（2017）湘0103民初4857号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-16
案件名称
原告长沙三兆实业开发有限公司诉被告王廷洪租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙三兆实业开发有限公司,王廷洪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初4857号原告：长沙三兆实业开发有限公司，住所地：长沙市天心区黄兴南路步行商业街西厢南栋5楼。法定代表人：郑惠川，男，汉族，1965年7月30日出生。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，湖南清枫律师事务所律师。被告：王廷洪，男，汉族，1972年8月12日出生，住址。原告长沙三兆实业开发有限公司诉被告王廷洪租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日受理后，由审判员陈泽春依法适用简易程序独任审判，于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告长沙三兆实业开发有限公司委托诉讼代理人文芳到庭参加了诉讼,被告王廷洪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告长沙三兆实业开发有限公司请求判令：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》于2017年7月7日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金54672元（暂计算至2017年7月7日，此后计算至实际腾房之日止）；3、被告向原告支付违约金38260元，同时原告无需退还履约保证金38260元；4、被告按租赁合同约定腾空退还房屋；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月18日，原告与被告签订《租赁合同》，约定由被告王廷洪承租原告位于长沙市天心区黄兴南路步行街西厢南栋A区一楼1A47铺，租赁期限自2016年6月20日至2017年10月31日。另，合同还就租赁商铺面积、租赁费用、违约责任等进行了详细的约定。协议签订后，原告按约履行了场地交付义务，但被告在合同签订之日未支付履约保证金，后又无故拖欠租赁费用，还在未告知原告的情况下私自关停商铺。2017年6月23日，原告委托律师向被告送达律师函，被告签收后仍未履行支付欠款及退房的义务，现原告多次催要未果，故诉至本院。被告王廷洪未到庭参与诉讼，也未答辩。经审理查明：2016年6月18日，原告与王廷洪签订《租赁合��》，双方约定由王廷洪承租原告位于长沙市天心区黄兴南路步行商业街西厢南栋A区一楼1A17房，租赁期自2016年6月20日至2017年10月31日止，租金从2016年9月20日至2017年10月31日，月租赁费为12753.33元。本合同签订当日缴纳第一季度的租金，第一季度租金为38260元，以后应提前20日向甲方支付下一季度的租金。合同签订当日，被告王廷洪向原告支付履约保证金38260元，若被告逾期三日仍未交纳履约保证金，原告视为被告放弃租赁本合同约定房屋，原告无条件收回租赁房屋。王廷洪逾期支付租赁费用20日以内，每逾期一日按应付季度租赁费用的千分之五支付逾期交租违约金，达到20日以上的原告有权解除本合同，履约保证金不予退还。在合同期内，因王廷洪原因需提前终止合同，王廷洪须提前二个月书面通知原告，经原告审核书面同意后方可终止履行本合同。如王廷洪未经原告���意擅自撤离租赁场地或无故终止/解除合同则视为王廷洪违约终止本合同，王廷洪应根据合同剩余期限的长短对原告进行赔偿，即合同剩余期限每满一年王廷洪赔偿原告一季度租赁费用的数额（以撤场时租赁费用水平为准）作为赔偿金，同时原告有权不退还履约保证金。被告租赁该房后向原告支付了2016年9月20日至2016年12月31日止的租金。后，被告王廷洪开始拖欠原告房租，截止2017年7月7日尚欠租金54672元。2017年1月10日，被告王廷洪向原告出具《承诺书》，承诺于2017年1月13日前支付履约保证金。2017年2月8日，被告支付履约保证金38260元。2017年6月20日，被告王廷洪租赁的商铺停业。2017年6月23日，原告委托湖南清枫律师事务所律师发出律师函，要求被告退还房屋并支付拖欠租金，2017年7月7日，被告收到律师函，但未支付租金。原告遂诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与王廷洪之间签订的《租赁合同》，系当事人真实意思的表示，于法无悖，应属有效，双方当事人均应遵守。本原告依照合同约定将房屋交付被告使用，被告亦应按照约定全面履行合同。被告在租赁期间内，拖欠租金及履约保证金，其行为已构成违约，依据合同约定，原告有权解除合同，原告现请求法院确认双方的租赁合同关系于2017年7月7日解除，符合法律规定，本院依法予以确认。原告依照合同约定将房屋交付被告使用后，被告亦应按照约定全面履行合同。合同解除前，被告租用原告的房屋���其应当按合同的约定按时向原告支付房屋租金，截至2017年7月7日止，被告尚欠原告房屋租金54672元，其行为已构成违约，原告要求被告支付房屋租金54672元，本院予以支持。租赁合同解除后，被告继续占用房屋期间的占用费用按原合同租金标准计算至实际腾房之日止。关于原告要求支付违约金38260元及无需退还履约保证金38260元的诉讼请求，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但违约金的约定不能过分高于造成的损失。被告王廷洪无故关停商铺以致合同提前解除，导致原告房屋需要对外重新招租，在此期限内，必然会造成原告房屋租金损失，被告王廷洪应予赔偿。但被告王廷洪向原告交纳了履约保证金38260元（三个月租金）足以弥补其损失，故本院对违约金部分诉讼请求不予支持。被告王廷洪关停商铺以致合同提前解除，合同���除后，王廷洪应及时腾空房屋退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告长沙三兆实业开发有限公司与被告王廷洪之间的租赁合同关系于2017年7月7日解除;二、被告王廷洪于本判决生效之日起十日内向原告长沙三兆实业开发有限公司支付租金54672元，自2017年7月8日起继续占用房屋期间的占用费用按原合同租金标准计算至实际腾房之日止；三、原告长沙三兆实业开发有限公司无需退还被告王廷洪履约保证金38260元；四、被告王廷洪于本判决生效之日起三日内��空房屋退还原告长沙三兆实业开发有限公司；五、驳回原告长沙三兆实业开发有限公司的其它诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2920元，减半收取1460元，由被告王廷洪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 陈泽春二〇一七年八月二十八日书记员 谢炎上 来源：百度搜索“”