（2017）粤0802民初1120号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-04
案件名称
焦志兵与湛江市加禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市赤坎区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦志兵,湛江市加禾房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0802民初1120号原告：焦志兵。委托诉讼代理人：成君。被告：湛江市加禾房地产开发有限公司。法定代表人：庞阳富，总经理。委托诉讼代理人：吴华鑫。原告焦志兵与被告湛江市加禾房地产开发有限公司(下称加禾公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦志兵及其委托诉讼代理人成君、被告的委托诉讼代理人吴华鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦志兵向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，按照合同约定交付经验收合格的商品房，延期交房违约按照合同约定赔付违约金。2、被告因逾期交房而向原告支付违约金9758元（违约金从2017年1月1日起计算到备案时间即2017年6月13日）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月15日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买其所开发的位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额为595000元，被告于2015年10月15日开具购房发票，原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八至十二条规定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。2016年12月18日，原告收到帝景金岸短息称无法按期交房，推迟到2017年3月1日交房。2016年12月31日，原告与部分业主前往售楼部和公司总部要求交房时，现场工作人员同样表示无法按期交房，并且不能出具公告和书面说明。到2017年3月1日甚至截至起诉之日也未收到被告的收房通知书。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。具体表现为：1、该商品房没有经验收合格；2、该商品房没有经综合验收合格；3、该商品房没有经分期综合验收合格；4、截止起诉之日仍然没有开通水电、天然气等必备设施。被告严重违反合同约定。原告现诉至法院，请求被告立即履行合同约定，按照每日万分之一的比例，支付逾期交房违约金。被告辩称，逾期交房时间为2017年3月1日至5月18日。一、双方在履行合同过程中发生不可抗力，致使合同不能按期履行，不属违约，根据实际情况应准予延期履行2个月，延期后的交房时间为2017年3月1日。2015年8月13日，被告依法取得诉争房屋（帝景金岸海帆苑1号楼1708房）所在1号楼的《广东省湛江市商品房预售许可证》。2015年10月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买诉争房屋，其中合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。但是，在履行合同过程中，2015年10月4日，湛江市遭受特大台风“彩虹”的袭击，各行各业损失惨重，又由于帝景金岸楼盘临近海岸，加剧“彩虹”的破坏性，直接给当时正在施工的帝景金岸-海帆苑带来不可估量的损失。塔吊、施工梯等严重损坏无法使用，需另外购置安装，严重影响在建工程施工进度。另外，工人工棚及项目办公室全部摧毁，以致大量的施工文件被淋湿而无法使用，包括办理竣工验收等资料，需要重新向政府有关部门进行申报，严重阻碍整个项目的验收进度。基于实际情况，湛江市政府要求对台风“彩虹”前取得预售许可商品房项目竣工验收手续提出处理意见，湛江市房产管理局、湛江市房地产行业协会会同市住建局、规划局、国土资源局、环保局召开会议研究，2016年5月31日就处理意见向市政府请示（湛房报[2016]55号文），其中，建议批淮延长交房时间二个月。其后，湛江市人民政府批准湛房报[2016]55号文的处理意见，于本案即批准延长交房时间二个月。《中华人民共和国民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”诉争的合同第8条中，也明确约定，如发生不可抗力，被告如逾期交房，属被告可免责情形。结合台风“彩虹”的特性及造成的损害程度，属于法律规定的不可抗力。由此，无论从法律规定，或是合同约定，发生了不可抗力，被告主张延期交房应予以支持。而对于台风“彩虹”造成的损害及影响，市政府专门就预售商品房竣工验收方面充分征求主管部门及相关部门的意见，相关部门会议研究后，确定为建议批准延长交房时间二个月，也属于合理期间。二、被告在合同约定的履行期限届满前，向全体购房人释明了确实不能按期交房及上述原因，交房时间需延长2个月，并致歉意。但因“彩虹”破坏力极大，修复重建工程量远远大于预期，考虑到市第八小学新校区建，大部分业主为办理学位，强烈要求进场装修。为尊重业主的诉求，于3月4日通知全体购房者，被告免费提供水电，购房人可自愿提前进场装修。三、被告已于2017年5月18日完成竣工验收，诉争的房屋已经实际具备交付的条件。综上，被告认为，尽管被告存在迟延履行，但由于发生不可抗力，迟延履行的合理期限受到法律保护，应当免责。原告主张被告自2017年1月1日起承担违约责任缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，总购房款为595000元。二、商品房交付条件：该商品房已验收合格。三、被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋。四、1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款595000元。2017年6月13日，涉案建设工程取得《竣工验收备案表》，原告至庭审之日即2017年7月20日尚未收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，根据合同约定，被告应在2016年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。被告抗辩由于受到2015年10月4日“彩虹”台风不可抗力的影响，影响到建设工程正常竣工，致使合同不能按期履行，不属违约，根据实际情况应准予延期履行2个月，延期后的交房时间为2017年3月1日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本案中，原、被告于2015年10月15日签订《广东省商品房买卖合同》对交房时间进行约定，而“彩虹”台风已于2015年10月4日发生，故“彩虹”台风不属于不能预见的客观情况，如因受台风影响到正常交房，被告在2015年10月15日签订合同时应当可以预计到。因此，被告该抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告没有按照合同约定交付房屋，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求被告继续履行合同交付房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。同时，被告应当支付2017年1月1日至2017年6月13日的逾期交房违约金9758元（595000元×0.1‰×164天）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江市加禾房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内将位于湛江市赤坎区海田路128号帝景金岸居住小区海帆苑1号楼1708房交付给原告焦志兵。二、被告湛江市加禾房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金9758元给原告焦志兵。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告湛江市加禾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员 黄龙飞二〇一七年八月二十八日书记员 张 骞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”