（2016）鲁10民终2713号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-09-07

案件名称

孙伟、李廷梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙伟,李廷梅

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2016）鲁10民终2713号上诉人（原审原告）：孙伟，男，1983年4月26日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：陈干，山东海明达律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪小燕，山东海明达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李廷梅，女，1972年12月12日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：苗永健，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红晶，山东中立达律师事务所律师。上诉人孙伟因与被上诉人李廷梅房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙伟上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人承租涉案房屋的目的是经营“杨国福麻辣烫”，被上诉人的店面在上诉人马路对面，仅一路之隔，且被上诉人及其丈夫在签订正式房屋租赁合同前多次到上诉人处协商房屋租赁事宜，被上诉人对上诉人租赁涉案房屋用于经营麻辣烫是明知的；2.2011年被上诉人丈夫曾与涉案房屋业主达成过协议，约定涉案房屋不能用于餐饮。被上诉人作为房屋出租方，明知上诉人用于经营麻辣烫，却不告知上诉人涉案房屋不能经营餐饮，导致合同不能继续履行，被上诉人隐瞒相应事实导致合同解除，应赔偿上诉人损失；3.上诉人的装修行为是在被上诉人同意下进行的。双方签订合同当日，被上诉人将涉案房屋钥匙交付上诉人，上诉人当日开始装修，可见被上诉人是允许上诉人装修的。且被上诉人丈夫自上诉人装修以来，每天均到涉案房屋，以此给业主制造假象，认为系被上诉人在重新装修涉案房屋。另外，因为上诉人对涉案房屋的结构不清楚，关于装修改水、电，挖下水道等事宜均与被上诉人事先沟通，参考被上诉人意见，在上诉人无法经营后，与被上诉人沟通装修费事宜时，被上诉人还称上诉人装修得很好，上述事实相互印证，均能证实上诉人系在被上诉人同意下进行装修的事实；4.一审法院根据《威海市企业住所和经营场所登记管理办法》认定即使涉案房屋业主同意，涉案房屋也不得从事餐饮服务，无法办理相关工商登记手续，与本案上诉人要求解除合同、赔偿损失并无关联。上诉人能否办理工商登记手续，不是本案审理范围。被上诉人隐瞒事实，未事先告知上诉人就涉案房屋曾与业主达成过不能用于餐饮经营的事实，导致上诉人因遭到业主反对不能经营，并非上诉人因涉案房屋不能办理工商登记手续而不能实现合同目的，不能经营；5.一审判令上诉人支付被上诉人占用费不当。涉案房屋钥匙自签订合同之日交付上诉人后，被上诉人曾将钥匙从上诉人处拿走，之后上诉人无法打开涉案房屋，对该事实一审法院在2016年8月5日现场勘查时也已知晓，现场勘查完毕后，双方均拒绝接受新钥匙，原审法院要求上诉人接收，故一审要求上诉人支付至腾退房屋之日的占用费不合理；6.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余期内装饰装修残值损失的，应予支持，故被上诉人应赔偿上诉人装修损失。李廷梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙伟向一审法院起诉请求:1、解除原、被告于2016年3月21日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还租金135000元和押金5000元，并赔偿原告装修费153616.72元及利息（以293616.72元为本金，自原告起诉之日起至实际履行之日止，按同期银行贷款利率计算）。事实和理由：原告与被告于2016年3月21日签订了房屋租赁合同，原告按约定支付了租金和押金。而被告明知其租赁该房屋要用于经营“杨国福麻辣烫”餐饮，亦明知该房屋不能用于经营餐饮，却将该房屋出租给原告，致使原告支付了租金并投入巨额装修装饰费用后无法正常开业经营“杨国福麻辣烫”餐饮，经其与被告多次协商无果，故原告诉至法院，请求处理。一审法院认定事实：位于古陌路9号101室、102室、103室房产的房屋所有权人分别为董波、杨跃东、王德琪，被告租赁上述房屋开设内衣店进行商业经营，后经董波、杨跃东、王德琪的同意，被告将涉案房屋转租给原告。原告原系从事杨国福麻辣烫餐饮经营的业主，其原经营地点位于古陌路8号。2016年3月21日，原告及其妻王琳淋（乙方）与被告（甲方）签订了一份房屋租赁合同，该合同约定甲方将位于古陌路9号101室、102室、103室的房屋租赁给乙方经营使用；出租期限为4年，自2016年4月1日至2020年3月30日；年租金135000元，一次性付清，房租要提前一个月交纳，合同到期后如不续租提前两个月通知甲方，否则押金不退；房屋交付时乙方必须向甲方缴纳押金5000元，保证屋内设施及原有结构不得破坏，水、电、煤气、物业费等租赁期间产生的所有费用由乙方自负。该合同还对其他事项进行了约定。该合同尾部有原告之妻王琳淋及被告的签字确认。2016年3月20日，原告向被告交纳了押金5000元。2016年3月21日，原告向被告交纳了租金135000元，被告将涉案房屋交付给原告。之后原告对涉案房屋进行了装修以便用于麻辣烫经营。庭审中，原告主张涉案房屋在2016年4月装修完毕，因古陌路9号楼其他业主反对在此开设麻辣烫，导致其无法开业经营。庭审中，原告为证实其装修损失，向法庭提交了瓦工施工的收款收据三张、排烟工程款收据两张、商务门收据一张及厨房设备买卖合同、工程预算清单及汇款凭证各一份，拟证实原告对涉案房屋进行装修，支出装修费共计153616.72元。经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性均不予认可，主张从证据中无法看出是原告为装修涉案房屋所支出的装修费。原告为证实涉案房屋无法进行餐饮经营，向法庭提交了古陌路9号楼部分业主出具的证明一份，拟证实被告在租赁涉案房屋时，业主已告知被告不允许对外出租开设餐饮，被告对此也表示同意，而被告系在明知不能开设餐饮的情况下将涉案房屋出租给了原告。经质证，被告对该证明的真实性不予认可，主张证人应当出庭作证，被告从未承诺不开设餐饮，且同栋楼下的寿司店就在正常经营，业主对此是默许的。诉讼过程中，一审法院就涉案房屋是否能够登记为经营场所的问题电话咨询了威海市环翠区市场监督管理局，其答复：威海市人民政府于2015年7月29日发布了《威海市企业住所和经营场所登记管理办法》，该办法规定，企业不得违反法律、法规、规章以及管理规约，将住宅改变为经营用房作为住所或经营场所，企业将住宅改变为经营性用房作为住所或者经营场所的，除遵守法律、法规、规章以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；企业住所和经营场所应当与经营范围相适应，不得存在安全隐患；住宅楼或住宅底层规划为商业用途的房屋，不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、网吧、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全生产隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响人民生命财产安全的生产经营活动。涉案房屋系住宅，即便有利害关系的业主同意，也不得从事餐饮服务，故无法办理相关的工商登记手续。庭审中，被告同意解除房屋租赁合同，但主张其并未同意原告进行装修，故不同意赔偿原告的装修损失。另，原告认可其在租赁期间并未交纳过水、电、煤气、物业费等相关费用。一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的相关规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，原告主张涉案房屋无法进行餐饮经营，其合同目的无法实现，故主张解除其与被告签订的房屋租赁合同，庭审中，被告同意解除该合同，原、被告双方签订的租赁合同于2016年7月25日经双方协商一致解除，故对原告主张解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，原告应将涉案房屋交还给被告。关于原告已交付的房租及押金的返还问题。本案中，原告作为完全民事行为能力人应当对自己的行为负责，应当依据自己的承租目的对自己的租赁行为承担合理的注意义务，考察租赁物是否符合自己的租赁目的，因原告自身未尽到合理的注意义务导致原告租赁房屋的目的无法实现，其责任不能归责于被告，且原、被告双方签订的租赁合同中并未约定被告有协助原告办理工商登记的义务，原告亦未提交证据证实被告曾承诺实施该项协助。又，原、被告双方签订的租赁合同中并未写明原告的经营范围系餐饮经营，原告亦并未提交证据证实被告系在明知涉案房屋不能经营餐饮的情况下将涉案房屋出租给原告的，退一步讲，即便被告明知涉案房屋不能用于经营餐饮，而原告作为经营者，应当知晓办理从事餐饮经营所应具备的条件，故对于无法经营的风险理应由原告自行负担，被告对此并无过错。被告将涉案房屋交付给原告，已经依约履行了合同义务，原告占有涉案房屋至今，在原告认为不能实现自己的承租目的之后，请求解除双方签订的租赁合同，现被告同意解除租赁合同，故原告应向被告支付截止至合同解除之日即2016年7月25日的租金。涉案房屋至今仍由原告占有使用，原告应当按照合同的约定的租金标准即日租金370元（135000元÷365天≈370元/日）按日向被告支付截止至其向被告腾退房屋之日止的占用费，在扣除上述租金及占用费后，被告应将剩余的租金返还给原告。因被告并不存在任何违约行为，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，不予支持。对于原告已交付的押金问题，根据租赁合同的约定，该押金具有履约保证金的性质，保证原告将涉案房屋完好交付给被告，且已结清了水、电、煤气、物业费等租赁期间产生的所有费用，现原告并未将涉案房屋腾退被告，且并未结清水、电、煤气、物业费等相关费用，故原告无权要求被告退还押金，待原、被告处理好相关事宜后，被告可将押金退还原告，若被告不予退还，原告可另行主张。关于原告的装修损失问题。庭审中，原告主张其系在被告的同意下进行装修的，被告对此不予认可，原告对此并未提交相应的证据予以证实，原、被告双方签订的租赁合同中亦未作出约定，且涉案房屋已进行了简单的装修，已能够满足基本的经营需求，故对原告主张其系经被告同意进行装修的诉讼主张，不予采信。又，原告在并未取得工商登记变更及相关审批手续的情况下擅自对房屋进行了装修，其应当预知涉案房屋装修的风险，但在此情况下原告依然坚持对涉案房屋进行装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，故对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。综上，原告诉讼请求之合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、解除原、被告于2016年3月21日签订的房屋租赁合同；二、原告于判决生效后十日内将涉案房屋交还被告，同时被告退还原告剩余租金（从原告已交付租金135000元中，扣除原告应支付被告的自2016年3月21日起至2016年7月25日止的租金及自2016年7月26日起至原告腾退房屋之日止的房屋占用费，按日租金370元的标准计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2852元，由原告负担2000元，由被告负担852元。二审中，上诉人提交以下证据：1.上诉人及其妻子王琳琳与被上诉人之间的电话录音复制件7份，来源于上诉人电脑，证实被上诉人在签订房屋租赁合同前后均知晓上诉人租赁涉案房屋做餐饮，被上诉人也明知涉案房屋业主不允许从事餐饮，被上诉人故意隐瞒该事实；上诉人系经过被上诉人同意的情况下开始装修，且上诉人的装修是在征求被上诉人意见和在被上诉人指导下进行的；被上诉人要求上诉人向业主隐瞒由上诉人自己经营餐饮的事实，并继续隐瞒事实导致上诉人装修损失的扩大；被上诉人同意协助上诉人办理工商营业执照，在上诉人无法经营后，被上诉人认可上诉人将涉案房屋装修得很好，增加了房屋价值，并同意退还租金并赔偿装修损失。2.手机短信及手机通话记录，证实2016年10月13日存放证据1通话录音的手机在上诉人去济南肿瘤医院途中丢失，上诉人妻子用手机号为150××××0910的手机向丢失手机发送短信。3.手机短信记录一份，证实2016年11月8日，孙伟向李廷梅发送信息，称李廷梅不接电话，法院要求交接房子，因李廷梅不接电话，要求下午三点半到五点在南大桥同庆号普洱茶茶庄交接钥匙，后李廷梅未在规定时间到规定地点交接钥匙，孙伟又短信通知李廷梅让其自行取钥匙，证实房屋未能实际交接的原因在李廷梅。经质证，被上诉人委托诉讼代理人认为录音资料没有原始载体，不应采信。本院询问李廷梅本人，李廷梅称“录音上的话是我说的，但我说的不止这些，他（上诉人）就是挑着录的……即使手机没丢失，录音也是存在目的性的……”对于手机短信记录（涉及房屋交接）的真实性无异议，但认为交接房屋不应只交接钥匙，不应在与房屋无关的地方放置钥匙，且应清点房屋内的物品，结清水电等费用。二审中，双方均认可在2017年5月10日交接了房屋钥匙。本院经审查认为，虽然上诉人未提交录音资料原始件，但是能够明确录音来源，被上诉人对于录音资料中的内容予以认可，录音资料能够反映案件事实，本院予以采信。对于上诉人提交的钥匙交接的短信记录，被上诉人对真实性认可，本院依法予以确认。被上诉人提交其与山东环球渔具股份有限公司、广东俏丹娜科技发展有限公司之间的租赁合同和协议各一份，被上诉人在光明路的营业执照一份，证实被上诉人同时经营多家店，不认识上诉人，且从未经营过餐饮，不清楚餐饮店的办理和经营流程。经质证，上诉人对证据的真实性无法确认，且其中一份合同的承租方不是被上诉人，也不能证实被上诉人的主张，租赁合同的签订人不代表实际经营人，即使是实际经营人也不能证明不认识被上诉人。经质证，上诉人对上述证据均不予认可。本院经审查认为，被上诉人提交的上述证据，与本案不具有关联性，对证据效力不予采信。二审中，上诉人申请本院调取王德琪持有的租赁合同补充协议原始件，本院依法进行了调取并对王德琪进行了调查。该租赁合同补充协议内容为：“关于租赁合同的补充意见戚晓同志：根据城市管理规定，在居民区内不能开饭店的规定，我们的意见你租赁我们的房子一定不能开饭店，请你谅解。……”王德琪称戚晓是李廷梅的丈夫，该协议是与李廷梅的丈夫戚晓签订的，当时李廷梅想开饭店，楼上居民反对，所以签订了这个补充协议。李廷梅于2017年5月13日将涉案房屋交回，并结算了房屋租金，王德琪退还了租赁押金。上诉人对该补充协议及王德琪的调查笔录无异议，认为可以证实李廷梅刻意隐瞒涉案房屋不能从事餐饮的事实；被上诉人认为即使补充协议是真实的，签署人员是戚晓也不是李廷梅，李廷梅对此并不知情，且该补充协议显示的日期是2011年1月，据今五年之久，期间业主态度是否有变化被上诉人亦不知晓。本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中上诉人主张涉案房屋无法进行餐饮经营，合同目的无法实现，要求解除涉案房屋租赁合同，被上诉人一审庭审中同意解除合同，一审法院认定涉案房屋租赁合同于2016年7月25日经双方协商一致解除并无不当。本案二审争议焦点是：双方对于涉案房屋租赁合同解除是否具有过错，上诉人要求被上诉人返还租金、押金并赔偿装修损失是否有事实和法律依据。本案中，上诉人主张涉案房屋因业主反对用于餐饮经营导致合同目的无法实现，一方面根据《威海市企业住所和经营场所登记管理办法》规定，涉案房屋系住宅，不得从事餐饮服务，上诉人从事餐饮服务多年，对此应当知情，其未尽到合理的注意义务，对于合同解除具有过错；另一方面，从上诉人二审提交的录音资料及本院对王德琪的调查看，被上诉人对于上诉人承租房屋进行餐饮服务的用途知情，被上诉人丈夫也曾与王德琪达成过涉案房屋不得进行餐饮服务的协议，故被上诉人在知晓涉案房屋不能从事餐饮经营的情况下，将涉案房屋出租于上诉人从事餐饮，其对于涉案房屋租赁合同无法继续履行也具有过错。故本案中上诉人、被上诉人对于合同解除均具有过错。一审认定被上诉人对合同解除无过错不当，予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故上诉人要求被上诉人返还押金5000元并支付相应利息损失，应予以支持。关于损失赔偿问题，双方对于合同解除均有过错，损失应各自负担。对于合同解除后的租金损失88397元（2016年7月25日至2017年3月20日共计239日）应由被上诉人承担，上诉人要求返还该期间租金并支付利息，应予以支持。对于上诉人主张的装修损失153616.72元及利息损失，应由上诉人自行负担。综上所述，上诉人孙伟的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，判决如下：一、维持威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初2518号民事判决第一项；二、撤销威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初2518号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人李廷梅于本判决生效之日起十日内返还被上诉人孙伟租金88397元、押金5000元并支付利息损失（以本金93397元为基数，自起诉之日起至实际履行之日止，按同期银行贷款利率计算）；四、驳回上诉人孙伟其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2852元，由上诉人孙伟负担1785元，被上诉人李廷梅负担1067元；二审案件受理费5704元，由上诉人孙伟负担3570元，被上诉人李廷梅负担2134元。本判决为终审判决。审　判　长　　于　晶审　判　员　　葛俊生代理审判员　　薛淑娴二〇一七年八月二十八日书　记　员　　姚玉娇关注公众号“”