（2017）津01民终6141号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-09-04

案件名称

宋熙昆、魏巍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第一中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋熙昆,魏巍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6141号上诉人（原审被告）宋熙昆，男，1981年8月8日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李丽，天津云杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏巍，男，1982年5月17日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。上诉人宋熙昆因与被上诉人魏巍房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋熙昆上诉请求：撤销一审判决,发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.房屋买卖合同履行过程中，被上诉人未按照合同约定时间办理准备首付款以及其签订买卖协议和申请贷款手续，严重迟延履行合同。2.应当依职权将中介方列为第三人查明事实。3.上诉人并不是因为房屋存在差价而不销售，而是被上诉人迟延履行，而且购买产权侵犯第三人权益，宋熙莹得知此事之后向宋熙昆主张权益，双方因此发生矛盾，因此一审法院在适用法律支持房屋差价时应当综合考虑合同履行过程中双方的过错程度以及双方的损失等因素综合评定，而且签订合同时房屋为公产房，不适用天津市高级人民法院相关通知。魏巍辩称，同意一审判决。事实和理由：1.被上诉人和中介公司不知晓同户籍人员不同意出售该房屋。2.被上诉人与中介、房管站核实过，没有冒充签字情况，所有手续都是宋熙昆办理。3.签订合同时明确约定房屋是公产，需后买产权，上诉人同意并认可；4.被上诉人一直积极的履行合同，是因为产权证下来当天上诉人提出违约才无法继续履行。魏巍向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿房价上涨差额部分人民币20万元；2.请求判令被告返还原告双倍定金10万元；3.请求判令被告赔偿原告已支付的房租及产权费共计23000元；4.请求判令被告赔偿原告已支付的买卖服务费人民币5100元；5.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，魏巍变更第三项诉讼请求为：请求判令被告赔偿原告已支付的房租及购买诉争房产权费共计22347.7元；增加两项诉讼请求：1.解除原、被告签订的房产交易合同；2.请求判令评估费4730元由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的以下事实，一审法院予以确认。一、原、被告于2016年9月29日在天津我爱我家房地产经纪有限公司金海道店（简称中介公司）居间下签订了编号为“ZHDL0095375ZY”的《房产交易合同》，合同约定的卖方为被告、买方为原告，第一条、房产基本情况：1.1，本合同项下房产坐落于河北区××路日光里大楼××号，产别为直管公产，买产权，建筑面积以实际下发产权证为主……。1.2，房产权属证号为以实际下发产权证为主，权利人（承租人）为宋熙昆……。第二条、房产价款、相关税费及付款方式：2.1、房产成交价格为人民币51万元整；2.2、买方应在本合同签订之日向卖方交付定金人民币5万元整，定金不超过总房款的20%，在买卖双方签订天津市房产买卖协议后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款；2.3、除定金外的剩余房款46万以银行贷款方式支付（按揭贷款）；Ⅰ、……。Ⅱ、买方须在2017年1月1日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2017年1月4日前亲自签署天津市房产买卖协议，递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年1月9日前办理贷款申请手续……。第三条、权利义务：3.1、经买卖双方确认，卖方承诺于取得全部房款之日起三日内腾空房产交付于买方使用……；3.2、买卖双方均清楚该房产在（该房产是直管公产。且需要买产权）状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力……；3.4、卖方须保证对上述房产享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该房产的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，应在买卖交易完成前处理完毕；如因上述情况导致合同不能履行，卖方应负责解决，并赔偿买方或其他任意第三方由此遭受的一切损失。……3.6、……如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。……。3.9本合同项下房产是公产，经买卖双方协商需要购买产权后再交易的，则卖方需先行购买该房产产权；如在本合同约定的办理该房产买卖交易相关手续的时间之前，卖方尚未取得该房产产权证书，则买卖双方同意办理买卖交易相关手续的时间延至卖方取得该房产产权之日。……。第四条、违约责任：4.1买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任；……。4.2如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。第五条、通知与送达……。第六条、风险承担与免责事由……。第七条、争议处理……。第八条、其他……。第九条、合同效力……。二、2016年9月29日原、被告签订《房产交易合同》当日，被告宋熙昆收到原告魏巍购房定金5万元。三、2016年9月30日原告魏巍向天津我爱我家房地产经纪有限公司交纳了买卖服务费5100元。四、2016年10月8日原告替被告缴纳了诉争房截止到2016年10月的房屋欠租1469.70元。五、2016年10月25日原告替被告缴纳了购买诉争房产权的费用20878元。六、2016年12月29日，被告宋熙昆取得河北区日光里11-607-609房屋产权证书，该房权利人登记为宋熙昆单独所有。七、2017年1月17日左右，被告通知中介公司讼争房屋不再出售。八、原告垫付评估费4730元。对于双方有争议的诉争房的市场价值问题，经原告申请一审法院委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司对诉争房的市场价值进行评估，该公司于2017年5月8日出具永正房评字（2017）第024号房地产评估报告，确定该估计对象在价值时点2017年3月13日的房地产市场价值为人民币945000元；房地产单价：26552元/平方米。原告对该评估报告无异议，被告认为评估价格过高，但未提供证据证实其主张。对于该评估报告一审法院予以认定。对于双方有争议的原告是否严重迟延履行合同问题，被告主张原告存在严重迟延履行的情况，但经庭审查明，诉争房屋在原、被告签订合同时，双方均知道该房系公产房屋，须购买产权后，才能办理过户，合同中对此的约定为：如在本合同约定的办理该房产买卖交易相关手续的时间之前，卖方尚未取得该房产产权证书，则买卖双方同意办理买卖交易相关手续的时间延至卖方取得该房产产权之日。而本案中，被告无证据证明其取得产权证后及时通知了原告，是原告迟延履行合同，相反被告在事隔不久的2017年1月17日左右就明确表示不再出售讼争房屋，以致成讼，故被告的该项抗辩，一审法院不予支持。对于被告陈述在办理该公产房购买产权事宜时，存在几方恶意串通，提供虚假材料，侵犯同户籍人员的合法权益一节，因被告未提供充足证据证明上述情形的存在，且双方签订的合同明确约定被告须保证对上述房产享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，故即使侵害了案外人的权利，也应由被告自行承担责任，现被告的该项抗辩，一审法院不予支持。一审法院认为，原、被告系房屋买卖合同关系，原、被告签订的《房产交易合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应予认定。上述合同签订后，当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据庭审查明的事实，在上述合同签订后，原告如约履行了支付定金的义务，并为合同的实现替原告补交了房屋欠租及缴纳了购买产权的费用，故在履行合同的过程中，原告不存在违约，被告在原告履行了相关义务并取得诉争房产权证后，明确表示不再出售诉争房屋，实属违约。现原告要求解除合同并赔偿相关损失的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。针对原告的诉讼请求，一审法院分析如下：一、关于原告要求被告赔偿原告房屋涨价损失20万元的诉讼请求，按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当损失赔偿，损失赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益。本案中，经评估诉争房现市场价值945000元，由于被告拒绝履行合同，导致原告此时再购买同类房屋需增加435000元，此款既是被告违约给原告造成的损失，也是被告违约后获得的利益，如不予赔偿，违背公平原则，现原告的该项诉讼请求并未超出合理范围，符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告主张的该房产签订买卖合同时系公产房，原告就房屋差价主张权利无法律依据一节，因与法相悖，一审法院不予支持。二、关于原告要求被告双倍返还原告定金10万元的诉讼请求，因双方合同有明确约定，且也符合法律规定，一审法院予以支持。三、关于原告要求被告赔偿原告已支付的房租及产权费共计22347.7元的诉讼请求，因被告同意给付，一审法院照准。四、关于原告要求被告赔偿原告已支付的买卖服务费人民币5100元的诉讼请求，因该费用属于被告违约给原告的损失，故应由被告予以赔偿。综上，被告宋熙昆应给付原告魏巍327447.7元（200000元＋100000元＋1469.7元＋20878元＋5100元）。判决：一、本判决生效后，原告魏巍与被告宋熙昆于2016年9月29日订立合同号为“ZHDL0095375ZY”的《房产交易合同》予以解除；二、本判决生效后，被告宋熙昆给付原告魏巍各项费用共计327447.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6221元，减半收取计3110.5元，由被告宋熙昆负担；鉴定费4730元，由被告宋熙昆承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《房产交易合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在履行合同的过程中，被上诉人依约履行了相应的义务；上诉人则明确表示不再出售诉争房屋，属于违约，依法应当承担违约责任。关于上诉人不服一审判决按照定金罚则支付、赔偿买卖服务费、支付房屋差价损失问题。违约方应当赔偿守约方各项损失，守约方可以要求同时适用定金罚则与赔偿因违约造成的损失。买卖服务费属于被上诉人因违约所遭受的损失；房屋差价损失亦属于被上诉人因合同履行后可以获得的利益损失。二者均为上诉人违约对被上诉人所造成的损失。并且，在本案中一审判决赔偿总数额并未超出合理范围。故一审法院判决上诉人按照定金罚则双倍返还定金、赔偿买卖服务费、支付房屋差价损失并无不当。关于鉴定费问题，鉴定费系查清案件事实所必须，一审法院判决由违约的上诉人承担并无不妥。综上所述，宋熙昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5197元，由上诉人宋熙昆负担。本判决为终审判决。审　判　长　姚　玉代理审判员　豆　艳代理审判员　邵　丹二〇一七年八月二十八日书　记　员　魏道博附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”