（2017）川0108民初1507号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-02
案件名称
原告成都蓝润华仁置业有限公司诉被告谢长琼、喻泽福商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都蓝润华仁置业有限公司,谢某某,喻某某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0108民初1507号原告：成都蓝润华仁置业有限公司，住所地：成都市成华区。法定代表人：冯某某，总经理。委托诉讼代理人：舒某某，泰和泰律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：张某某，女，汉族，住成都市高新区系公司员工，一般代理。被告：谢某某，女，汉族，住四川省中江县。委托诉讼代理人：彭某某，四川川胜律师事务所律师，特别授权。被告：喻某某，男，汉族，户籍地四川省遂宁市现住成都市成华区。原告成都蓝润华仁置业有限公司与被告谢某某、喻某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年7月7日开庭进行了审理。原告的委托代理人舒某某、张某某，被告谢某某的委托代理人彭丽萍到庭参加了诉讼，被告喻某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告成都蓝润华仁置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告协助原告办理合同备案登记的撤销等相关手续，如被告逾期履行该等手续，自起诉之日至实际履行完以上手续之日（扣除30日）期间，每日应按购房总款527582.00元的万分之五，向原告支付人民币263.791元的违约金（庭下原告向法庭明确，该项诉讼请求系要求被告协助办理合同登记备案的撤销等相关手续，并自起诉之日至实际履行完以上手续之日扣除30日期间，按照上述标准承担违约金）；3、判令被告支付违约金，以527582.00元为基数，按照房屋总价20%的标准，计人民币105516.40元（大写壹拾万伍仟伍佰壹拾陆元肆角）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了原告开发建设的位于成都市成华区青龙街道办事处一里塘社区蓝润·蓝客城项目5幢1单元1606号房屋，并于2014年11月11日与原告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，采用银行按揭付款的方式支付部分房款。根据原被告的约定，被告逾期偿还按揭款致使贷款银行解除按揭合同并要求原告承担连带担保责任的，原告有权单方面解除买卖合同和补充协议，原告解除合同的，还有权要求被告按照合同约定支付房屋总价款20%的违约金，被告还应当在30日内协助原告办理合同备案登记的撤销等相关手续。被告未按时归还贷款本息，经银行及原告多次催收仍未归还。银行向被告发出《提前收回贷款本息通知书》要求其全额偿还贷款，但被告仍未履行。银行于2016年8月17日向原告发出《履行保证责任通知书》。原告于2016年9月28日向银行支付了347000元，承担了保证责任。被告谢某某辩称：1、同意解除合同，但是应当由原告返还被告已经支付的首付款以及已经偿还的贷款本息部分，而且应当将房屋购买日至合同解除之日的房屋增值部分，折价赔付被告。2、针对诉讼请求2，被告认为应当从相关法律文书生效之日起算30天或者更合理的履行期限。3、针对诉讼请求3，被告认为违约金主张无效，合同违约金约定本身属于格式条款，双方针对违约金比例的约定，通篇显示公平，原告方给自己约定的违约金赔偿比例为10%，而给被告方赔偿违约金比例规定为20%，权利义务相差一倍，显失公平，按照相关法律，应视为未订立，视为无效处理。原告没有证据证明被告对其造成的实际经济损失，相反，现在该房屋根据成都的房屋整体市场均价来看房屋价格得到大幅度增长，原被告之间即使解除合同，原告也肯定得到经济上的收益，不可能得到损失，故针对原告诉讼请求3主张应当予以驳回。4、原告存在逾期交房问题。被告喻某某未进行答辩。本院经审理认定事实如下：2014年11月11日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》及附件和补充协议，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于成都市成华区商品房一套,价款527582元,首付款167582元，余款360000元由被告申请银行贷款支付。合同约定：“若因买受人违背其与银行的贷款合同约定（如未按期足额偿付贷款本系），导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任的，给出卖人造成的损失（包括但不限于出卖人承担的还款、违约金、罚息等以及由此产生的所有费用）由买受人承担。买受人应在出卖人承担担保责任后两日内应向出卖人赔偿全部损失，且出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之八的违约金，并有权单方面解除合同及附件和补充协议。出卖人解除合同的，出卖人还有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款20%的比例，在五日内向出卖人支付违约金。”；“……买受人均应在合同解除后根据出卖人的要求在30日内配合出卖人到房屋管理部门办理合同备案登记的撤销、交还房屋和返还过户等手续，如买受人逾期履行该等手续的，每日应向出卖人支付购房总款万分之五的违约金，若买受人不履行该等手续的，出卖人有权按合同约定购房总款的20%向买受人收取违约金”。2014年11月24日，原告、被告与中国工商银行股份有限公司成都滨江支行签订了上述房屋《个人购房借款/担保合同》，约定被告以上述房屋作为抵押向银行申请贷款360000元作为购房款，借款期限15年，原告为该笔借款承担连带保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房款527582元（首付款167582元、银行贷款360000元）并在房屋登记管理部门办理了合同签约备案登记（备案号为2112392）。因被告逾期未归还贷款，银行于2016年8月17日向原告发出《履行保证责任通知书》要求原告根据合同约定承担保证责任。原告于2016年8月24日向被告发出要求被告向银行还款的函，于2016年9月29日向银行承担了担保责任，代被告向银行清偿了房屋贷款本息，于2016年11月3日向被告发出《合同解除通知函》。被告谢某某同意解除合同，协助原告办理合同备案登记的撤销等相关手续，但认为违约金条款系格式条款加重了被告的责任，应认定为无效，若法院认定为有效，违约金也过高，请求法院予以调整。上述事实有当事人的身份信息，《商品房买卖合同》及附件，《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同备案摘要》，《个人购房借款/担保合同》公证书，个人贷款借款借据，《履行保证责任通知书》，《催促按揭贷款还款函》，《合同解除通知函》，邮单，银行电子回单，《还款证明》，《个人贷款结清证明》及双方当事人的当庭陈述等证据予以证明。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。因被告未按照约定履行银行贷款偿还义务，导致原告承担保证责任，代偿被告欠付银行的贷款本息，被告的行为已构成违约，原告请求解除合同，要求被告支付违约金、以及为本次诉讼产生的费用符合法律的规定和合同约定，本院予以支持。被告认为违约金约定过高请求调整，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，因本案原告并未举证证明其资金利用存在其他损失，故被告违约给原告所造成的损失主要体现在资金占用期间的利息损失，原告同时要求被告按照房屋总价20%的标准承担违约金及自起诉之日至实际履行完手续之日（扣除30日）期间，每日按购房总款万分之五支付违约金过高，结合本案的实际情况，酌情将违约金调减为合同总价的20%。因原被告签订的合同已经在房产管理部门办理了备案手续，合同解除后，原告请求被告配合办理撤销合同备案手续于法有据且符合合同约定，本院予以支持。被告谢某某要求原告返还被告已经支付的首付款以及已经偿还的贷款本息部分，应当以诉的方式另行主张。被告喻某某经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都蓝润华仁置业有限公司与被告谢某某、喻某某于2014年11月11日签订的《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》。二、被告谢某某、喻某某于本判决生效之日起十五日内向原告成都蓝润华仁置业有限公司支付违约金105516.4元。三、被告谢某某、喻某某于本判决生效之日起十五日内配合原告成都蓝润华仁置业有限公司办理2014年11月11日签订的《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》的撤销预告登记、预抵押登记及合同签约备案登记（备案号2112392）等手续。如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4538元，由被告谢某某、喻某某共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨秋菊二〇一七年八月二十八日书记员 赵靖岚 来源：