（2017）内0103民初1744号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-10-11

案件名称

陆国鑫与内蒙古福城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

呼和浩特市回民区人民法院

所属地区

呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆国鑫,内蒙古福城房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2017）内0103民初1744号原告：陆国鑫，住呼和浩特市。被告：内蒙古福城房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：程顾全，��公司董事长。委托诉讼代理人：吴永涛，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖春，北京市中誉威圣律师事务所律师。原告陆国鑫与被告内蒙古福城房地产开发有限公司（以下简称福成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告陆国鑫、被告福成公司的委托诉讼代理人吴永涛、赖春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆国鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房违约金9487.3743元（以303111元为基数，按日万分之一，从2016年7月1日计算至2017年5月9日，请求支付至实际交房之日）；2.判令被告按照合同附件3的约定更换盼盼牌户门；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年4月8日签订《商品房买卖合同》，购买的××苑号，面积为96平方米的商品房。原告向被告支付购房款303111元。合同约定被告于2016年6月30日向原告交付商品房并约定逾期交付商品房的违约责任为每日万分之一。至今为止，原告未收到钥匙及办理交房手续的任何通知。且原告发现商品房所安装的户门并不是合同约定的盼盼牌防盗门，不符合合同附件3所约定的建材，故诉至法院。被告福成公司辩称，被告与团购单位内蒙古广播电影电视局签订的住宅商品房团购协议书，实际上是委托开发合同。从委托的性质上来看，该合同应当直接约束委托人和第三人。团购协议书中明确了工期可以据实顺延的各种情形，包括拆迁。因被告开发的项目受到拆迁问题的延误，根据团购协议工期可以据实顺延，因此被告并未违约，不应承担违约责任。关于户门，应属于笔误，团购协议附件2约定的户门为盼盼、宜��等知名品牌防盗门，但在商品房买卖合同附件中误落了”等”字。本院经审理认定事实如下：1、2016年4月8日，原告陆国鑫（买受人）与被告福成公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：原告购买由被告福成公司开发的广龙苑小区第8幢1单元1303号房屋一套，单价每平方米4530元，总金额434880元。交付期限:出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.达到附件三的标准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.国家政策法规调整，并致工期延误的；3.政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的。违约责任：出卖人逾期��房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三：装饰、设备标准：5.门窗：户门（盼盼防盗门）。2、2016年4月8日，被告福成公司出具发票，写明收到原告购房款303111元。3、2007年5月10日，内蒙古自治区广播电影电视局（以下简称内蒙古广电局）（甲方）与江苏省苏中建设集团股份有限公司（乙方）就甲方职工团购乙方开发的商品房一事签订委托建设合同，约定：一、为获得开发商品房所需土地，甲方负责协调相关土地部门，使乙方以出让方式获得开发用地的使用权。四、甲方职工购买商品房的面积为20-30万平方米。五、甲方要在本合同签订之日起一个月内，将甲方职工购买的商品房总面积和户型比例统计出来并以书面形式告知乙方。十、交房日期为2008年12月31日，如因土地拆迁不能在2007年8月底前具备开工条件，交房时间顺延。4、2011年9月2日，内蒙古广电局（甲方）与被告福城公司（乙方）签订住宅开发建设协议书，该协议书记载：甲��与江苏省苏中建设集团股份有限公司签订的《委托建设协议》一事，由江苏省苏中建设集团股份有限公司在呼和浩特市注册成立房地产开发企业即福成公司，受甲方委托以乙方名义与呼和浩特市回民区政府签订征地协议书，按照征地协议书，乙方向回民区政府支付了7100万元拆迁费，甲方通过乙方向回民区政府支付了5000万元拆迁费。项目征地范围内共需搬迁村民320户。到目前为止，仅拆迁163户，尚有157户未拆迁。双方为使职工住宅建设顺利进行，作出如下约定：二、由乙方为甲方集中建设甲方职工购买的200050平方米的商品房住宅；三、在项目中，对甲方职工购买的200050平方米住宅及地下车位实行单独核算，由甲方委派专业人员或专业资质公司会同乙方进行项目质量、进度、投资等管理：（九）拆迁征地和土地挂牌费用按照甲乙双方在总建筑面积中所拥有的比例各自承担。5、2014年3月17日，被告福城公司（甲方）（出售方）与内蒙古广电局（乙方）（团购方）签订住宅商品房团购协议书，甲乙双方为实现乙方团购商品房的优惠，就乙方团购甲方开发建设的位于呼和浩特市××区西段的住宅商品房事宜再次达成协议:1.1乙方团购商品房位于呼和浩特市××区西段的原塔布板村，项目占地185.53亩。1.3乙方团购住宅区共计约建筑面积223000平方米。1.5在乙方协调相关各方条件下，甲方须按国家有关住宅商品房开发销售的相关规定负责完成土地使用权证等一切与本协议所涉项目开发、销售相关手续的办理工作。2.1.1本协议团购商品房住宅按建筑面积每平方米均价4450元计算。2.1.1.5价格表中的土地费用、配套即前期工程费及税金，由乙方出面协调呼和浩特市政府相关部门充分享受市政配套规费及税金、棚房区改造项目优惠政策,按实际��生调整。2.1.3.2在本协议签订之日起90日内，由乙方协调配合甲方将位于临成吉思汗大街南侧的三栋楼住宅的全部或部分在乙方相关部门和单位的职工中登记销售。3.1工期及工程进度，甲方已于2013年5月2日进行开工建设，开工后开始计算工期，甲方应在32个月内完成团购楼座的工程建设并竣工。甲方在办理相关手续过程中因有关部门原因（非甲方可控），导致工期延误的，交房期限顺延。甲方在施工过程中，如遇特殊困难、政策性因素、政府行为或政府方面责任、尚未完成的拆迁、规划调整，以及不可抗力事件等非甲方责任原因，从而导致上述工期延误的，上述工期可相应顺延，由双方共同协调相关部门，按工期顺延总工期最长不得超过45个月控制。4.签订商品房买卖合同与交房约定，本协议签订之日起20个工作日内，甲方以本协议为蓝本与乙方团购人签订商品房认购协议。4.1.1乙方应于甲方取得商品房预售许可证后15日内，向甲方提供团购人名单等，组织团购人按本协议基本条款的约定，分别由乙方团购人与甲方签订商品房买卖合同。4.2交付期限，甲方应于开始计算工期后32个月内完成团购住宅商品房的竣工验收，团购住宅商品房竣工验收合格、符合法定交房使用条件之日起30个工作日内，依照有关规定，将住宅商品房交付给乙方的团购人使用。甲方向乙方交付商品房的时间为2015年12月31日，交付时建筑主体及水、电、暖、天然气、地下车位、地下储藏室等室内配套工程完成，小区内能够满足团购住户装修运输通车、行人通行需求；小区道路硬化、绿化、亮化等相关小区配套工程设施于2016年6月30日前全部建设完工；水、电、天然气、供热管网等由甲、乙双方负责协调相关部门开通。如遇下列非甲方责任特殊原因，除双方协商同��解除合同或变更合外，甲方可据实予以延期（以下情况均须相关行政部门或媒体文件或双方书面文件）：不可抗力；因水、电部门的原因，如延迟安装、或停水、停电；尚未完成的拆迁；因政府行为或政府方面责任、政策性因素，如规划调整或变更、有关检查、重大活动等。6.2违约责任，甲方违约，非人力不可抗因素（专指自然灾害、政策性规定）或乙方（含尚未完成的拆迁、未能完成本协议及附件约定的工作）原因导致的工期延误外，甲方应严格按本协议约定的事项和时间履行义务，甲方违反本协议交付期限逾期超过30天交付团购商品房的，应按已收乙方（含乙方相关部门和单位的团购甲方住宅的团购人）购房款总额的每日万分之五，向乙方支付违约金，再由乙方向团购人支付。但甲方逾期超过60天仍未能交付商品房的，乙方有权解除本协议，协议解除后，甲方��应向乙方支付逾期交房违约金外，还应于协议解除后20个工作日内，退回已收取的购房款给乙方。该协议书附件2关于团购住宅建材使用、竣工交付使用标准及交接说明第3条记载：户门：盼盼、宜春国泰等知名品牌双开对讲可视门。6、2014年5月16日，被告福城公司（甲方）（出售方）与内蒙古广电局（乙方）（团购方）签订住宅商品房团购协议书补充协议，约定：2014年3月17日签订的团购协议中约定的乙方职工扩大至乙方职工、乙方相关部门和单位的职工。7、2014年9月20日，被告福城公司向内蒙古广电局发出”关于对住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函”，被告福城公司在该函中请求该局协调呼市回民区房屋征收办及早完成拆迁工作，交付建设用地。并强调由于拆迁的迟延，将对施工期限、交房期限产生实质影响。2014年9月24日，内蒙古广电局团购办出具”关于对住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函的回复”，称呼市回民区房屋征收办将通过诉讼程序推动拆迁工作的进程，尽快完成拆迁工作，关于钉子户事件影响工期属客观情况，工期可据实顺延。2015年5月11日，被告福城公司向内蒙古广电局出具”关于对住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函”，称自2013年5月2日距今，已延迟两年多，根据住宅商品房团购协议书的约定，因拆迁原因导致了工期延误，我公司有权据实顺延工期和交房日期，恳请贵局协调尽快完成拆迁工作。2015年6月22日，内蒙古广电局团购办出具”关于对住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函的回复”，称经我局协调、敦促，呼和浩特市回民区人民法院已于2015年6月21日通过执行程序完成了广龙苑建设用地上的拆迁工作，现该宗地已不存在拆迁遗留问题。对于工期顺延问题，因现钉子户的障碍已排除，除政策调整等其他政府行为导致工期延误的原因外，此后贵公司不再存在钉子户顺延工期的理由，因拆迁工作的迟延，耽误的工期，可据实顺延。自2013年5月2日起至拆迁全部完毕即2015年6月21日止，延误工期共计25个月。8、（2013）回民一初字第61号已生效民事判决书查明：2012年4月10日，呼和浩特市回民区人民政府发布《征收公告》：根据区委区政府总体要求，决定对回民区塔布板村的房屋进行征收改造并对成吉思汗大街南侧的土地及房屋进行限期征收。征收时间为2012年4月10日至2012年7月10日。9、2017年6月20日，呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室，出具情况说明，载明”作为内蒙古新闻出版广电数字传媒中心配套工程的内蒙古广电住宅小区-广龙苑建设用地的拆迁工作，于2015年6月21日通过呼和浩特市回民区法院强制执行程序全部拆迁完毕”。10、被告于2016年3月4日取得建设用地规划许可证，2016年5月17日取得建设工程规划许可证，2016年10月26日取得建设工程施工许可证，2016年12月19日取得商品房预售许可证，2017年3月17取得国有土地不动产证；11、本案系内蒙古广电局团购家属房的系列案，在其他职工与被告福城公司签订的认购合同中，均写明团购住宅的楼栋号、单元号、层次、门牌号根据内蒙古自治区新闻出版广电局出具书面证明确定，结算单价执行内蒙古自治区新闻出版广电局根据政府规定实行一房一价的价格体系制定的团购价格表中的相应单价，结算单价确定后依据本认购合同暂定建筑面积调整住宅总价、总房款，作为第2、3次付款依据。本院认为，本案系房屋买卖合同法律关系,争议焦点为：一、原、被告在商品房买卖合同中关于”因政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的，出卖人可以据实予以延期”的约定如何理解；二、被告与内蒙古广电局签订的住宅商品房团购协议书如何定性，其约定对原告是否具有约束力；三、原告诉请的逾期交房违约金及更换盼盼牌户门的请求是否能得到支持。对于第一个争议焦点，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效。原、被告在商品房买卖合同中明确约定，”政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的，出卖人可据实予以延期”。从呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室出具的情况说明以及其它相关证据来看，案涉的广龙苑小区项目，存在未按时完成拆迁的问题，最终是通过回民区人民法院的强制执行完成的拆迁工作。由于拆迁问题导致案涉的商品房工程无法顺利完工，各项施工的证件也将因案涉的地块非”净地”而延迟办理。该原因非被告福城公司可控，故出卖人福城公司可依据原、被告签订的商品房买合同中的约定据实予以延期。对于第二个争议焦点：所谓单位团购是指企事业单位为了职工利益，利用集团购买优势，代表职工购买商品房的行为。职工基于对单位的信任委托单位购买商品房，职工与单位之间构成委托代理关系。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中的商品房团购��议书系内蒙古广电局代表其内部职工与被告福城公司签订的购房意思表示，其实际购房人为职工，职工既享受团购带来的价格优惠也承担团购协议约定的义务。虽然单位以自己的名义与房地产开发公司协商团购事宜，但最后签订商品房买卖合同的是单位职工，而不是单位。在内蒙古广电局职工与被告福城公司的系列案中，其他职工与被告福城公司签订的认购合同中，均写明”团购住宅的楼栋号、单元号、层次、门牌号根据内蒙古广电局出具书面证明确定，结算单价执行内蒙古广电局根据政府规定实行一房一价的价格体系制定的团购价格表中的相应单价”。可见原告所购房屋系单位团购房，虽无明确的授权委托书，但在实际履行过程中，原告遵守了单位的程序选择房号、平米等，并认可了团购协议中约定的价格以及之后确定的房屋座落、编号，与一般市��交易中买受人去开发商售楼部选房并不同且如果商品房买卖合同与团购协议分裂，那么商品房交易过程中，当事人选房的过程不能体现，并不能全面的反映出当事人的真实意思表示，故应视为原告与单位之间形成了事实上的委托代理关系，原告应受该团购协议的约束。对于第三个争议焦点，团购协议系内蒙古广电局签署，效力及于该单位及单位团购房屋的职工或相关人员。团购协议”工期及工程进度”条款中约定对开工日期以及在施工过程中如遇尚未完成的拆迁等非被告方责任的原因，从而导致工期延误的，工期可相应顺延。以及如遇下列非甲方责任特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期（以下情况均须相关行政部门或媒体文件或双方书面文件）：4.2.3尚未完成的拆迁。可见，双方在团购协议中关于拆迁问题导致的工期延误做了相应的约定，如果出现约定的情形，即可据实顺延。团购协议约定的被告交付商品房的时间为2015年12月31日，扣除双方约定据实顺延的25个月，被告福城公司最晚应于2018年2月1日前将约定房屋交付于买受人。综上，虽然原、被告双方签订了正式的商品房买卖合同，但原、被告签订的商品房买卖合同与一般的买受人与开发商签订合同不同，理由为从内蒙古广电局为单位职工团购房屋事宜与被告福城公司签订的住宅开发建设协议、住宅商品房团购协议书、住宅团购协议书补充协议以及关于内蒙古广电局为解决职工住房问题与被告福城公司往来函件等一系列事件来看，内蒙古广电局接受职工的委托为职工的住房事宜进行了协商、沟通，因此原告作为内蒙古广电局职工及相关人员在享受这些权利、待遇的同时也要承担内蒙古广电局在同意工期延误方面的做出的承诺，且该承诺并不违反法律禁止性规定，故原告应当受团购协议的约束，被告尚处在履行合同期限内，并未迟延交房，对于原告诉请的要求被告支付迟延交房违约金的请求不予支持。对于原告诉请的更换盼盼牌户门的诉讼请求，因被告交付房屋未到履行期限，将来交付的房屋是否符合约定，无法确定，故对于原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告陆国鑫的诉讼请求。案件受理费减半收取计30元，由原告陆国鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员　　高改霞二〇一七年八月二十八日书记员　　张富强来源：百度搜索“”