（2017）鲁0792民初105号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-11-06

案件名称

中国建设银行股份有限公司潍坊海化支行与肖泮忠、袁延丽金融借款合同纠纷一审民事判决书

法院

潍坊滨海经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国建设银行股份有限公司潍坊海化支行,肖泮忠,袁延丽,潍坊豪门新建业置业有限公司,潍坊市住房置业担保有限公司

案由

金融借款合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第二百零五条，第二百��六条，第二百零七条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十条第一款，第一百八十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院民事判决书（2017）鲁0792民初105号原告：中国建设银行股份有限公司潍坊海化支行，住所地：潍坊滨海经济技术开发区碱厂生活区。负责人：单宝祥，行长。委托诉讼代理人：韩耀邦，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。被告：肖泮忠，男，1976年10月25日出生，汉族，现住潍坊滨海经济技术开发区。被告：袁延丽，女，1978年8月9日出生，汉族，现住潍坊滨海经济技术开发区。被告:潍坊豪门新建业置业有限公司，住所地：潍坊滨海经济技术开发区海化街中段。法定代表人：朱昌和，总经理。被告:潍坊市住房置业担保有限公司，住所地：潍坊市��文区虞河路426号。法定代表人：胡乃峰，总经理。委托诉讼代理人：王平，山东求是和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝义华，山东求是和信律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司潍坊海化支行（下称建行海化支行）与被告肖泮忠、袁延丽、潍坊豪门新建业置业有限公司（下称豪门置业公司）、潍坊市住房置业担保有限公司（下称住房担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行海化支行委托诉讼代理人韩耀邦、被告住房担保公司委托诉讼代理人王平、郝义华到庭参加诉讼。被告肖泮忠、袁延丽、豪门置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行海化支行向本院提出诉讼请求：1、判令解��原告与被告肖泮忠、袁延丽签订的《潍坊滨海经济开发区个人住房公积金贷款借款担保合同》；2、判令被告肖泮忠、袁延丽偿还原告贷款本金154875.76元及利息1743.62元（利息暂计算至2016年1月，之后的利息等费用按合同约定计算至还清贷款之日止）；3、判令被告肖泮忠、袁延丽承担原告实现债权的费用6762元；4、判令被告豪门置业公司、住房担保公司对上述债务承担连带清偿责任；5、依法确认原告对被告肖泮忠、袁延丽提供的抵押物潍坊滨海经济技术开发区滨海时代花园8栋3单元3-102号房屋在债权范围内享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月5日，被告肖泮忠、袁延丽与原告签订了合同编号为2011年潍滨住字第250号的《潍坊滨海经济开发区个人住房公积金贷款借款担保合同》，约定二被告向原告借款210000元专项用于购买坐落于潍坊滨海经济技术开发区滨海时代花园8栋3单元3-102号房屋，并以上述房屋作为抵押。同时原告与被告豪门置业公司签订《潍坊滨海经济开发区个人住房公积金贷款销售方保证合同书》、与被告住房担保公司签订《担保合同书》各一份，约定上述二被告为被告肖泮忠、袁延丽的上述借款提供连带责任保证。上述合同签订后，原告向被告肖泮忠、袁延丽发放借款210000元，履行了合同相关义务。但被告肖泮忠、袁延丽未能按照合同约定偿还借款本息，构成违约；被告豪门置业公司、住房担保公司亦未履行保证责任。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告住房担保公司辩称，因为担保合同约定的保证责任的履行期限未到，不应承担还款责任。被告肖泮忠、袁延丽、豪门置业公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求��法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其主张提交了以下证据：证据1、合同编号为2011年潍滨住字第250号的《潍坊滨海经济开发区个人住房公积金贷款借款担保合同》及贷款转存凭证（借款借据）各一份，证明被告肖泮忠、袁延丽向原告借款210000元用于购买潍坊滨海经济技术开发区滨海时代花园8栋3单元3-102号房屋，并以上述房屋抵押给原告，山东潍坊滨海经济开发区住房公积金管理中心作为委托人为被告肖泮忠、袁延丽提供住房公积金贷款、被告豪门置业公司作为保证人为其上述借款提供连带责任保证，原告于2012年1月5日向被告肖泮忠发放借款210000元；证据2、2011年潍滨房售保字第004号《潍坊滨海经济开发区个人住房公积金贷款��售方保证合同》及2011年潍滨保字第1017号《担保合同书》一份，证明被告豪门置业公司、住房担保公司为被告肖泮忠、袁延丽购买被告豪门置业公司处开发并销售的住房申请购房贷款提供保证责任，对保证期限、保证方式等进行了约定；证据3房屋预告登记证明一份，证明被告肖泮忠、袁延丽已将涉案房屋进行了抵押，预告登记权利人为原告，原告享有抵押权，而且与借款合同关于担保的内容相佐证；证据4、个人公积金贷款垫付确认书一份、潍坊市住房公积金管理中心滨海管理部出具的住房公积金管理信息系统屏幕截图一份、职工还款流水账一份及贷款逾期合同列表一份，证明被告肖泮忠、袁延丽尚欠原告的本金数额及潍坊诚信担保有限责任公司（以下简称诚信担保公司）进行垫付23810.48元的事实，并主张该款项应由本案被告一并偿还；证据5、委托代理协议（个贷��）、进账单、增值税普通发票，证明原告为实现债权支出的律师费，按照合同约定该费用应由被告承担。经质证，被告住房担保公司认为证据1所涉及的主体均与被告住房担保公司无关，故对证据1的真实性不予质证；对证据2项下的《潍坊滨海经济开发区个人住房公积金贷款销售方保证合同》中合同主体涉及潍坊市住房置业担保有限公司滨海办事处并非被告住房担保公司的授权主体，其所开展业务均是以住房担保公司的名义对外开展业务，故对上述证据的真实性不予认可，对证据2项下的担保合同书的真实性无异议，但是依据该合同约定，需要原告将房屋抵押权转让给被告住房担保公司后，被告住房担保公司在10日内履行清偿业务，现原告未将房屋抵押权转让给被告住房担保公司，故被告住房担保公司的履行期限未到，现不应承担清偿责任；对证据3的真实��无异议，但其具体的法律效力需要法院进行认定；对证据4的真实性无异议，但是认为原告应提供原告系统中的截屏才能准确反应涉案借款的剩余本金数额；对证据5项下的委托代理协议的真实性予以认可，但代理费如依据委托代理协议规定，尚未达到履行期限，根据该协议约定代理费用自回收款项到达原告账户后才支付代理费用，由此可以认定证据5之间自相矛盾，实际费用并未实际发生。被告住房担保公司未提交其他证据反驳原告所提交的上述证据。被告住房担保公司提交了合作协议一份，证明由其与诚信担保公司共同出资组建潍坊市住房置业担保有限公司滨海办事处（以下简称滨海办事处，该办事处未进行工商登记），负责办理潍坊滨海经济技术开发区规划建设局权属登记范围内的商品房预收款监管业务和个人住房担保业务，故诚信担保公司的垫款行��应视为被告住房担保公司的垫款行为。原告质证后认为该证据不能证明被告住房担保公司的主张，但通过上述证据证明被告住房担保公司承担保证责任具有合理性。经对证据进行审查，本院认为，原告提交的证据1与本案相关联，被告住房担保公司未举证推翻该证据的真实性，对该证据本院应予采信；被告住房担保公司对证据3的真实性无异议，而证据3保证人处加盖了滨海办事处的公章，而证据2中担保人处亦加盖了滨海办事处的公章，而且被告住房担保公司对证据2的质证意见与其提交的合作协议证明内容相互矛盾，结合本案的事实及相关证据规则，本院对证据2、3予以采信，并且确认被告住房担保公司提交的合作协议的真实性，故对被告住房担保公司关于合同主体涉及滨海办事处并非被告住房担保公司的授权主体抗辩意见，本院不予采信；被告住房担保��司对证据4证明事项有异议，认为其不能证明涉案借款的尚未偿还的本金数额，本院认为公积金贷款管理中心作为专门负责办理职工住房公积金贷款的审查、审批及贷款风险防范、逾期贷款清收、不良贷款处置等贷后管理和贷款档案管理的机构，其工作职能决定了能够实时掌握贷款人的公积金贷款情况，潍坊市住房公积金管理中心滨海管理部作为涉案借款的委托人，出具证据4中证明涉案借款的尚未偿还本金证明的真实性应予以确认，对被告住房担保公司关于证据4的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持；对证据5的认定意见，本院认为鉴于通过进账单及增值税发票证明原告的代理费已经实际支付，在涉案借款合同中的抵押条款及保证条款中亦都约定了抵押、保证范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息以及实现债权发生的费用，应足以支持原告要求被告承担��理费的诉讼请求，至于原告与其代理人之间如何履行代理协议，系双方之间的意思自治，因不违反法律、行政法规的强制性规定，故对证据5本院予以采信。关于被告住房担保公司提交的合作协议，涉及到案外人诚信担保公司的权利义务，而经本院释明，原告未申请追加诚信担保公司为本案被告共同参与诉讼，且本院经向诚信担保公司核实，该公司述称垫付的23810.48元款项并非与被告住房担保公司合作组建的滨海办事处的垫付行为，而是其因业务疏忽导致的垫付行为，被告住房担保公司在本案中未提交相关证据证明该款实际系由其垫付，因诚信担保公司非本案当事人，如有证据证明其垫付行为属实可向债务人另行主张；至于被告住房担保公司与诚信担保公司之间的合作关系，亦因诚信担保公司非本案当事人，本院不作实质审查。当时鉴于被告住房担保公司认可滨海办事处对外开展业务，结合其提交的合作协议及关于其负责滨海办事处的主要业务的情形，并且从滨海办事处全名来看，可视滨海办事处为被告住房担保公司的一个办事机构，根据相关法律规定，滨海办事处的民事行为法律后果应由被告住房担保公司承担。至于被告住房担保公司与诚信担保公司之间因合作关系产生的责任承担由双方另行依法处理。结合上述对证据的认定，本院认定以下事实：原告与被告肖泮忠、袁延丽于2012年1月5日签订个人住房公积金贷款借款担保合同，合同编号为2011年潍滨住字第250号。合同约定,贷款用途为借款人购买坐落于山东潍坊滨海经济开发区滨海时代花园小区8栋3单元3-102号的住房，贷款金额为210000元人民币，贷款期限自2012年1月5日始至2022年1月5日止，贷款利率执行中国人民银行规定的利率，月利率为4.083‰，利息从贷��之日起计算并按月结息，借款人不可撤销的授权贷款人在本合同担保生效后，以借款人购房款的名义将贷款分一次划入被告豪门置业公司账户，借款人肖泮忠在原告处开立账户（借款人账户，卡号：42×××94）保证在每月20日前足额存入当期还本付息的存款。合同第十四条约定借款人连续3个付款期或在本合同期内累计6个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人与委托人有权宣布本合同提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款本息及逾期利息，要求保证人提前履行保证责任，并有权依法处分抵押物或质押物，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。合同还约定，被告肖泮忠以其所购买的山东潍坊滨海经济技术开发区滨海时代花园小区8栋3单元3-102号房产抵押给原告，抵押物共有权人同意将上述抵押物作抵押，抵押担保范围为合同项下的贷款本金、利息（包括合��约定的复利）、罚息以及实现债权所发生的费用。合同还约定被告豪门置业公司作为保证人自愿为借款人提供连带责任保证，保证担保期限为合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止，如贷款人依据合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前，保证期间为借款人违反借款合同约定不履行还款义务之日起两年，保证责任范围为合同项下的贷款本金、利息（包括合同约定的复利）、罚息以及实现债权所发生的费用。2011年10月18日，原告作为贷款人、被告住房担保公司作为保证人、被告肖泮忠作为借款人，三方又签订2011年潍滨保字第1017号《担保合同书》一份，该担保合同书约定保证担保的范围为借款合同项下的贷款金额、利息、违约金、实现债权的费用，保证期间为本合同生效之日起到借款合同履行期间届满之日后两年，被告住房担保公司自愿为被告肖泮忠提供连带责任保证。若被告肖泮忠违反借款合同不履行还款义务时，原告将房屋抵押权转让给被告住房担保公司后，住房担保公司应在10日内履行清偿义务。该合同在保证人处加盖了潍坊市住房置业担保有限公司滨海办事处公章。2011年9月，原告与委托人山东潍坊滨海经济开发区住房公积金管理中心、保证人豪门置业公司、担保人潍坊市住房置业担保有限公司滨海办事处签订了2011年潍滨房售保字第004号《潍坊滨海经济开发区个人住房公积金贷款销售方保证合同》，该合同约定被告豪门置业公司、住房担保公司对涉案借款提供连带责任保证。被告住房担保公司的保证期限为自本合同生效之日起至《借款合同》履行期间届满日后两年，被告豪门置业公司的保证期限为自本合同生效之日起至其负责将借款人所购住房《房屋所有权证》交房产管理部门办妥现房正式抵押登记，并将《房屋他项权证》交由原告保管之日止；保证范围包括《借款合同》所列的借款本息（含罚息）、借款人因其违约行为应支付的违约金和损害赔偿金及实现债权的费用；保证方式：在保证期间，被告豪门置业公司、住房担保公司对借款人的债务向原告承担连带保证责任。在办理完毕借款人所购房产正式抵押登记后，被告豪门置业公司不再为借款人提供连带责任保证，被告住房担保公司继续承担连带责任保证。在保证期限内，如借款人未能按照合同约定及时偿还借款本息或未能及时赔偿因其违约行为造成原告的损失和费用，原告有权请求被告豪门置业公司、住房担保公司就全部未清偿部分的借款本金、利息及实现债权的费用承担保证责任。合同还对其他事项进行了约定。2012年1月5日，原告向被告��泮忠发放借款210000元，被告肖泮忠在“贷转存凭证（借款借据）”上签字并摁手印，其上载明“借款人”为肖泮忠，载明将上述210000元借款直接汇入了被告豪门置业公司账户名下，并于2011年12月10日在潍坊滨海经济开发区房产管理局办理了房屋预告登记，原告取得潍房预滨海字第00143769号房屋预告登记证明。被告肖泮忠在偿还涉案借款过程中发生多次欠缴借款本息的情形，由潍坊市住房置业担保有限公司滨海办事处进行了垫付。经原告多次催要，被告肖泮忠至2017年6月19日尚欠原告借款本金117840.65元、逾期利息1547.24元。原告以被告拖欠本息构成违约为由，主张根据借款合同约定由被告提前偿还借款本息，并要求解除原告与被告被告肖泮忠、袁延丽签订的《个人住房公积金贷款借款担保合同》。另查，被告住房担保公司与诚信担保公司共同出资组��潍坊市住房置业担保有限公司滨海办事处，负责办理潍坊滨海经济开发区规划建设局权属登记范围内的商品房预收款监管业务和个人住房担保业务。2016年6月17日，潍坊诚信担保有限责任公司更名为潍坊诚信融资担保有限公司。再查，原告与山东康桥（潍坊）律师事务所签订《委托代理协议》1份，约定由该律师事务所为原告的诉讼案件提供代理服务，原告因本案向该律师事务所支付律师代理费6762元。本院认为，原告与被告肖泮忠、共同债务人即本案被告袁延丽签订的个人住房公积金贷款借款担保合同，与被告豪门置业公司、委托人山东潍坊滨海经济开发区住房公积金管理中心、担保人潍坊市住房置业担保有限公司滨海办事处签订的个人住房公积金贷款销售方保证合同及与被告肖泮忠、保证人住房担保公司滨海办事处签订的担保合同书均系各方��事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方均应全面履行合同义务。原告按照合同约定向被告肖泮忠指定的账户发放借款210000元后，至原告起诉时，借款期限虽未届满，但被告肖泮忠未按照合同约定期限、方式履行还款义务，构成违约，原告宣布合同提前到期并要求被告肖泮忠、袁延丽提前偿还合同项下未偿还的全部借款本息，符合合同约定，于法有据，本院予以支持，鉴于原告行使该项合同权利能够充分保证原告实现合同目的，维护其合法权益，而原告要求解除该合同并没有明确合同依据，且亦无必要性，故对原告解除与被告肖泮忠、袁延丽之间的《个人住房公积金贷款借款担保合同》的诉讼请求，本院不予支持。被告肖泮忠尚欠原告借款本金117840.65元及相应利息，有潍坊住房公积金管理中心滨海管理部出具的住房公积金管理信息系统截图、职工还款流水账、贷款逾期合同列表等证据为证，事实清楚，证据确实充分，应予偿还。被告袁延丽作为涉案借款的共同债务人，应对上述借款承担共同偿还责任。原告与被告肖泮忠在签订借款合同时虽约定被告肖泮忠将购买的房屋进行抵押，但其仅办理了房屋预告登记，该预购商品房抵押权预告登记，是在房产管理部分备案系统上生成的预抵押登记，以排斥第三人对该房产行使权利，其与抵押登记属于不同的法律效力，《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。……”。第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产��者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。预购商品房抵押权预告登记不能产生抵押登记的法律效力，抵押权未设立，原告要求对山东潍坊滨海经济开发区滨海时代花园小区8栋3单元3-102号房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告可在上述房产办理抵押登记后，再另行主张对其的优先受偿权。关于被告住房担保公司主张现原告未将房屋抵押权转让给被告住房担保公司，因其履行期限未到，现不应承担清偿责任的抗辩，因抵押权尚未设立，而滨海办事处与原告及被告肖泮忠共同订立的担保合同书第四条对被告住房担保公司履行保证责任的条件作出明确约定，即原告将涉案房屋抵押权转让给被告住房担保公司，但该抵押权未依法设立，无法转让给被告住房担保公司，故根据该担保合同书的约定��被告住房担保公司不应承担保证责任，但是根据2011年潍滨房售保字第004号《潍坊滨海经济开发区个人住房公积金贷款销售方保证合同》的约定，被告住房担保公司、豪门置业公司均属涉案借款的连带责任保证人，且均在合同约定的保证期限内，应当为被告肖泮忠向原告的借款承担连带清偿责任，其在承担保证责任后有权向债务人追偿。本案所涉合同中均约定，原告为实现债权而发生的费用均由借款人承担，保证人的保证范围包括本金、利息及贷款人为实现债权而发生的费用，原告要求被告承担代理费6762元的诉讼请求，符合合同约定，亦不违反法律、行政法规的的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖泮忠、袁延丽共同偿还原告中国建设银行股份有限公司潍坊海化支行借款本金117840.65元及利息（截止2017年6月19日利息为1547.24元，2017年6月19日之后的利息按合同约定利率计算至本判决确定的本金给付之日），于本判决生效后十日内付清；二、被告肖泮忠、袁延丽支付原告律师代理费6762元，于本判决生效后十日内付清；三、被告潍坊豪门新建业置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司对本判决第一项、第二项债务承担连带清偿责任。被告潍坊豪门新建业置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向被告肖泮忠、袁延丽追偿；四、驳回原告中国建设银行股��有限公司潍坊海化支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3568元，减半收取1784元，由原告中国建设银行股份有限公司潍坊海化支行负担424元，被告肖泮忠、袁延丽、潍坊豪门新建业置业有限公司共同负担1360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员　辛光博二〇一七年八月二十八日法官助理　宫玉峰书　　　记员杨霞来自：