（2017）晋08民终2340号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-22
案件名称
李铭与垣曲县昌盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省运城市中级人民法院
所属地区
山西省运城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李铭,垣曲县昌盛房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋08民终2340号上诉人（原审原告）：李铭，男，1987年2月27日出生，汉族，无业，现住垣曲县。上诉人（原审被告）：垣曲县昌盛房地产开发有限公司，住所地：垣曲县新城镇历山西路滨河新村7号别墅。法定代表人：车花荣，董事长。委托诉讼代理人：毛建公，山西明煌律师事务所律师。上诉人李铭因与上诉人垣曲县昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省垣曲县人民法院（2017）晋0827民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人李铭，上诉人昌盛房地产公司的委托诉讼代理人毛建公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李铭上诉请求：一、请求支持一审中上诉人（一审原告）已偿还因购房所产生的银行按揭贷款36143.9元里所包含的按揭利息25437.97元；二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定解除原告李铭与垣曲县昌盛房地产开有限公司与2014年10月27日所签订的商品买卖合同，并退还原告李铭所付房款243159元及工本费158元并向原告支付违约金4863元，但未支持原告已偿还在签订的合同期间因购房所产生的银行按揭36143.9元里所包含房屋按揭利息25437.97元，有损法律公正原则，由于被上诉人的违约所造成的上诉人因购房所产生的经济损失理应山被上诉人承担，维护消费者权益不受损害。二、依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干司法解释第25条：已担保贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。三、依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干司法解释第16条：当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应以违约造成的损失确定违约金数额。综上所述，特向你院上诉，支持上诉人的上诉请求。昌盛房地产公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实理由：原判不顾案件事实，过于主观，以致做出错误的判决，实难让人信服。一、就事实部分而言，造成上诉人迟延交房的原因为“不可抗力”。上诉人所开发小区，设计供热系统为“地源热泵”。但在开发过程中，第一至六号楼“地源热泵”系统顺利完工，投入使用。但在被上诉人所购买的第七至第十二号楼“地源热泵”系统施工中，因地下地质结构原因，无法实施，不得己改为天然气供暖，而延误了工期。对不能预见、不能避免并不能克服的这样一个地质情况，是现代科技无法突破的，完全属于“不可抗力”。但原审却主观的认定，造成“地源热泵”无法实施的原因，系上诉人主观造成，不属“不可抗力”。显然是主观臆断。二、由于“不可抗力”造成工程迟延的事实，上诉人经县住建局从中协调，由被上诉人所购买的第七至十二号楼的全体业主，推举业主代表，并由全体业主签字认可，就迟延交房达成“延期赔偿协议”，被上诉人因在外地打工，虽多次电话联系，但被上诉人一直未回来，导致未能签字。虽然现在无从提取通讯记录，但从常理上讲，对被上诉人这样一个全款购房的业主，上诉人不可能不通知被上诉人，而且在上诉人按“延期赔偿协议”通知被上诉人交房后（通讯记录），被上诉人仍迟迟未回来接房，却突然向垣曲县人民法院提起诉讼，从这点看，上诉人并没过错，原审却仅以被上诉人未收到任何通知，无任何证据的一面之词，而主观的认定上诉人构成违约，显然是过于草率。综上，引起上诉人迟延交房的原因为“不可抗力”，且就迟延交房上诉人已尽到了弥补和告知义务，不存在违约。为此，恳请二审人民法院从维护合同的稳定性和正常的经济秩序考虑，依法支持上诉人之诉求。李铭向一审法院起诉请求：一、要求与被告解除商品房买卖合同；二、要求被告退还原告缴纳的房款、银行按揭并由被告承担原告自起诉之日起未还的银行按揭；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月27日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将位于闻垣路口南京小宅小区内第11幢2单元803号单元楼卖与原告，房屋面积104.36㎡，房屋价格为243159元，双方约定于2015年5月1日前交房。原告于2014年10月27日缴纳房屋首付款103159元，2015年2月13日在垣曲县农村信用社办理按揭，贷款140000元，每月还款1390.15元，现原告已累计还款36143.9元。但被告至今尚未将房屋交付原告使用，故诉至法院。一审法院认定事实：2014年10月27日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将位于闻垣路口南京小宅小区内第11幢2单元803号单元楼出售给原告，房屋面积为104.36㎡，价格为243159元。合同约定：出卖人应当在2015年5月1日前在商品房验收合格的条件下将其交付给买受人使用，如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。原告于2014年10月27日缴纳首付款103159元后，2015年2月13日在垣曲县农村信用社办理按揭，贷款14万元，现已付清全部房款，并支付工本费158元。但被告在施工过程中发现7至12号楼(包括原告购买的单元楼)无法使用地源热，只能更改为天然气，导致被告不能按期交房，一直到2016年5月才开始陆续交房。就延期交房问题，被告与大多数购房户达成赔偿方案，但未与原告达成一致意见，至今并未将房屋交付原告使用。上述事实，有原告提供的垣曲县昌盛房地产开发有限公司出具的收款收据、垣曲县农村信用合作联社出具的借款借据、商品房买卖合同和被告提供的商品房买卖合同及原、被告当庭陈述等证据为证。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方对商品房买卖合同、延期交房及原告付清房款的事实均无异议，双方争议焦点是被告是否违约，双方之间的合同应否解除，被告如果构成违约，应承担什么责任。对此，被告一直声称延期交房是由于不可抗力导致的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，被告系有资质的房地产开发商，在施工前就应该对地质进行勘探，并以此决定单元楼能否采用地源热，但被告在施工过程中才发现这一问题，这完全是被告方主观造成的，不属于不可抗力。且被告辩称在确定延期交房后，与7至12号楼的所有购房户包括本案原告达成赔偿方案并电话通知住户，为证明自己的主张，被告向本院提供7-12号楼延期赔偿方案、业主通讯录及交房通知单。原告李铭认为：自己从未接到被告的电话通知，也不知道赔偿方案的事。对此，本院认为，该赔偿方案上面虽有部分购房户的签字，但没有原告李铭本人的签字，所以不能证明原告与被告就延期交房达成一致意见，且交房通知单中没有原告李铭。因此，该份证据不能证明被告的主张。被告延期交房已构成违约，应当承担违约责任。根据双方在合同中第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定：逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，并由出卖人承担买受人累计已付款2%的违约金。至于原告要求被告承担自其起诉之日的银行按揭，超出双方关于违约责任的约定，于法无据，本院不予支持。遂判决：一、解除原告李铭与被告垣曲县昌盛房地产开发有限公司于2014年10月27日签订的商品房买卖合同；二、被告垣曲县昌盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告李铭所付房款243159元及工本费158元并向原告支付违约金4863元；三、驳回原告其他诉讼请求。本院审理期间，当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。但对于一审法院对事实的认定及法律适用本院有不同的认识。以下本院将对此作出详细论述并做出相应的判断。本院认为,本案系因房屋买卖合同的履行发生的纠纷，现双方的争议焦点主要表现在以下两方面：一、上诉人昌盛房地产公司是否构成违约？二、双方之间的合同应否予以解除？就第一点而言，根据双方签订的合同条款约定来看，上诉人昌盛公司确实在客观上对上诉人李铭构成违约，延期交付房屋，这是不争的事实。但根据当事人提供的证据及一二审审理调查的结果显示，导致上诉人昌盛公司构成违约的原因主要是不可预见的地质因素造成，并非由于上诉人昌盛公司主观的过错。并且上诉人作为合同一方，在发生不能按期交付房屋的情形后，积极的采取了一系列措施对合同相对方进行相应形式的弥补，主观上表现出继续履行合同极大的诚意。故而，我们认为，上诉人昌盛公司在向上诉人李铭履行合同的过程中确实存在客观的违约事实，但却并无主观的恶意和过错；二、本案双方之间的房屋买卖合同是否应予解除？根据合同法94条规定的条款内容及精神来看，解除合同的权利行使是有严格的限制的。一般仅限于合同相对方发生根本性违约导致合同目的不能实现的情形，是赋予合同守约方保护自身根本利益的一种补救措施。但该权利的行使不是可以随意而为的。法律之所以对合同解除的权利行使规定这样严格的条件，目的就是维护市场交易的安全性及稳定性，避免给市场交易带来沉重的交易成本，给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏。本案即是这种情况，作为上诉人昌盛公司客观上确实对上诉人李铭构成违约，但远未构成根本性的违约，更谈不上导致上诉人李铭不能实现合同目的。而且上诉人昌盛公司在发生合同违约的情形后，始终在积极的采取补救措施以保护对方的利益实现。这种情况下，轻率的允许上诉人李铭解除本案双方的房屋买卖合同，不但有违合同法的根本精神，更重要的是可能会给合同相对方即上诉人昌盛公司造成不可估量的严重后果，并可能导致一定范围一定程度的社会秩序和经济秩序的混乱和破坏。基上理由，本院认为上诉人李铭要求解除与昌盛公司房屋买卖合同的请求理据不足，不予支持。而对于上诉人昌盛公司由于合同标的发生变化给上诉人李铭造成的合理的利益损失，应参照对其他购房户的补偿标准或者通过协商对其进行合理补偿。综上，原判对本案事实的认定及法律的适用均有不当，导致判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省垣曲县人民法院（2017）晋0827民初423号民事判决；二、驳回上诉人李铭的原审诉讼请求。一审案件受理费1577元，二审案件受理费5470元，合计共7047元，由上诉人李铭负担2027元，上诉人垣曲县昌盛房地产开发有限公司负担5020元。本判决为终审判决。审判长 王晓明审判员 高军武审判员 王玉林二〇一七年八月二十八日书记员 丁雅琪 百度搜索“”