（2017）粤0606民初9214号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-25
案件名称
广东金诺物业管理服务有限公司与杨正物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东金诺物业管理服务有限公司,杨正
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初9214号原告：广东金诺物业管理服务有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道古鉴龙良路龙湖新城2号康格斯花园一期2座P1号商铺。法定代表人：叶伟雄。委托诉讼代理人：吕伟科、罗壕全，公司员工。被告：杨正，男，1971年3月8日出生，汉族，住佛山市顺德区，原告广东金诺物业管理服务有限公司与被告杨正物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，由审判员梁逵适用小额诉讼程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人吕伟科，被告杨正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2014年9月至2017年3月31日止物业服务费、水泵电梯电费合计6369.56元及违约金1183.8元（违约金暂计至2017年3月31日止，实际计至付款之日），共计7553.36元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告作为佛山市顺德区大良康格斯花园的前期物业服务机构，被告为康格斯花园的业主，双方签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》约定，该商品房总建筑面积为129.5平方米，住宅物业服务费按建筑面积1.8元/月/平方米计收，每月物业服务费为233.1元，物业服务费不包含电梯及二次供水设备所产生的电费，该费用由受用人按量分月进行分摊；被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月缴交，以后每次缴交物业服务费的时间为每月20日前；若被告不按约定标准和时间缴交物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告于2012年8月11日办理收楼手续后，自2014年9月起一直拖欠物业服务费等费用，暂计至2017年3月31日止，被告已累计拖欠物业服务费、水泵电梯电费合计6369.56元及违约金1183.8元，以上合计7553.36元。被告拖欠上述物业服务费等费用，已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。被告辩称，刚开始原告的管理还可以，但是从2014年开始出现问题。电梯坏了七八个月没有修，楼道的灯坏了一年没有换，小区内到处都是垃圾，总说过来看看。被告也向法庭提交了照片。被告家里的阳台外面都是垃圾，不敢开窗，苍蝇、老鼠到处都是。被告要求原告帮忙把垃圾问题处理好。虽然被告住在二楼，对于交电梯费也没有异议，可是电梯坏了原告要管。还有一楼的违建，原告应当介入帮被告，让一楼清理违建，被告不可能自己能直接处理，希望原告能好好履行职责，管理好小区。对于金额有异议，被告已经缴纳物业费至2014年年底。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据6，合同所约定的就是违约金；虽然被告逾期交费是事实，但是是否应承担违约责任是本案的认定问题。原告提交的6月28日的律师函中列出被告2015年2月至2016年6月20日的欠费情况，故本院只认定原告曾发函催收的事实，但对于具体欠费数额，以本院认定为准。被告提供的证据，只可证实原告服务质量存在瑕疵；另一方面亦反映了部分业主搭建遮阳棚、随处扔垃圾。本院经审理认定事实如下：原告是佛山市顺德区大良康格斯花园（以下简称案涉小区）的物业服务机构，被告是康格斯房产（以下简称案涉房屋）的业主。原告与被告于2012年8月11日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定案涉房屋总建筑面积129.5平方米，住宅物业服务费按建筑面积1.8元/月/平方米计收，每月物业服务费233.1元；物业服务费中不包含电梯及二次供水设备产生的电费，该费用由受用人按月进行分摊；被告应从合同约定交楼之日或视为房屋交付使用之日起缴纳物业服务费，物业服务费应于每月20日前缴纳，若被告不按照约定缴费的，原告有权要求被告按期补交并按照日千分之五计收违约金。被告于2012年8月11日办理案涉房屋的收楼手续，但自2015年2月起欠缴物业服务费，至2017年3月31日欠物业服务费共6060.6元，欠电梯电费200.52元。原告于2016年6月28日委托律师事务所指派律师发出的律师函提到，被告自2015年2月起欠交物业服务费；截止至2016年6月20日，被告共欠物业服务费、水泵电梯电费合计4194.95元。原告于2017年6月16日向本院提起诉讼。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原告作为案涉小区物业服务公司，应当按照约定提供完善、到位的物业管理服务。根据庭审查明事实，原告此前确实存在部分管理不到位的情况，但原告实际上已对小区进行了管理服务，履行了合同的主要义务，上述服务瑕疵不足以成为被告长期、全额拒交物业管理服务费及水泵电梯电费的抗辩理由。原告认为被告所欠的水泵电梯电费为308.96元，被告认为欠费期与律师函的内容不符，且一个月分摊水泵电梯电费约100元不符合常理，又声其是低层业主，不需要二次供水，水泵电费与其无关。经核查，被告不在二次供水设备受用人范围,不需分摊水泵电费，而表中的费用仅限于电梯电费的分摊。律师函称被告自2015年2月起欠交物业服务费；截止至2016年6月20日，被告共欠物业服务费、水泵电梯电费合计4194.95元。按此律师函内容理解，被告自2015年2月起欠费，现原告又认为被告自2014年9月起欠费，后又对《欠费违约金计算表》所列的2014年9月一个月的电梯电费108.44元解释为是之前拖欠的费用总额。民事诉讼应当遵循诚实信用原则，禁止反言，因此对于电梯电费，本院只支持2015年2月起的欠费。综上，对于原告主张的物业服务费、电梯电费及违约金，本院根据双方各自的过错程度，酌定两被告应向原告支付2015年5月至2017年3月31日物业服务费6060.6元、电梯电费200.52元，免于被告缴纳该期间的违约金。关于一楼业主违建问题，原告不是执法机构，没有执法权，但原告不能仅发出整改通知，可以考虑采取其他途径例如行政途径、民事诉讼途径解决问题，被告认为因一楼业主违建，民事权益遭受侵害，亦可依法向违建业主主张权利。在此，本院特别指出，原告作为物业服务公司，应明确自己的本职就是服务，故应重服务与信誉，回归服务本色，明确自身角色定位，不断提升服务水平，不要习惯于以管理者自居，多听听业主的心声，加强与业主的沟通，应尊重业主的知情权、选择权。同理，业主若对物业管理不满意，可以依法律程序尽快成立业主委员会维护自身的权益，否则长期不支付物业服务费，物管公司只会进一步降低物管水平，从而纠纷会愈演愈烈。就案涉小区而言，无论业主还是原告，理应将其作为自己的家园进行建设和爱护，这是一个有着数千户业主的大楼盘，其实就是一个人口密集的小社会，难免会存在错综复杂和众口难调的现象，正因为如此，大家更应从构建和谐美好家园的角度出发，互相理解包容，加强沟通，共同解决问题与困难，共创文明家园。只有如此，双方才能共创“双赢”的局面，否则，只会两败俱伤。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告杨正应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司支付2015年2月至2017年3月31日物业服务费6060.6元、电梯电费200.52元，两项合共6261.12元；二、驳回原告广东金诺物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元(已减半收取，原告已预交)，由原告广东金诺物业管理服务有限公司负担。审判决。审判员审判员 梁 逵二〇一七年八月二十八日书记员 柯洁静