（2017）黔2725民初2948号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-10-24
案件名称
贵州和谐家园物业服务有限公司与李明丽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瓮安县人民法院
所属地区
瓮安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵州和谐家园物业服务有限公司,李明丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百二十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2725民初2948号原告贵州和谐家园物业服务有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水办事处兴隆中街华都嘉苑办公楼，统一社会信用代码91522725065782023N。法定代表人蔡金龙，系公司总经理。委托代理人尹婕，系贵州盾辉律师事务所律师，执业证号15201201411702226，代理权限特别授权。被告李明丽，女，汉族，1983年9月7日生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，经常居住地贵州省瓮安县，本院于2017年7月25日立案受理原告贵州和谐家园物业服务有限公司诉被告李明丽物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序由审判员朱容莉于2017年8月9日公开开庭进行审理，原告委托代理人与被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告的诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费5167.8元及违约金1618.71元；2、诉讼费由被告承担。被告答辩意见：1、被告李明丽虽是本案房屋的所有权人，但该房屋已经出租给了案外人程某，被告并未享受到物业服务，因此不同意原告的诉讼请求，物业费应由程某承担；2、原告未服务到位，楼梯处的声控灯坏了，而原告没有进行维修或更换；卫生脏、乱、差，屋顶漏水的时被告通知过原告，但原告未前来处理，且原告并未向被告催收过物业费，被告接到法院传票时才知晓本案纠纷；3、承租人程某已交纳了2016年半年的物业费，因此应予扣减。审理查明的事实经审理查明：2015年1月23日，原告贵州和谐家园物业服务有限公司与瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为华都嘉苑小区提供物业服务，期限为2015年1月1日起至2016年12月31日止;合同约定：商业用房按房屋产权建筑面积1.5元/平方米/月计算，物业管理服务费按季度交纳，每年度提前一个月为交费时间，业主（或物业使用人）逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每月按应交管理服务费的3‰按日累计支付违约金；服务内容为：对房屋共用部分建筑及共用设施、设备及其附属建筑物进行日常维修、养护和管理，公共区域的绿地、花木进行养护与管理，维护公共区域治安秩序，配合公安机关进行公共区域安全防范等。原告在合同期内一直在该小区进行物业服务，包括对共用设施进行查验、维护，对安全隐患进行排查、小区卫生进行保洁等等。被告李明丽系华都嘉苑小区第11号楼301号房的业主，该房系李明丽、袁忠国、童洁、袁忠诚按份共有，房屋性质为商业用房，建筑面积为287.1平方米。2013年5月18日，被告将涉案房屋出租给了案外人程某使用，双方签订《商铺租赁合同》，租赁期间为2013年5月18日起至2021年5月28日止。房屋的四共有人及承租人均未向原告交纳2016年1月1日起至2016年12月31日期间的物业费，原告催收未果，遂向本院提起前述诉讼请求，其诉请的违约金按损失的30%计算而来。庭审中经本院释明，原告仍表示放弃对其余房屋共有人及承租人的起诉。上述事实，有原告代理人及被告的法庭陈述，有原告举证的《企业营业执照》、《组织机构代码证》、法定代表人身份证明书、《资质证书》、《商品房买卖合同》、《物业管理服务委托合同》、备案证明、证明、《物调委及业主委员会的催费通知》、《11栋房屋资料移送清单表》、承接查验（二）、关于华都嘉苑更换电梯五方通话公示、照片29张、会议纪要及被告申请出庭作证的证人程某的证言在卷为凭，经开庭质证和本院审查，其来源合法，内容真实，与本案直接相关，能够作为认定上述事实的依据，本院予以采信。原告举证的《告华都嘉苑全体业主书》、（2015）瓮民初字第1483号民事判决书、《前期物业服务合同》与本案无关，本院不予认定。判决理由和结果本院认为：原告与华都嘉苑业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力，被告作为该小区的业主，有义务向原告缴纳物业服务费，被告至今未缴纳2016年1月1日起2016年12月31日止期间的物业费的事实存在，根据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”规定及《物业管理服务委托合同》约定，被告应交纳的物业费为287.1㎡×1.5元/㎡/月×12个月=5167.8元，原告的该项主张本院予以支持。因被告未按期交纳物业费，系被告单方违约行为，根据《物业管理服务委托合同》约定应支付违约金，合同中明确约定按应交的物业费从违约之日起按日3‰计付，原告认为约定的违约金过高，要求被告以应付物业服务费金额按同期银行贷款利率4.35%计算产生的利息加上应付物业服务费之和的30%支付违约金，本院认为原告主张违约金仍然过高，本院酌情按年利率6%支持违约金，同时，合同中约定的违约日期约定不明确，本院酌情按原告服务满一年之日起，即从2017年1月1日起计算至履行完毕之日止较为适宜。对于被告辩称原告服务不到位及其已交纳了半年的物业费，因未举证证明，应由其承担举证不利的法律后果，对其该辩称意见本院不予采纳；另外对于被告其已将房屋出租给他人，其未享受到物业服务而不予交纳物业费，应由承租人承担物业费的辩称意见，物业服务企业并不因个别业主未实际使用房屋或将房屋交由他人使用而减少物业服务的成本投入，现原告已经实际履行了进行物业管理服务的义务，被告作为小区业主，是涉案房屋的所有权人之一，理应履行交纳物业费的约定及法定义务，对于被告的该意见于法无据，本院不予支持。若被告与承租人之间有内部约定，被告可向其主张追偿权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告李明丽于本判决生效之日起五日内给付原告贵州和谐家园物业服务有限公司物业服务费人民币五千一百六十七元八角及违约金，违约金从2017年1月1日起按年利率6%支付至物业服务费给付完毕之日止；二、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费减半收取人民币25元（原告已预交），由被告李明丽负担，连同上述款项一并给付原告。权利义务告知若义务人未按约定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。审判员 朱容莉二〇一七年八月二十八日书记员 秦 康 来源：百度搜索“”