征收补偿，而非要求甲方承担赔偿或补偿责任，因此，被上诉人的诉请与该条款约定的情形并不相符，上诉人以此为据，主张被上诉人不应获得房屋拆迁补偿款的理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人提出，被上诉人未提交证据证明其实际投入装修的金额和实际营业期间盈利情况的意见，本院认为，装饰装修的补偿价值是征收部门就房屋装修现值现状作出的评估，既然本案双方均对房屋进行过装修，且庭审中已对照装饰装修补偿价值表确认过各自的装修项目，一审据此认定装修补偿款的分配比例符合实际，并无不当。至于商业用房停业补助，根据《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》的要求，享受该项补助须具备的条件包含：持有合法有效的工商营业执照、提供合法有效的税务登记证或纳税证明、有固定的经营场所和实际经营行为。并明确，该补助金的分配由房屋产权人自行与经营户协商解决。由此可知，停业补助金虽量化为租金标准计付，但补助性质指向的不仅是房主的出租收益损失还包括实际经营者的停业损失，且只有征迁房屋被认定为经营性用房才能获得，因此，一审认定该项补偿的获得是双方一致配合的结果，并在此基础上确定由上诉人享有补助金的80%，被上诉人享有20%符合本案实际及利益平衡原则，本院予以维持。搬家费系以房屋实际使用人为补偿对象，本案双方均有物品需要搬迁，原审予以平均分配的处理方式正确，亦予维持。综上所述，高泽光、高红英、高红梅、高红芬、高泽辉、高红仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5905元，由高泽光、高红英、高红梅、高红芬、高泽辉、高红仙负担。本判决为终审判决。审判长 吴析咛审判员 荆 燕审判员 ＸＸＸ二〇一七年八月二十八日书记员 陈柯吉 来源：百度搜索“”