（2017）桂02民终994号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-12-01
案件名称
唐丽兰、吴彦华商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐丽兰,吴彦华,柳州市正居房地产有限责任公司融水分公司,柳州市正居房地产有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终994号上诉人（原审原告）：唐丽兰，女，1983年9月21日出生，汉族，住广西柳江县。上诉人（原审原告）：吴彦华，男，1986年5月23日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。二上诉人共同委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳州市正居房地产有限责任公司融水分公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇珠砂路（白水泥厂生活区大院）。负责人：郑石金，该分公司经理。被上诉人（原审被告）：柳州市正居房地产有限责任公司，住所地：广西柳州市潭中西路西端北面。法定代表人：郑日深，该公司股东。二被上诉人共同委托诉讼代理人：韦露倩，广西广正大律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈翰翔，广西广正大律师事务所律师。上诉人唐丽兰、吴彦华因与被上诉人柳州市正居房地产有限责任公司融水分公司（下称正居公司融水分公司）、柳州市正居房地产有限责任公司（下称正居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服（2016）桂0225民初2114号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月11日受理后，依法组成由审判员黄昕担任审判长，审判员吴媚媚、李佳参加的合议庭，于2017年7月20日公开开庭审理了本案。书记员蒋晓明担任法庭记录。上诉人唐丽兰、吴彦华的共同委托诉讼代理人甘长山，被上诉人柳州市正居房地产有限责任公司融水分公司、柳州市正居房地产有限责任公司的共同委托诉讼代理人韦露倩、陈翰翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐丽兰、吴彦华上诉请求：1、请求二审法院依法撤销(2016)桂0225民初第2114号民事判决，改判两被上诉人连带向上诉人支付延期交房的损失人民币19200元损失暂计算至2016年10月31日，之后另计)；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定《商品房买卖合同》第八条”商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收后格即可将房屋交付给房屋买受人”合法有效是错误的。《商品房买卖合同》第八条约定，被告在经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收后格即可将房屋交付给房屋买受人。一审法院认定该条款合法有效，一审法院将勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格视为竣工验收合格并符合交房条件明显是没有任何法律依据的，是错误的。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：”按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：”建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”根据上述规定，建筑工程、消防、环保、规划、人防均须验收合格，房地产开发项目方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。商品房验收合格应当是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。2003年8月15日，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的对如何理解”该商品房经验收合格”的请示（穗国房字[2003)417号]，回复了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》(粤建办房函(2003)63号)。该文件指出：”经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》(示范文本)第八条第一款中的”该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。根据上述的法律法规及广东建设厅的答复，”验收合格”应当是指指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。根据《国家计划委员会关于印发建设项目工程竣工验收办法的通知》第四条和《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条和第九条的规定，建设项目工程的验收应分为初步验收和竣工验收，在竣工验收之前，由建设单位组织施工、设计及使用单位初步验收，再由开发建设单位向建设主管部门申请竣工验收申请报告，后经建设单位主管部门对申请审查合格并备案后，开发建设单位方可以将房屋和有关设施交付使用。五方验收合格仅仅是申请竣工验收的先决条件，而不能等同于竣工验收。因此，该条款规定的交付条件明显低于国家规定的法定交房条款，该约定不具有法律约束力。二、一审法院将下雨天并影响施工的天数均视为可以延期交房的理由是错误的。《商品房买卖合同》第八条约定影响工程进度但出卖人无法预见和控制的原因(如自然灾害、恶劣天气、市政停水、停电等)。一审法院将施工日记载的影响施工的下雨天直接视为恶劣天气，并可以顺延交房是明显错误的。被上诉人聘请的施工方是有相应资质的施工企业，施工企业完全可以根据往年的天气情况，科学判断大概的天气并确定合理施工工期。一审法院将施工日记载的影响施工的下雨天直接视为恶劣天气，并可以顺延交房是明显不合理。三、一审法院认定《商品房买卖合同》第九条约定”逾期不超过90日的，出卖人不付违约金，合同继续履行的”合法有效是错误的。《商品房买卖合同》第九条约定”逾期不超过90日的，出卖人不付违约金，合同继续履行的”，该约定应当是无效的。我国《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”逾期不超过90日的，出卖人不付违约金，合同继续履行的”的约定明显是属于免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该约定应当是无效的。四、一审法院认定《商品房买卖合同》第九条约定如被告逾期交房的按原告已经交付的房价款万分之零点伍支付违约金没有明显低于实际损失是错误的。在《商品房买卖合同》中，房屋买受人的基本责任是按期支付购房款，房屋出卖人的基本义务是按期按质将商品房交付给房屋买受人。《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房的违约责任明显太低不足以弥补房屋买受人的损失，基于公平原则，请求二审人民法院参照《商品房买卖合同》第七条约定买受人逾期付款的违约责任确定被告逾期交房的违约责任，即按照按购房款总额每日万分之五进行计算违约金。综上所述，一审法院判决明显是错误的，不公平的。为了维护自身的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，请贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人柳州市正居房地产有限责任公司融水分公司、柳州市正居房地产有限责任公司辩称：1、商品房买卖合同第八条规定合法有效。融水县房地产市场客观上无法按照全国标准交房，当地交房习惯，经采取五方验收合格的标准作为交房条件，融水县没有执行合同网签制度，建设部门主管人员编制少，工作量大，不能按照国家建设要求的期限审批各种材料，没有按照建设部规定缴纳住房维修基金。根据《合同法解释二》十四条的规定，合同法52条第五项规定的强制性规定是指效力性强制性规定，该法律将强制性规定限定在效力性的范围内，上诉人在上诉状中列举的建筑法，房地产管理办法，消防法，建设项目环境保护管理条例等法律规定，均是在各个领域对于建筑工程的管理性要求，在上述法条原文中，均未明确规定违反该规定将导致商品房买卖无效的法律后果。上诉人上诉状列举的是管理性强制性规定，违反管理性规定并不当然发生合同无效的法律后果，故商品房买卖合同第八条规定是基于融水县房地产市场的个性和交易习惯制定的，并且其内容没有违反法律的效力性强制性规定，依法应该是合法有效的。2、一审法院将下雨天影响施工天数视为可以延期交房理由是正确的，上诉人上诉状中阐述可以根据往年情况判断天气并确定工期的理由反对被上诉人延期交房犯了经验主义错误。去年下多少雨不代表今年下多少雨，今年雨期多于去年。因为存在雨季影响工期的情况，双方才会约定雨季影响交房。商品房买卖合同第八条规定合法有效。3、商品房买卖合同第9条规定合法有效，上诉人向被上诉人交房时间没有受到建设方违约等非自身因素的影响，这是每个项目都会遇到的情况，采用的是可以选择性条款，在被上诉人可以承受的范围内给上诉人选择权，上诉人签订合同时完全知晓合同，因此，商品房买卖合同第9条约定不违反合同法39条的情形。因为难以预见才约定了宽限期。4、2000元逾期交房违约金是正确的。上诉人败诉原因是举证不能，最高院规定，当事人对自己提出的事实有举证责任，合同约定万分之零点五的标准符合当前融水县同地段相同类型房屋租金，一审判决2000元是公平的，上诉人基于公平原则按照合同第七条规定计算违约金，没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。上诉人唐丽兰、吴彦华向一审法院起诉请求：1、正居公司融水分公司向唐丽兰、吴彦华支付延期交房损失19200元（损失暂计算至2016年10月31日,之后另计）；2、判令柳州市正居房地产有限责任公司、柳州市正居房地产有限责任公司融水分公司承担连带责任。一审法院认定事实：2014年9月24日，唐丽兰、吴彦华与正居公司融水分公司、正居公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，正居公司融水分公司、正居公司将其开发的位于融水镇珠砂路”金山丽园”第X幢X单元XXX号商品房出售给唐丽兰、吴彦华，商品房总价款为290996元。合同第八条第一款约定：”出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格。该条第二款约定：”但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.影响工程进度但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制，自然灾害，恶劣天气，市政停水、停电、政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等）造成工期延误的；3.因政府机构的行为影响，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误。施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的工程延误。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人不付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。因买受人的原因，出卖人无法通知到买受人的延期责任由买受人自行承担。合同对其他事项也作了相应的约定。合同签订后，唐丽兰、吴彦华依约交付了全部购房款。2015年10月18日，正居公司融水分公司、正居公司组织施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位对1幢楼进行竣工验收（五方验收），综合验收结论是工程质量合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。之后，正居公司融水分公司、正居公司陆续通知买受人来交房。2016年2月23日，正居公司融水分公司、正居公司在南国今报刊登交房通知。唐丽兰、吴彦华认为其所购买的房屋没有经过竣工验收，不符合交房条件而拒绝正居公司融水分公司、正居公司交房，因此，双方产生纠纷。另查明，2014年9月24日至年未，承建1幢楼的施工方因降雨停工10天，2015年1月至2015年10月18日因降雨停工21天。2014年9月24日至2015年10月18日，金山丽园1幢楼建设因雨天共停工31天。再查明，正居公司融水分公司因违约交房，与”金山丽园”1#-4#幢楼的买售人协商后决定，三房的每户支付违约金2000元，二房的每户支付违约金1200元。庭审中，唐丽兰、吴彦华、正居公司融水分公司、正居公司对1幢楼竣工时间各持所见，唐丽兰、吴彦华认为应以《竣工验收备案表》中政府部门同意备案的时间，即2016年7月6日，此时为逾期截止时间；正居公司融水分公司、正居公司认为应以”五方验收”的时间，即2015年10月18日。但应以登报交房时间为逾期截止时间。唐丽兰、吴彦华认为，签订合同时正居公司融水分公司、正居公司应预见下雨会造成建房停工，因此，下雨造成停工不应扣除交房时间；正居公司融水分公司、正居公司认为，合同明确约定下雨造成停工，交房时间顺延，故下雨停工应扣除。合同约定正居公司融水分公司、正居公司的违约责任过低，远低于唐丽兰、吴彦华的损失，应适当提高，提高多少由法官裁量；正居公司融水分公司、正居公司认为违约责任是双方约定的，应按合同规定。综上，本案的争议焦点是：一、逾期截止时间以何时为准；二、天雨造成建筑停工交房是否应顺延；三、正居公司融水分公司、正居公司逾期交房违约责任是否应提高。关于第一个争议焦点。唐丽兰、吴彦华、正居公司融水分公司、正居公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同第八条第一款约定，正居公司融水分公司、正居公司应当在2015年6月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该约定已明确规定了交付商品房的条件，现行法律及行政法规没有强制性规定商品房的竣工由政府部门验收，只规定了工程验收合格后，发包方应及时将竣工验收合格的材料报行政主管部门备案，广西地方政府没有对竣工验收作出具体规定。因此，工程的竣工验收时间应按双方当事人的约定，竣工验收后房屋便可交付。从本案的有效证据看，正居公司融水分公司、正居公司在南国今报刊登于2016年2月23日交房，故逾期交房的截止应为2016年2月23日。关于第二个争议焦点。唐丽兰、吴彦华、正居公司融水分公司、正居公司签订的《商品房买卖合同》约定：影响工程进度但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制，自然灾害，恶劣天气，市政停水、停电、政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等）造成工期延误的，正居公司融水分公司、正居公司可以延期交房。根据承包建设”金山丽园”的广西新桂路桥建筑工程有限公司的《施工日记》，2014年9月24日至2015年10月18日，影响建设工程施工的雨天共31天，可以作为正居公司融水分公司、正居公司延长交房的期限，即正居公司融水分公司、正居公司应于2015年7月31日交房给唐丽兰、吴彦华。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按下列两种方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人不负违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。从上述约定可以看出，正居公司融水分公司、正居公司逾期交房90日不负违约责任，超过90日后超过部分才负违约责任。下雨停工天数加上不负违约责任天数共121天（31+90）。合同约定2015年6月30日交房，正居公司融水分公司、正居公司在2016年2月23日才能交房，期间共237天，减去不负违约责任的121天，正居公司融水分公司、正居公司应承担逾期交房116天的违约责任。关于第三个争议焦点。根据合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求适当减少；违约金低于造成的损失的，可以请求予以增加。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上述规定可以得出，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。逾期交房的可得利益，在一定程度上可参考同地段的租金，而租金的确定是由有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定。唐丽兰、吴彦华没有提供有效的证据证明其所购买房屋同地段类房租金，因此，无法确定合同约定的逾期交房的违约金是否少于损失。唐丽兰、吴彦华、正居公司融水分公司、正居公司签订的《商品房买卖合同》约定，正居公司融水分公司、正居公司逾期交付商品房超过90日，正居公司融水分公司、正居公司向唐丽兰、吴彦华所支付已交房价款万分之零点五的违约金，按约定正居公司融水分公司、正居公司支付给唐丽兰、吴彦华违约金1687.78元（116天×0.00005×290996元）。正居公司融水分公司因违约交房，给予1#-4#幢楼的买售人违约金，三房的每户给付2000元，二房的每户给付1200元。唐丽兰、吴彦华购买的是”金山丽园”1#幢楼，正居公司融水分公司、正居公司自愿给予的违约金高于约定的违约金，这是正居公司融水分公司、正居公司处分自己的实体权利，该院予以认可，正居公司融水分公司、正居公司支付逾期交房违约金2000元给唐丽兰、吴彦华。根据合同相对性原理，正居公司融水分公司违约，应当负违约责任，正居公司融水分公司是正居公司的分公司，根据公司法规定，应当负正居公司融水分公司的对外民事责任。因此，原告唐丽兰、吴彦华诉请正居公司融水分公司、正居公司负连带民事责任，应予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款规定，判决：柳州市正居房地产有限责任公司、柳州市正居房地产有限责任公司融水分公司共同支付给唐丽兰、吴彦华逾期交房违约金2000元。案件受理费280元，减半收取140元（唐丽兰、吴彦华已预交不退还），唐丽兰、吴彦华负担70元，柳州市正居房地产有限责任公司融水分公司负担70元（由正居公司融水分公司交给唐丽兰、吴彦华）。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，并且对一审认定的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，该合同第八条约定，被上诉人应将具备经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，该合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同履行义务。上诉人上诉中所列举的法律条文，均未明确规定违反该规定将导致商品房买卖无效的法律后果，因此，一审法院认定该合同合法有效，有事实和法律依据，本院予以支持。关于雨天影响施工，延误工期，导致延期交房以及逾期交房违约金问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制，自然灾害，恶劣天气，市政停水、停电、政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等）造成工期延误的，被上诉人可以延期交房。一审法院依据工程施工中的降雨情况及工程承包方广西新桂路桥建筑工程有限公司提供的《施工日记》，认定影响建设工程施工的雨天数和双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，确定被上诉人应承担逾期交房116天的违约责任，于法有据，依法在理，本院应予维持。二审中上诉人未能提供证据证明合同约定的逾期交房的违约金是否少于损失，故一审法院根据合同约定计算被上诉人应支付给上诉人违约金1687.78元，有事实和法律依据，被上诉人自愿给予2000元，支付的违约金高于约定的违约金，属于自行处分自己实体权利的行为，因此，一审法院认可被上诉人支付逾期交房违约金2000元给上诉人，合理合法，并无不当，本院予以支持。综上所述，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院对一审判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元（上诉人唐丽兰、吴彦华已预交），由上诉人唐丽兰、吴彦华负担。本判决为终审判决。审判长 黄 昕审判员 吴媚媚审判员 李 佳appoi二〇一七年八月二十八日书记员 蒋晓明 来自：