（2017）吉01民终4056号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-15
案件名称
吉林省嘉鑫物业服务有限公司与孙春玲物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林省嘉鑫物业服务有限公司,孙春玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终4056号上诉人（原审原告）：吉林省嘉鑫物业服务有限公司，住所地长春市经济开发区。法定代表人：李士军，经理。被上诉人（原审被告）：孙春玲，女，1951年2月13日生，汉族，现住长春市朝阳区。上诉人吉林省嘉鑫物业服务有限公司（以下简称嘉鑫物业）与被上诉人孙春玲物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉鑫物业的法定代表人李士军，被上诉人孙春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉鑫物业向原审法院提出诉讼请求：1.要求孙春玲给付物业费2499元，其中包括物业费（2014年9月1日至2016年10月31日）、电梯费（2014年9月1日至2015年8月31日）；2.要求孙春玲支付滞纳金即违约金5080元（自2014年9月1日起至2016年10月31日，按照日千分之三计算）。事实和理由:嘉鑫物业于2014年9月承包孙春玲所在春铁金郡湾小区的物业管理服务，2014年9月1日至2016年10月31日，孙春玲一直拖欠物业费未交纳，其居住的房屋面积为96.46平方米，共计拖欠物业费2499元，按照合同约定未缴纳物业费，按日千分之三支付滞纳金5080元。孙春玲在原审法院辩称，1.朝阳区政府物业办备案材料显示，嘉鑫物业是2015年7月4日进入小区服务，而嘉鑫物业要求业主从2014年9月开始交纳物业费，属于多收取费用。2.嘉鑫物业确实为小区提供了物业服务，但存在诸多问题，造成小区卫生环境脏乱差、车辆管理不到位、路面有积水、草坪不及时整理、任人种地、各楼宇门禁、对讲机和监控设施失灵，广告到处张贴、小区没有安保人员、闲杂人等自由出入、墙体水管脱落不处理、收费发票不正规、电梯经常出故障、嘉鑫物业经常给小区停水、停电、房屋质量存在问题等。3.嘉鑫物业服务资质是二级，根据吉林省物业收费标准为0.7元-1.00元/平方米/月，而嘉鑫物业提供的服务没有达到二级标准，也没有向业主公示物业费收支情况，因此按1.00元/平方米/月收费不合理。4.嘉鑫物业收取150元车辆进出门禁卡费用，现应当返还给业主。我曾丢失一辆自行车，嘉鑫物业承诺免除我2015年8月31日之前的物业费。5.业主拒绝交纳物业费，是由于嘉鑫物业先违约造成，业主行使正当的抗辩权，因此业主不承担违约责任。综上，驳回嘉鑫物业的诉讼请求。原审法院经审理查明：2014年9月4日，长春诚悦物业服务有限责任公司（以下简称诚悦物业）作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，合同约定：“物业名称：沈铁﹒金郡湾物业园区；合同承揽期限为一年，自2014年9月4日起至2015年9月3日止；乙方向业主或使用人收取物业服务费等相关费用上交给甲方；承揽合同总价507062元，42255.17元/月。”2014年11月1日，沈阳铁路局长春房产段作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，合同约定：“物业名称：沈铁﹒金郡湾物业园区；合同承揽期限自2014年11月1日起至2015年9月3日止；乙方向业主或使用人收取物业服务费等相关费用上交给甲方；承揽合同总价422551.67元/月。”2015年2月6日，双方签订了《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽终止合同》，合同约定，沈阳铁路局长春房产段物业服务工作移交长春铁路房地产开发有限责任公司管理，终止双方在2014年11月1日签订的经济承揽合同。2015年2月9日，长春铁路房地产开发有限责任公司作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：“嘉鑫物业资质等级为贰级；物业名称：沈铁﹒金郡湾；物业类型：住宅；合同期限自2015年2月10日起至2016年2月10日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止；物业服务费用按政府规定的标准由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.00元/月/平方米，电梯高层（含二层）以上的30.00元/月/户，生活垃圾处理费7.00元/户/月；同时约定了前期物业管理服务质量标准。”2015年7月4日，春铁﹒金郡湾业主委员会作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：“物业服务期限为叁年，自2015年7月4日至2018年7月3日，物业服务费用由甲方按业主或物业使用人的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅1.00元/月/平方米，电梯费360.00元/年，生活垃圾处理费84.00元/年；业主缴费周期为全年，应当按年度缴纳物业费；业主未按期缴纳物业费，需按应缴数额每日0.3%的标准向乙方支付违约金；同时约定了物业服务标准及要求。”2016年9月1日和9月19日，该小区业主代表与嘉鑫物业在朝阳区物业办的主持下，针对金郡湾物业管理存在的问题作出决定。2016年10月31日，嘉鑫物业放弃对该小区的物业管理。孙春玲已缴纳2016年9月1日至2017年8月31日的电梯费和生活垃圾处理费。尚未缴纳2014年9月1日至2016年10月31日期间的物业费，2014年9月1日至2015年8月31日期间的电梯费，庭审中，孙春玲向本庭提供照片证明嘉鑫物业提供的服务存在诸多瑕疵，嘉鑫物业庭审中陈述存在的物业瑕疵已经改善。另查，沈阳铁路局长春分局曾于2014年12月14日收取该小区某业主（2014年9月1日-2015年8月31日）的物业管理费和电梯维护费，并向业主出具了收据。嘉鑫物业对收据没有异议，称是按照沈阳铁路局长春房产段与嘉鑫物业签订的《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》的约定，代替沈阳铁路局收取物业费、电梯费。2005年1月1日实施的《吉林省物业服务收费管理实施细则》附件1吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格第一条第1项规定“我省各类住宅小区物业服务费政府指导价格为普通住宅二级每平方米0.70-1.00元。”2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定“普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费，由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。”原审法院认为：第一、物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案长春铁路房地产开发有限责任公司与嘉鑫物业就金郡湾小区签订的《前期物业服务合同》以及春铁﹒金郡湾业主委员会与嘉鑫物业签订的《物业管理服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，孙春玲是该小区业主，上述两份物业服务合同对孙春玲均具有约束力，故嘉鑫物业和孙春玲均应按合同约定履行。关于嘉鑫物业提供的其与诚悦物业之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》及其与沈阳铁路局长春房产段之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，根据合同的内容以及嘉鑫物业的陈述，嘉鑫物业只是代替合同甲方即诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主收取物业费等相关费用，收取费用后上交给甲方，再由甲方向业主出具收据，因此承揽期间内物业管理责任应由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段承担，业主拖欠的管理费用也应当由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主主张，对嘉鑫物业主张承揽合同期间的管理费用不予支持。第二、关于物业费、电梯费、生活垃圾处理费如何计算的问题。《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》实际履行期限为2015年2月10日至嘉鑫物业弃管之日即2016年10月31日，期间内嘉鑫物业为业主提供了物业服务，业主应当向嘉鑫物业交纳物业费等相关费用。1、关于物业费:孙春玲及其他同类案件的业主以物业服务存在诸多质量问题为由拒绝交纳，对此提供照片加以证明，嘉鑫物业称对存在问题已经改善，但未能提供证据加以证明，结合嘉鑫物业弃管前与业主代表在区物业办的会议纪要以及小区大多数业主拒绝交纳物业费的现象，可以证实嘉鑫物业提供的服务在诸多方面确实存在不足之处，尤其是在电梯、卫生保洁、绿地维护、小区安防、门禁、车辆停放管理、设施设备维护等方面存在问题，根据公平合理、等价有偿原则，应当适当酌减物业费。物业服务合同约定“物业类型为普通住宅，嘉鑫物业资质等级为二级，物业服务费用按建筑面积交纳，住宅1元/月/平方米”，2005年1月1日实施的吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格普通住宅二级资质为每平方米0.7-1元，2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定：“普通住宅物业服务收费实行政府指导价”，据此，本院认为在普通住宅二级物业服务政府指导价格范围内酌定为0.8元/月/平方米为宜。孙春玲居住房屋的建筑面积为96.46平方米，2015年2月10日至2016年10月31日期间拖欠的物业费计算方式为：0.8元/月/平方米×20个月×96.46平方米+0.80元/月/平方米÷30天×19天×96.46平方米=1592.23元。2、关于电梯费：物业服务合同约定“电梯高层（含二层）以上的30元/月/户”，孙春玲拖欠2015年2月10日至2015年8月31日期间的电梯费计算方式为：30元/月/户×5个月+30元/月/户÷30天×19天=169元。另孙春玲已缴纳了2016年9月1日至2017年8月31日期间的电梯费360元和生活垃圾费84元，2016年10月31日之后的电梯费300元和生活垃圾费70元可以抵扣至尚欠电梯费和物业费中，孙春玲还应向嘉鑫物业缴纳物业费1391.23元（1592.23元+169元-370元）。第三、关于嘉鑫物业主张违约金的问题。因嘉鑫物业提供的服务确实有不足之处，孙春玲未按时缴纳物业费并非恶意拖欠，对嘉鑫物业的此项请求不予支持。第四、关于孙春玲提出嘉鑫物业应返还150元车辆门禁卡费用的问题，因孙春玲未向本院提出反诉请求，应另行告诉。关于孙春玲提出嘉鑫物业承诺为其免除2015年8月31日之前的物业费，因未向本庭提供证据加以证明，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、孙春玲于本判决生效后立即向嘉鑫物业支付拖欠物业费1391.23元；二、驳回嘉鑫物业其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，由孙春玲负担。宣判后，嘉鑫物业不服上诉至本院，请求：1.撤销原审判决，改判支持嘉鑫物业的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由孙春玲承担。事实和理由：一、一审判决按每平米0.8元计算给付服务费，没有事实依据。嘉鑫物业服务期间，未有任何过错和不足，增添了大量的服务设施并维修改造，应按每平米1元计算服务费。二、一审判决没有支持2014年9月3日至2015年2月9日的服务费错误。2014年9月1日嘉鑫物业承包的春铁金郡湾的物业管理服务，一审仅支持2015年2月至2016年10月31日期间的服务费错误。三、按照服务合同约定未缴纳物业费按日3‰缴纳滞纳金，一审判决以孙春玲不是恶意拖欠物业费，未予支持孙春玲的请求，理由不成立。孙春玲不按照合同约定缴纳服务费，属于违约行为，应承担违约金，与是否恶意拖欠无关。孙春玲辩称：一、嘉鑫物业未按物业合同约定提供服务，多收取业主物业服务费。二、滞纳金条款是格式条款，该条款没有履行说明义务，应为无效，且不交物业费是由于嘉鑫物业违约行为造成，不应承担滞纳金。二审庭审中，嘉鑫物业为证明其主张提供证据如下：电梯维保及水电费发票（12张）、费用支出明细表一份、维修相关支出收据凭证（9张）。证明：嘉鑫物业按照合同约定已经支出了电梯费用、设备设施等费用，已经服务到位。孙春玲质证认为，对上述证据的真实性有异议，作为物业公司在服务期间的所有费用应及时公示给业主，现拿出的这一部分不予承认。另嘉鑫物业提供了《物业管理服务合同》、《经济承揽合同》、《前期物业服务合同》、《会议纪要》等证据，本院对上述证据真实性予以确认。孙春玲为证明其主张提供证据如下：证据一、小区原貌的照片。证明：原小区物业服务存在的问题。嘉鑫物业质证认为，照片反映是否是该小区不清楚，我方在小区管理的时候不存在上述问题。照片上的日期可能是伪造的。证据二、新的物业公司服务的小区现状的照片8张。证明：新物业已经将原来的小区问题改进完毕。嘉鑫物业质证认为，对该照片的真实性有异议，车位是我们在弃管之前与政府沟通规划的，包括停车场都是我们在服务期间做的。原来业主没有交服务费，我们服务到当时那种情况已经很好了。证据三、光盘一份。证明：小区电梯存在问题及向物业反映时，物业的服务态度不好。嘉鑫物业质证认为，在视频中未体现出我方服务不好，对于电梯问题，我们已经跟电梯的维保公司联系解决了。小区的电梯、绿地和门都是被不交物业费的业主人为破坏的。证据四、张春玲的收据一份。证明：2014年12月14日张春玲将物业费交给沈阳铁路局长春房地产段，缴费期间为2014年9月1日-2015年8月31日，这期间收取物业费的应该是沈阳铁路局长春房地产段。嘉鑫物业质证认为，嘉鑫物业与沈阳铁路局签订承揽合同是由嘉鑫物业对该小区进行服务，由嘉鑫物业代收物业费。所以开具的是沈阳铁路局长春房地产段的收据。且合同中有约定，嘉鑫物业收取物业费达到95%以上。本院二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，嘉鑫物业同时起诉了春铁金郡湾小区多名业主索要物业服务费，业主均以小区存在电梯、卫生保洁、绿地维护、安保、门禁、车辆停放、设施设备维护等问题，物业服务质量达不到双方约定的1元/月/平方米收费标准为由，要求酌减物业费为0.8元/月/平方米。本院认为：一、嘉鑫物业提供的物业服务是否存在不足之处，一审判决所确认的物业费标准及数额是否妥当。嘉鑫物业与该小区业主委员会签订的物业管理服务合同中关于物业服务标准约定，嘉鑫物业服务的内容包括保证该小区环境卫生整洁、绿地无杂物，制定安全岗位责任制、维护小区设备等事项，而通过嘉鑫物业弃管前与业主代表形成的会议纪要的记载，以及园区内环境的照片，与同类案件中多位小区业主的陈述，共同反映出物业服务质量存在的卫生、安保等多方面的问题，能够认定嘉鑫物业并未按照物业合同约定的内容完全履行物业服务义务。合同法第一百一十一条规定了瑕疵履行情形下，受损害方有权要求减少价款或者报酬，本案中，孙春玲以减少价款的方式要求嘉鑫物业承担违约责任符合法律规定。原审判决对物业服务费单价直接予以调整确认虽略有不妥，但实体结果并不违背上述法律规定及公平原则，本院不作变更。二、孙春玲是否应向嘉鑫物业缴纳2014年9月3日至2015年2月9日期间的物业服务费。嘉鑫物业与诚悦物业、沈阳铁路局长春房产段签订的承揽合同中，约定2014年9月3日至2015年2月9日期间嘉鑫物业所享有的权利及义务是在收取物业服务费后交于诚悦物业、沈阳铁路局长春房产段，与孙春玲所提供的该段期间内，小区业主向沈阳铁路局长春房产段交费的票据相互印证。足以证明嘉鑫物业仅为收取物业服务费的受托方，而非与小区业主形成物业服务合同的相对方。因此，嘉鑫物业无权向业主主张该段期间的物业服务费用。三、嘉鑫物业所诉请的滞纳金应否予以支持。如上所述，嘉鑫物业在提供服务的过程中，确存在瑕疵履行的违约行为，孙春玲不支付物业费属事出有因。故原审未予支持嘉鑫物业诉请的滞纳金并无不当。综上，上诉人嘉鑫物业上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吉林省嘉鑫物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶 铮审 判 员 李雨萍代理审判员 谷 娟代理审判员 白业春代理审判员 闫 冬代理审判员 于小依代理审判员 张兴冬代理审判员 胡月皓代理审判员 于喜华二〇一七年八月二十八日书 记 员 邹 悦 关注微信公众号“”