（2017）赣01民终1586号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-10-13
案件名称
江西省百勤房地产开发有限公司、龚良清房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西省百勤房地产开发有限公司,龚良清
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1586号上诉人（原审被告）：江西省百勤房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。法定代表人：徐乐江，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊良明、徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚良清，女，1985年10月20日出生，汉族，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：秦贵明，江西皆诚律师事务所律师。上诉人江西省百勤房地产开发有限公司（以下简称百勤房地产公司）因与被上诉人龚良清房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初2622号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人百勤房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付逾期交房违约金；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院采信证据错误，认定事实错误，上诉人开发的抚生路998号“朝阳峰汇小区”项目于2015年12月31日完成了竣工验收，根据房屋买卖合同约定，上诉人应将竣工验收合格的房屋交付给被上诉人。上诉人认为，验收合格的房屋指单位工程施工竣工验收合格的房屋，而非综合验收合格，也无法律规定验收合格就是指综合验收合格。一审法院已查明上诉人于2016年1月22日通知被上诉人交房，且一审法院认定完成验收合格的时间为2016年7月22日，故自2016年7月22日后上诉人就无支付违约金的义务，但一审法院将上诉人支付违约金的责任延期至被上诉人起诉之日止。一审法院适用法律不当，错误认定上诉人建设的房屋竣工验收合格的日期为2016年7月22日，故不当判定上诉人承担违约责任。被上诉人龚良清辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予以维持，上诉人没有新的证据，上诉理由不能成立。龚良清向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告承担从2015年10月1日起至其实际交房期间的逾期交房违约责任（暂计算至2016年8月31日为人民币61876元，2016年9月1日至实际交房期间继续按约计算违约金）；2、本案案件受理费等费用全部由被告承担。一审法院认定事实：被告百勤房地产公司系西湖区抚生路998号朝阳峰汇小区的开发人。2014年3月7日，原告龚良清与被告百勤房地产公司签订了《南昌市商品房买卖合同》。该合同约定：1、原告购买被告开发的位于西湖区××生路××朝阳××小区××＃楼××单元××号，该房建筑面积124.24平方米（预测面积），购买单价为9881.75元/㎡，总房款为1227708元整，房款原告采用按揭贷款方式支付即原告首付727708元整，余款50万元按揭贷款；2、被告需在2015年9月30日前将经验收合格的房屋交付给原告；3、被告逾期交房超过60天以上，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按约定如期向被告支付了总房款1227708元，但被告未能按期交房。2016年1月22日，被告通过南昌旺鑫物业服务有限公司向朝阳峰汇小区业主发出书面入住通知要求办理入住手续，但原告以被告未取得《竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件为由，拒绝收房。2016年4月19日，被告向业主发出书面承诺，对施工进度延期导致逾期交房表示歉意，并承诺在2016年6月30日完成房屋整体验收工作，从而达到交付标准，并表示会对逾期交房所产生的违约责任予以相应的赔偿。2016年7月22日，被告百勤房地产公司就朝阳峰汇小区向南昌市城乡建设委员会取得南昌市建设工程竣工验收备案表。后双方对逾期交房违约金协商未果，被告亦未能将房屋交予原告，原告于2016年9月14日诉至一审法院，提出如上诉请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告百勤房地产公司与原告龚良清签订的南昌市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定于2015年9月30日前将达到验收合格标准的商品房交付原告，违反合同约定，应承担违约责任，被告依约应自2015年10月1日起以总房款1227708元为基数按每日万分之一点五向原告支付违约金。被告辩称涉案房屋于2015年12月31日已取得竣工验收备案，符合交房条件，现查明朝阳峰汇小区于2015年12月31日完成单位工程施工竣工验收，工程质量经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，但被告就朝阳峰汇小区向城市建设主管部门取得建设工程竣工验收备案表的时间为2016年7月22日，施工竣工验收合格并非合同约定的“商品房经验收合格”，依据合同实际符合商品房交付条件的时间是2016年7月22日，故对被告的该答辩意见不予采信。被告于2016年1月22日向原告发出了入住通知，原告以不符合合同约定的交房条件为由拒绝收房，不违反合同约定，被告仍应承担逾期交房的违约责任。自2015年10月1日起至2016年7月22日达到交付条件期间被告构成逾期交房，应依约赔偿原告逾期交房违约金，按合同约定计算，此期间被告应承担逾期交房违约金54326.08元（1227708元×0.015%×295天=54326.08元）。2016年7月22日商品房验收合格后，因双方对逾期交房违约责任的承担达不成一致意见，双方未办理交接房手续，导致逾期交房状态一直持续，双方对未能办理交接房手续均有责任，对此扩大的逾期交房违约损失酌定由双方各承担50%的责任。2016年9月14日，原告向一审法院提起诉讼，请求被告承担逾期交房违约金至实际交房之日止，但却并未主张被告交付房屋，有违常理，也有违公平、诚实信用原则，对原告主张被告承担2016年9月14日之后的逾期交房违约金的请求不予支持。经核算，2016年7月23日至2016年9月14日期间的逾期交房违约金为9944.43元（1227708元×0.015%×54天=9944.43元），双方各承担50%的责任，被告应支付此期间逾期交房违约金为4972.22元。综上所述，被告应支付原告自2015年10月1日起至2016年9月14日期间的逾期交房违约金59298.3元（54326.08元＋4972.22元），对原告诉请中超出59298.3元的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告江西省百勤房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告龚良清支付逾期交房违约金59298.3元；二、驳回原告龚良清的其他诉讼请求。本案由原告龚良清预交的案件受理费1350元，保全费659元，合计2009元,由原告龚良清负担84元，由被告江西省百勤房地产开发有限公司负担1925元，限随上述款一并偿付。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实部分上诉人对“2016年4月19日，被告向业主发出书面承诺，对施工进度延期导致逾期交房表示歉意，并承诺在2016年6月30日完成房屋整体验收工作，从而达到交付标准，并表示会对逾期交房所产生的违约责任予以相应的赔偿。”有异议，称公司并未作出承诺。被上诉人称是业主在小区墙面上拍摄到的，并提供了原件予以佐证。上诉人并不认可，但对上诉人的公章不申请鉴定。在无相反证据否定的情况下，本院对一审法院认定事实的上述事实予以认定。对2016年7月22日之后没有收房的原因上诉人称在2016年1月22日已经通知了业主来收房，是业主不来收房。被上诉人称是业主和上诉人没有达成一致逾期交房意见，上诉人就没有交房给被上诉人。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：所谓商品房的交付，是指房地产开发企业依据相应法律规定以及商品房买卖合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验房屋的行为。涉案房屋于2015年12月31日完成了单位工程施工竣工验收合格，但商品房的交付的目的是商品房买受人能正常使用房屋，仅完成单位工程施工竣工验收合格的房屋显然无法达到使商品房买受人能正常使用房屋的目的，只有经综合验收合格并通过商品房买受人检验的房屋才符合交房条件。因此上诉人主张的验收合格的房屋是指单位工程施工竣工验收合格的房屋的理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定涉案房屋依据合同约定实际符合商品房交付条件的时间是2016年7月22日正确，应予以维持。因2016年7月22日之后，上诉人并未再通知被上诉人收房，双方未办理交接房手续，导致逾期交房状态一直持续，双方对未能办理交接房手续均有责任，对此扩大的逾期交房违约损失一审法院酌定由双方各承担50%的责任处理得当，应予以维持。上诉人主张自2016年7月22日后上诉人就无支付违约金的义务，无事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1282.5元，由上诉人江西省百勤房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曹成云审判员 吴建平审判员 罗云奇二〇一七年八月二十八日书记员 王佳蕾 来源：百度“”